Scopri se i tagli dei tassi di interesse della Fed possono ridurre i pagamenti dei mutui
Il primo è come vengono determinati i tassi ipotecari, seguito dall'effetto sui tassi dei mutui da parte della Federal Reserve Bank degli Stati Uniti.
Su cosa si basano le tariffe dei mutui?
L'unica risposta corretta è costituita da obbligazioni ipotecarie o titoli garantiti da ipoteca .
I tassi ipotecari non sono basati sulla nota del Tesoro decennale. Quando acquisti un nuovo mutuo per la casa , molti di voi salteranno online al tuo sito Web finanziario preferito per vedere come sta andando il Treasury Bill decennale. In realtà, i titoli garantiti da ipoteca (MBS) causano fluttuazioni nei tassi dei mutui. In effetti, non è raro vederli muoversi in direzioni completamente diverse e, senza una guida professionale, che un movimento confuso potrebbe farti prendere una pessima decisione finanziaria.
Molti reporter del mercato obbligazionario legano erroneamente i tassi dei mutui alle performance del T-Bill decennale. Molti di questi giornalisti finanziari possiedono un'ampia conoscenza dei mercati obbligazionari , ma non sono esperti di mutui e non comprendono appieno come vengono determinati i tassi di interesse dei mutui.
Il mio suggerimento è di evitare di lavorare con professionisti del credito che tengono gli occhi sugli indicatori sbagliati.
La Fed ha abbassato i tassi - Perché i tassi dei mutui non scendono?
Quando la Fed abbassa il tasso di sconto a breve termine, questo è stato progettato per stimolare la spesa dei consumatori sul credito a breve termine, che influisce sui tassi delle carte di credito , alcuni prestiti auto e linee di credito.
Il tasso di sconto a breve termine ha scarso effetto sui tassi ipotecari a lungo termine.
Pensa a questo: il mercato si muove più velocemente di quanto tu possa aspettarti, a volte alla velocità della luce. Quando gli investitori individuano uno stimolo a breve termine, si liberano dal porto sicuro di obbligazioni - o titoli garantiti da ipoteca - e spostano quei dollari in azioni.
Quando ciò accade, assistiamo a un rally nel mercato azionario e una svendita di titoli garantiti da ipoteca, che causano entrambi un aumento dei tassi di interesse .
Abbiamo tutti sentito gli spot radiofonici dei prestatori: "La Fed è di nuovo in gioco - tassi in calo. Non perdere questa occasione per ottenere le tariffe più basse da anni! Chiamaci oggi, prima che sia troppo tardi! " Lo abbiamo persino sentito nelle notizie della sera: " La Fed ha deciso di tagliare di nuovo i tassi. Questa azione contribuirà a stimolare il mercato immobiliare ".
Non ci stanno mentendo necessariamente, ma sono ingannevoli implicando che i tassi ipotecari seguiranno e cadranno. Non cadere per l'hype. È uno stratagemma. Pensano che se dicono che qualcosa è vero abbastanza a lungo, la gente inizierà a crederci. Fa squillare il telefono, e questo è tutto ciò che conta per molti di questi istituti di credito, alcuni dei quali, posso aggiungere, sono in bilico sull'estinzione.
La realtà dei tagli ai tassi della Fed
Quando la Fed taglia i tassi, soprattutto con un calo percentuale elevato o ripetuto, le persone automaticamente presumono che i tassi ipotecari diminuiranno. Ma se segui i tassi dei mutui, come faccio io, vedrai che la maggior parte delle volte, i tassi scendono molto lentamente, se non del tutto. Storicamente, quando i federali hanno drasticamente ridotto i tassi, i tassi di interesse rimangono quasi identici ai tassi stabiliti mesi prima del taglio, come fanno mesi dopo il taglio.
Le mosse della Fed non sono del tutto irrilevanti e hanno un impatto ritardato e indiretto sui tassi dei mutui per la casa. Quando gli investitori si preoccupano dell'inflazione , questa preoccupazione aumenterà i tassi. Quando il Congresso vuole stimolare l'azione e raccogliere fondi per un deficit, creerà più buoni del Tesoro USA per la gente da comprare. Questa offerta aggiuntiva di nuovi titoli del Tesoro può anche far salire i tassi.
Metto in guardia i miei clienti per evitare la sirena e il falso senso di sicurezza che crea pensando che i tassi dei mutui ipotecari miglioreranno solo perché la Fed taglia i tassi.
Ancora più cruciale è quando un acquirente è in procinto di prendere una decisione se bloccare un prestito prima di un taglio del tasso della Fed. Supponiamo che un acquirente abbia un contratto e che la Fed abbia intenzione di abbassare i tassi la prossima settimana. L'acquirente potrebbe essere tentato di aspettare prima di bloccare il prestito - grosso errore.
Quando la Fed fa quel grande calo, diciamo di 50 punti base o più, in realtà può causare inizialmente dei tassi a 30 anni prefissati . Ma poi nel tempo i tassi generalmente livellano o recuperano le loro perdite, a seconda, ovviamente, delle tendenze attuali del mercato. Quindi, se il mio acquirente si trova entro tre settimane dalla chiusura prima di un taglio anticipato della Fed, di solito raccomando di bloccare prima del taglio del tasso della Fed per proteggere quel buon tasso di interesse originale.
Dan Tharp lavora al Comstock Mortgage di Sacramento, in California.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.