Un lettore chiede: "Sono interessato a fare una vendita breve ma sento storie horror sulle scadenze coinvolte, alcune persone che conosco hanno fatto una vendita allo scoperto per più di un anno, mi è stato detto che potrebbero volerci diversi anni per ottenere la mia vendita a breve approvato.Questo sembra terribilmente lungo senza una buona ragione.Qual è una cronologia media per una vendita a breve?
Risposta: il modo in cui la maggior parte degli agenti di vendita breve prevedono una tempistica per la vendita allo scoperto è innanzitutto cercando le informazioni sul prestito. Il tipo di prestito che hai e l'identità del tuo prestatore prepareranno il terreno per la tua cronologia di vendita breve. Potresti non ricordare il tipo di prestito che hai preso in origine. Potresti prestare potrebbe essere:
- Un prestito convenzionale
- Un prestito FHA
- Un prestito VA
- Un prestito Fannie Mae
- Un prestito di Freddie Mac
Inoltre, forse stai pagando due o tre prestiti? Forse il tuo prestito porta un'assicurazione ipotecaria ? Tutte queste condizioni influiscono sull'attesa dell'approvazione della vendita allo scoperto e sull'aggiunta di sovrapposizioni alla vendita allo scoperto.
Cronologia di base per l'approvazione a breve vendita
Il primo passo di una vendita breve è quello di raccogliere tutto per i vostri documenti. Mi piace raccogliere i documenti del mio cliente in anticipo. Questo consiste dei seguenti documenti di base:
- Ultimi 2 anni di dichiarazioni dei redditi
- Ultimi 2 W2 / 1099
- Ultime 2 estratti conto bancari
- Ultime 2 buste paga
- Scheda finanziaria o 1126
- Modulo 4506
- Lettera di difficoltà firmata e datata
Le banche potrebbero chiedere ulteriori documenti, ma quasi tutte le banche chiedono i suddetti documenti. Eseguo la scansione di quei documenti in un file PDF, annotando il numero del prestito su ogni pagina.
Quindi firmiamo l'accordo di quotazione, le divulgazioni e l'autorizzazione di terze parti, che mi consente di parlare con la / e banca / i del venditore.
Fotografo le fotografie della casa, conduco l'ispezione visiva del mio agente e allego un lucchetto .
Nella mia zona di Sacramento, dal momento in cui la quotazione entra in MLS al momento di un'offerta accettabile è ovunque da 2 a 3 giorni a 2 o 3 settimane. Se la casa si trova in un'area con un elevato inventario, potrebbero trascorrere altri 60-90 giorni prima di ricevere un'offerta accettabile.
Una volta ricevuta e firmata un'offerta, la invio alla banca, insieme al pacchetto di vendita allo scoperto del venditore e all'HUD preparato. Da quel momento al momento dell'approvazione della vendita a breve , la tempistica media è di circa 60 a 90 giorni.
Ciò significa 30 giorni per vendere + 60 giorni per l'approvazione + 30 giorni per chiudere l'impegno = 4 mesi, in media.
Cause di ritardi nella vendita allo scoperto nella timeline
Uno dei maggiori problemi che vediamo oggi nelle vendite allo scoperto sono gli acquirenti che non sono impegnati nel processo di vendita allo scoperto . Poiché gran parte della cronologia è sconosciuta, può far sì che un acquirente si senta molto insicuro. Un agente di vendita a breve vendita può dare un'ipotesi plausibile, ma se l'agente dell'acquirente capisce come funziona una vendita allo scoperto è un jolly. Se l'agente di un acquirente non è in grado di gestire le aspettative di un acquirente e non sa come spiegare un breve periodo di vendita a un acquirente, tale acquirente può facilmente perdere il controllo.
Non è colpa dell'acquirente.
Un compratore fuori controllo e frustrato è un acquirente che sta per annullare la transazione di vendita allo scoperto. Questi tipi di acquirenti non vogliono aspettare l' approvazione della vendita a breve . Annulleranno e quindi entreranno in un'altra transazione di vendita allo scoperto, che fa ripartire di nuovo il ticchettio dell'orologio. Ti chiedi perché?
Un altro problema è l'attesa per la cronologia di vendita allo scoperto che offre agli acquirenti troppo tempo per pensare di acquistare la vendita allo scoperto . Se stavano comprando una vendita tradizionale, quando hanno deciso che non gradivano la casa, odiavano i vicini e avrebbero voluto che non avessero mai posato gli occhi sul posto, la transazione sarebbe stata chiusa. Ma le vendite allo scoperto richiedono così tanto tempo che gli acquirenti hanno troppo tempo per considerare tutti i negativi e gli inconvenienti. A volte, sviluppano piedi freddi .
Ho avuto un venditore annullare una vendita a breve che lei inizialmente ha giurato era la sua casa dei sogni.
Aveva la lettera di approvazione e il creditore era vicino a disegnare documenti. Ma la valutazione è stata inferiore di $ 20.000 rispetto al prezzo di vendita perché ci sono poche vendite in quel quartiere. Il perito ha dovuto guardare fuori dall'area per vendite comparabili . Usava vendite che non erano vendite realmente comparabili . Il compratore temeva che il valore della casa cadesse durante il suo periodo di deposito di 30 giorni di $ 20.000, e lei andò fuori di testa.
Invece di essere elettrizzata dal fatto che la banca fosse costretta a ridurre il prezzo della sua casa di $ 20.000, l'acquirente ha annullato la vendita allo scoperto. Non era pronta per comprare una casa. Non tutti gli acquirenti sono pronti a comprare una casa .
Quando si verificano questi tipi di eventi e l'acquirente annulla, la cronologia di vendita breve ricomincia. Questo è il motivo per cui la cosa più importante che puoi fare in una vendita allo scoperto è di mantenere l'acquirente informato, coinvolto e felice.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.