I mutuatari che smettono di effettuare pagamenti ipotecari prima o poi faranno precludere alla banca. Ora, come viene gestito questo pignoramento dipende dalla legge dello stato. Più della metà degli stati negli Stati Uniti sono stati di atti di trust e i pignoramenti negli stati fiduciari sono gestiti dal fiduciario.
Tenete presente che le vendite allo scoperto di Fannie Mae che sono in default sono gestite in modo diverso. Fannie Mae e Freddie Mac di solito non pospongono le aste del fiduciario.
Prima di posticipare l'asta
Dopo che un mutuatario smette di effettuare i pagamenti del mutuo, il creditore notifica al curatore di avviare un procedimento di preclusione. Il fiduciario è una terza parte del rapporto di fiducia, una posizione che alcuni chiamano "detenere il titolo nudo".
Sebbene non esista un periodo di tempo richiesto prima di presentare un avviso di inadempimento , la maggior parte dei prestatori preferisce cercare di riscuotere durante i primi 60-90 giorni che un mutuatario cada in arretrato, piuttosto che passare a un procedimento di preclusione. Alcuni stati come la California richiedono al mutuante di dare al mutuatario un preavviso di almeno 30 giorni prima di presentare un avviso di inadempienza.
Una volta presentata la Notifica di inadempimento, un mutuatario ha circa 90 giorni di tempo per ripristinare il prestito effettuando i pagamenti arretrati e pagando le spese in ritardo, che includono le commissioni del fiduciario.
5 modi per posporre l'asta di un fiduciario
- Riscatta il mutuo: c'è una differenza tra il ripristino di un mutuo e il riscatto di un mutuo, ma spesso sentirai le parole usate in modo intercambiabile, il che è sbagliato. Per riscattare un mutuo è pagare l'ipoteca; per ripristinare, un mutuo è portato corrente. Durante gli ultimi giorni di un processo di pignoramento non giudiziario, un creditore non è tenuto ad accettare una reintegrazione, ma deve consentire una redenzione.
- Richiedere una modifica del prestito: I prestatori non sono inoltre tenuti a posticipare un'asta in cambio di una modifica del prestito , ma la maggior parte delle banche proverà a elaborare un piano di rimborso temporaneo. Ciò non significa che la banca non invierà la casa all'asta. Perciò stai attento. I mutuatari potrebbero voler chiedere alla banca una promessa scritta di non andare avanti con l'asta.
Alcune banche sono subdole. Queste banche concederanno una modifica temporanea del prestito e, dopo 3 o 6 mesi, diranno al mutuatario che stanno archiviando il pignoramento perché il mutuatario non ha i requisiti per una modifica permanente del prestito. Dicono grazie per i pagamenti parziali e presentare un avviso di inadempienza.
- File per fallimento: un deposito di fallimento non ferma in modo permanente un'asta, ma potrebbe posticipare l'asta per un po '. Quando un debitore presenta un fallimento, il tribunale emette un ordine noto come un soggiorno automatico che interrompe i tentativi dei creditori di riscuotere denaro, che include il rinvio di un'asta. È come dire a un cane addestrato di sedersi e restare. Ma il creditore può quindi presentare un movimento per sollevare il soggiorno automatico, soprattutto se l'avviso di default è già stato archiviato.
- Archiviare un ordine restrittivo temporaneo: la maggior parte delle persone associa un ordine restrittivo temporaneo agli abusi domestici, ma presentare una petizione al tribunale per la protezione dall'abuso può anche includere una richiesta di posporre un'asta. I mutuatari dovranno assumere un avvocato per presentare un ordine restrittivo temporaneo e l'avvocato potrebbe aver bisogno di trovare un motivo basato su frode o qualche tipo di illecito da parte del prestatore. Anche se l'avvocato ha successo e vince la discussione, l'ordine restrittivo non è permanente.
- Tentativo di fare una vendita breve : dire a un creditore che il mutuatario sta tentando di fare una vendita a breve non è generalmente sufficiente. Il mutuatario deve presentare un'offerta alla banca da un acquirente qualificato. L' agente immobiliare o l'avvocato che gestisce la negoziazione per il mutuatario chiama quindi il negoziatore della banca e chiede un rinvio dell'asta. Spesso, le banche non prenderanno in considerazione una richiesta di rinvio fino a quando l'asta sarà a pochi giorni di distanza. È come se alla banca piacesse far sedere i mutuatari su spilli e aghi, chiedendosi se l'asta verrà posticipata.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.