Tipi di base di offerte di vendita contingenti
Sebbene ci siano molte varianti di un'offerta contingente , la maggior parte aderisce a uno dei due formati:
- Il venditore manterrà la proprietà sul mercato ma accetterà un'offerta contingente, fornendo agli acquirenti un avviso di primo-destra-rifiuto di 72 ore (negoziabile) da eseguire nel caso in cui il venditore riceva un'offerta migliore.
- Il venditore ritirerà la proprietà dal mercato e attenderà che l'acquirente venda la casa del compratore esistente.
La probabilità è che il venditore sceglierà l'opzione 1 ma gli acquirenti preferirebbero l'opzione due. Il motivo per cui un venditore accetta l'opzione numero due è se non è probabile che altri acquirenti facciano un'offerta per l'acquisto . La maggior parte dei venditori non aspetterà per sempre e stabilirà una data per la chiusura della transazione. Se la casa dell'acquirente non è stata venduta entro tale data, la transazione può essere annullata.
Che cosa è un avviso di 72 ore da eseguire per un'offerta contingente?
L'avviso da esibire può essere di qualsiasi durata negoziata: 24 ore, 48 ore o qualsiasi numero di giorni.
Il periodo di tempo è quello su cui l'acquirente e il venditore possono accordarsi. In primo luogo, il venditore invia l'avviso di 72 ore da esibire all'acquirente, informando l'acquirente che è stata ricevuta un'altra offerta e che l'acquirente ha ora 72 ore per rimuovere l'eventualità di vendere la casa del compratore esistente. Se l'acquirente non rimuove l'eventualità di vendita, di solito il venditore ha il diritto di esigere l' annullamento di un contratto e rimborsare il deposito cauzionale al compratore.
Opzioni per la rimozione di contingenza di vendita sotto il primo diritto di rifiuto
Accettando un'offerta contingente per un determinato periodo di tempo, il venditore concede al compratore il diritto di rifiuto. Se un altro acquirente vuole acquistare la casa e l'acquirente non ha ancora venduto la sua casa, il venditore può chiedere all'acquirente di rimuovere l'eventualità.
- Ottenere un prestito ponte. È meglio ottenere un pre-approvato per un prestito di bridge prima di ricevere l'avviso di 72 ore da eseguire. In questo modo, non ti preoccuperai di cercare finanziamenti per un periodo di 3 giorni impossibile. I prestiti Bridge sono un'opzione costosa perché pagherete le tasse sui prestiti.
- Tocca una linea di credito azionaria domestica. La maggior parte dei creditori non ti darà un prestito a casa una volta che la tua casa è sul mercato, e un venditore non è probabile che accetti un'offerta contingente a meno che la tua casa non sia sul mercato. Ma non è un Catch-22. Se imposti una linea di credito di equità domestica prima di mettere la tua casa sul mercato, puoi semplicemente trasferire fondi o scrivere un assegno.
- Cambia il tuo mutuo con un prestito-valore più alto. Se avevi intenzione di mettere giù, diciamo, il 20% per comprare la tua nuova casa , mettere giù di meno e ottenere una maggiore quantità di mutuo. Quindi, quando la tua casa alla fine vende, puoi utilizzare il ricavato per pagare il mutuo. Essere consapevoli del fatto che molti più elevati rapporti prestito-valore portano tassi d'interesse più elevati.
- Prendi in prestito l'acconto da un parente. Alcuni compratori domestici toccano la banca di mamma e papà quando sorge un'emergenza. Non so se l'acquisto di una nuova casa costituisca un'emergenza nella tua famiglia, ma in alcune famiglie lo fa. Forse lo zio Joe ti darà quell'eredità presto? Potrebbe non essere ferito da indagare.
- Rimuovi il tuo contingente di vendita e spera per il meglio. So cosa potresti pensare in questo momento: "Sta fumando crack?" Ma se sei sicuro che la tua casa finirà per vendere, alcuni acquirenti scelgono questa opzione.
Rischio di fondo per la rimozione di contingenza di vendita
Prima di rimuovere un'eventualità di vendita, rivedi il tuo contratto di acquisto con un avvocato e ottieni consulenza legale per determinare i tuoi diritti in base al contratto. I contratti di acquisto della California, ad esempio, dichiarano chiaramente che il tuo deposito in contanti è in palio se si è inadempienti al contratto.
Quanto hai messo? $ 1.000? $ 5.000? $ 10.000? Se riesci a vivere con la perdita di quell'importo prendendo una scommessa che la tua casa venderà, potrebbe valerne la pena. Altrimenti, cerca di mantenere la contingenza in atto.
Prova dei fondi da chiudere
Quando un evento viene rimosso, i venditori spesso chiedono prove per la chiusura dei fondi. Questo impedisce agli acquirenti di rimuovere arbitrariamente una contingenza senza una reale intenzione di chiudere (non che tu stavi pensando quello). Se un parente ha i fondi, in genere una lettera regalo dal relativo e copia di estratti conto bancari o conti di stock è sufficiente per soddisfare il creditore e il venditore.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.