Come funzionano i prestiti ponte?
Ad esempio, quando un acquirente domestico acquista un'altra casa prima di vendere una casa esistente, due modi comuni per trovare l'acconto per il trasloco è attraverso il finanziamento di un prestito ponte o di un prestito a casa (o una linea di credito azionaria domestica ).
Io consiglio ai venditori di aspettare prima di acquistare una casa e di vendere la casa esistente prima, ma molti sentono l'impulso di localizzare la loro mossa a casa prima.
Se sei assolutamente certo che la tua casa esistente sarà venduta, allevierà il timore di ciò che accadrà se non lo fa. Potresti voler parlare con un consulente di fiducia prima di ottenere un prestito da bridge. Il principale vantaggio di un prestito ponte è quello di evitare un'offerta contingente e fare in modo che l'offerta di trasferimento sia più attraente per un venditore.
In generale, un prestito a casa è meno costoso, ma i prestiti ponte contengono più benefici per alcuni mutuatari. Inoltre, molti istituti di credito non presteranno un prestito a casa se la casa è sul mercato. I mutuatari intelligenti confronteranno i benefici tra i due prestiti per determinare quale sia la soluzione migliore per la loro particolare situazione e pianificare in anticipo prima di fare un'offerta per l'acquisto di un'altra casa.
Uno dei principali vantaggi di un prestito ponte è il fatto che ti permette di acquistare una nuova casa senza un contingente da vendere .
Nei mercati dei venditori, molti venditori non accetteranno un'offerta contingente. Se hai una casa da vendere, questo potrebbe significare che potresti non essere in grado di acquistare una casa in un altro modo se non in caso di emergenza.
Quali sono i prestiti Bridge?
I prestiti Bridge sono prestiti temporanei che colmano il divario tra il prezzo di vendita di una nuova casa e il nuovo mutuo dell'acquirente di una casa, nel caso in cui la casa dell'acquirente non sia ancora stata venduta.
Il prestito ponte è assicurato alla casa esistente dell'acquirente. I fondi del prestito ponte vengono quindi utilizzati come acconto per il trasloco a casa.
Come funzionano i prestiti ponte?
Molti istituti di credito non hanno stabilito linee guida per i minimi FICO né per i rapporti debito / reddito . Il finanziamento è guidato da un approccio alla sottoscrizione più "sensato". Il pezzo del puzzle che richiede le linee guida è il finanziamento a lungo termine ottenuto sulla nuova casa.
Alcuni istituti di credito che effettuano prestiti conformi escludono il pagamento del prestito ponte per scopi qualificanti. Ciò significa che il mutuatario è qualificato per acquistare il trasloco a casa sommando il pagamento del prestito esistente , se esistente, sulla casa esistente dell'acquirente alla nuova rata del mutuo a domicilio. I motivi per cui molti prestatori qualificano l'acquirente su due pagamenti sono perché:
- La maggior parte degli acquirenti ha un primo mutuo esistente in una casa attuale.
- È probabile che l'acquirente chiuda l'acquisto di abitazioni a domicilio prima di vendere una residenza esistente.
- Per un breve periodo, l'acquirente possiede due case.
Se il nuovo mutuo per la casa è un prestito conforme , gli istituti di credito hanno più margine di manovra per accettare un rapporto debito / reddito più elevato gestendo il mutuo tramite un programma di sottoscrizione automatica. Se il nuovo mutuo per la casa è un prestito jumbo , la maggior parte dei finanziatori limiterà l'acquirente a un rapporto debito / reddito del 50%.
Commissioni medie per prestiti Bridge
Le tariffe possono variare tra i prestatori, ma in seguito è una stima media per un prestito ponte in California. I tassi di interesse fluttuano, ma per questo esempio, usiamo l'8,5%. Questo tipo di prestito ponte non porterà pagamenti per quattro mesi; tuttavia, gli interessi matureranno e saranno dovuti quando il prestito sarà pagato sulla vendita della proprietà. Ecco le tariffe del campione, presentate da un vero broker di mutui *:
- Tassa amministrativa: $ 850
- Quota di valutazione : $ 475
- Tassa di deposito a garanzia : $ 450
- Quota della polizza del titolo : $ 450 +
- Tassa di notaio : $ 40
- Quota di registrazione: $ 65
- Filo / corriere / tassa di disegno: $ 75
Inoltre, è prevista una commissione di erogazione del prestito sui prestiti ponte in base all'importo del prestito. Ogni punto è pari all'1% dell'importo del prestito. Qui ci sono le tariffe medie, presentate da un broker di mutui *. Anche in questo caso, le tasse varieranno.
- $ 25.000 a $ 100.000 = 0,5 punti
- $ 100.000 a $ 150.000 = 0,75 punti
- $ 150.000 a $ 250.000 = 1,0 punti
Home Buying Benefits of Bridge Prestiti
- L'acquirente può immediatamente metterla a casa sul mercato e comprare senza restrizioni.
- I prestiti Bridge non possono richiedere pagamenti mensili per alcuni mesi.
- Se l'acquirente ha fatto un'offerta contingente per l'acquisto e il venditore emette un avviso da eseguire , l'acquirente può rimuovere l'eventualità da vendere e continuare a procedere con l'acquisto.
Home Comprando gli svantaggi dei prestiti Bridge
- I prestiti di Bridge costano più dei prestiti di equità domestica.
- Gli acquirenti saranno qualificati dal prestatore di possedere due case e molti potrebbero non soddisfare questo severo requisito.
- Effettuare due pagamenti ipotecari, oltre ad accumulare interessi su un prestito ponte, potrebbe causare stress.
* Nota: grazie a Evelyne Jamet di Vitek Mortgage per aver fornito le quote del prestito del bridge campione.
DIVULGAZIONE: Vitek Mortgage è un fornitore preferito per il mio servizio di intermediazione e gode di una relazione affiliata con Lyon Real Estate.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.