Cosa devi sapere su vendite allo scoperto e pignoramenti
Vendite allo scoperto e pignoramenti sono due tipi distinti di transazioni che condividono il denominatore comune di proprietà in difficoltà, che coinvolgono un creditore ipotecario. (Non sono termini intercambiabili - sebbene la maggior parte delle persone non se ne accorga, c'è una distinzione tra i due.)
Molti acquirenti di case iniziano una ricerca di vendite allo scoperto e pignoramenti nella speranza di poter acquistare una casa a basso costo, sia per scopi di investimento sia per occupare una residenza.
Credono di poter risparmiare un sacco di soldi o acquistare una casa per molto meno del valore di mercato.
Quando i compratori mi chiamano per dire che vogliono comprare una vendita allo scoperto o una preclusione, io do loro il controllo della realtà. Quella verità è che probabilmente non risparmieranno soldi poiché le banche tendono a valutare sia le vendite allo scoperto che i pignoramenti al valore di mercato, con un assegno per la condizione della proprietà. Tuttavia, ci sono anche delle eccezioni e ogni tanto la situazione sarà giusta. È più l'eccezione che la regola, però.
Per iniziare, esaminiamo le differenze tra vendite allo scoperto e pignoramenti.
Caratteristiche di base di una proprietà di vendita a breve
- Una casa in vendita a breve termine è una casa che non è di proprietà della banca. Tuttavia, affinché la vendita concluda l'impegno, la banca deve approvare la vendita.
- Il titolo è ancora nel nome dei proprietari di case, ei proprietari spesso vivono nella proprietà perché non possono permettersi di andare da nessun'altra parte.
- I proprietari di casa possono o non possono essere indietro nelle loro rate del mutuo ; la delinquenza non è sempre un requisito.
- Ci deve essere una lettera di difficoltà documentata. Quel disagio può includere una perdita di occupazione o il pensionamento forzato, potrebbe essere correlato alla salute, oppure i venditori potrebbero essere divorziati o incarcerati.
- Alcune vendite allo scoperto comportano mutui inversi firmati da venditori che sono morti o secondi mutui che sono stati congedati in bancarotta ma mai rilasciati.
- Sebbene la casa non sia necessariamente sott'acqua, la maggior parte delle vendite allo scoperto comportano il pagamento di un importo inferiore a quello del creditore. Un venditore può anche beneficiare di una vendita allo scoperto se il capitale proprio non è sufficiente a pagare tutti i costi di vendita come le commissioni e le spese di chiusura.
Caratteristiche di base di una proprietà di preclusione
- I pignoramenti sono case di proprietà del mutuante o - se il mutuo è assicurato o garantito - da un ente governativo come Fannie Mae, Freddie Mac o HUD.
- Ci sono vari modi in cui un creditore può acquisire il titolo di una proprietà di preclusione. Il modo più comune è precludere ai proprietari di casa il mancato pagamento del loro mutuo. Tuttavia, una banca è autorizzata a precludere per altri motivi, come le procedure offerte quando un proprietario di casa vende la casa a un altro individuo senza pagare il prestito. Le vendite soggette a vendite non sono più consentite. Le banche possono anche assumere la proprietà di una proprietà di preclusione attraverso un atto di pignoramento o un'azione legale.
- Quando le banche assumono il titolo di proprietà di pignoramento, sfrattano gli occupanti e assicurano la casa. Generalmente una società di gestione patrimoniale interrompe l'erogazione di acqua, e forse salirà a bordo di finestre e porte e cambierà le serrature. Questo è il motivo per cui i pignoramenti sono spesso un pugno nell'intorno.
Termini di pignoramenti e transazioni di vendita allo scoperto
Quasi tutte le vendite allo scoperto e i pignoramenti vengono venduti nella sua condizione "così com'è".
Alcune banche investiranno nel riparare case di pignoramento perché le banche si rendono conto che possono aumentare i loro profitti rehabbing, ma molte banche vendono la casa nelle stesse condizioni lasciate dagli occupanti precedenti, per quanto deplorevole.
A volte ci sono circostanze attenuanti in cui una banca consente una riduzione del prezzo per un difetto principale, ma in genere è raro. Si può chiedere, ad esempio, una riduzione o un credito per sostituire un forno o il tetto, ma se il mercato è caldo e un altro acquirente potrebbe pagare in contanti, la banca probabilmente rifiuterà tale richiesta.
La principale differenza tra una condizione di proprietà di preclusione e una condizione di vendita a breve è la condizione di preclusione potrebbe essere sconosciuta. La casa di preclusione potrebbe essere vacante per mesi, persino anni, durante i quali si può verificare la presenza di muffa o acqua. A volte i proprietari spazzano via la casa o non riescono a mantenerla correttamente quando la casa è in preclusione. In confronto, i venditori a breve vendita tendono a prendersi più cura delle loro case e possono fornire informazioni al compratore.
Un'altra differenza è che una proprietà di preclusione può generalmente chiudere entro 30 giorni. Una vendita breve, che richiede l'approvazione della banca, può richiedere in media 30 giorni a 3 mesi, solo per ottenere la lettera di approvazione della vendita a breve , e poi altri 30 giorni per chiuderla, quindi il doppio del minimo al minimo.
Dove e come acquistare i pignoramenti
A meno che la banca non sia piccola e locale, è improbabile che offra una casa di pignoramento per la vendita al pubblico. Le banche generalmente dispongono dei loro pignoramenti in 5 modi. Ad eccezione del metodo di vendita all'ingrosso, la maggior parte dei modi in cui le banche vendono i loro pignoramenti comportano un profitto per la banca.
- All'asta di un trustee o all'asta dello sceriffo. Questa procedura è un processo di offerta che si svolge sui gradini del palazzo di giustizia o di altro edificio pubblico. In genere le offerte devono essere in contanti e la banca fissa un prezzo minimo di riserva. In caso di privilegi superiori, l'acquirente si assume la responsabilità di tali privilegi. Gli acquirenti di un'asta spesso non lavorano con un agente immobiliare.
- In una vendita in massa a investitori privati. Queste possono essere case che non sono state vendute all'asta o case che la banca non ha mai messo all'asta. La banca confezionerà queste case in gruppi e venderà l'intero pacchetto a un acquirente o società di investimento con uno sconto forte.
- Attraverso una società di aste online. Molte aste di aste online fanno un'offerta riservata alla quale la casa non venderà se la riserva non viene soddisfatta. Richiedono spesso all'acquirente di pagare un premio premium come il 5% sul prezzo offerto come compenso per la società di aste. I prezzi di vendita originali sono spesso al di sotto del prezzo di offerta riservato e possono apparire ingannevoli. La maggior parte di questi siti Web consente al proprio agente di rappresentarti.
- Elencando la casa con un agente REO e offrendo la casa in vendita in MLS. L'agente REO lavora con il gestore patrimoniale della banca e prepara un BPO. L'agente valuta la condizione e consente una detrazione per la sua condizione AS IS, quindi la casa è fondamentalmente quotata al valore di mercato. Il tuo agente può rappresentarti.
- Posizionando la casa in vendita sul proprio portale Web e consentendo l'invio di offerte elettroniche. Questo è più comune con le entità governative. Le banche pagheranno anche il tuo agente per rappresentarti.
Dove e come acquistare le vendite allo scoperto
Un acquirente o investitore non è autorizzato a comprare una vendita allo scoperto direttamente dal proprietario della casa. In effetti, molte vendite allo scoperto richiedono all'acquirente di firmare una dichiarazione giurata che valga l' assenza di relazioni preesistenti tra venditori e acquirenti. Ho avuto banche rifiutare una vendita a breve perché l'acquirente era un vicino che viveva nelle vicinanze.
(Inoltre, alcune parti possono opporsi a questa pratica e trattenere tali informazioni dalla banca, potrebbero firmare a un braccio ma segretamente non riescono a rivelare una relazione con il venditore.In Stati come la California, tale azione potrebbe costituire una frode ipotecaria a breve vendita, che consente alla banca di rescindere il rilascio di responsabilità offerto al venditore.)
Dovresti assumere il tuo agente immobiliare per rappresentarti quando acquisti una vendita allo scoperto. Quell'agente non dovrebbe essere l'agente di quotazione. Ti meriti la tua personale rappresentazione. Inoltre, la banca tende a ridurre la commissione agli agenti di quotazione che praticano la doppia agenzia in una vendita allo scoperto.
Il tuo agente dovrebbe determinare per te quante banche e privilegi sono coinvolti affinché tu possa preparare adeguatamente l'attesa per l'approvazione della vendita allo scoperto. Il tuo agente potrebbe anche voler verificare se il venditore si qualifica per una vendita allo scoperto. Anche se non tutte le vendite allo scoperto richiedono una difficoltà del venditore, la maggior parte lo fa.
Infine, un consiglio: le banche potrebbero offrirti una controfferta e chiedere un prezzo più alto. Se la proprietà richiede riparazioni, si potrebbe avere successo con la chiusura del prezzo di vendita accettato se si presenta alla banca con un paio di stime e fotografie documentate.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.