Le vostre domande di tasse sull'ammortamento dell'ufficio di affari domestici hanno risposto
Entro i prossimi anni, ho intenzione di vendere la mia casa. Io uso una delle sue stanze esclusivamente come un ufficio in casa per la mia attività. Ho reclamato le detrazioni degli home-office per una quota proporzionale di ammortamenti e altre spese associate all'uso commerciale della camera, così come ho cancellato tutte le attrezzature e i mobili imbottiti nell'ufficio. Come funzionano le regole fiscali quando vendo la mia casa?
Risposta:
Prima del 2002, le regole erano più severe se si utilizzava parte della propria residenza per motivi di lavoro e poi si vendeva la casa. Sì, la legge consente un'esclusione - una fuga dalle tasse - del profitto dalla vendita di una residenza principale. L'importo di esclusione è pari a $ 250.000 per le persone singole e le coppie sposate che presentano i rendimenti separati e $ 500.000 per le coppie sposate che presentano i rendimenti congiunti . Ma tali norme autorizzavano un'esclusione solo per la parte dell'utile attribuibile alla parte di residenza, vietando qualsiasi esclusione a fini di lucro nella parte dell'ufficio.
Residence vs Trattamento aziendale
In effetti, l'IRS trattava questo tipo di vendita come se avessi venduto due pezzi di proprietà: una una residenza e l'altra proprietà commerciale. Di conseguenza, è stato necessario effettuare calcoli separati per la residenza e gli utili aziendali, dividendo il prezzo di vendita, le spese di vendita e la base tra la residenza e le parti aziendali.
L' IRS ha scartato le vecchie regole e le ha sostituite con nuove che eliminano un'assegnazione tra residenza e affari. La vendita è una singola transazione purché l'ufficio di casa e la parte residenziale siano entrambi all'interno di un'unica abitazione - una "unità abitativa", come stabilito dalle norme dell'agenzia. Di conseguenza, qualcuno come te può escludere l'intero profitto, nonostante l'utilizzo di una parte della casa per gli affari.
Ricapitalizzare l'ammortamento
Questa interruzione è soggetta a una restrizione "ricattura" progettata per prevenire un doppio beneficio. Si rinuncia a qualsiasi esclusione per la parte del profitto pari a qualsiasi detrazione di detrazione consentita o consentita in sede d'ufficio dopo il maggio 1997. Invece, si paga le tasse su quella parte. Consentito o consentito significa ciò che hai richiesto in precedenza o, se hai richiesto meno di quanto avresti potuto chiedere, l'importo che avresti potuto richiedere. A questo proposito, le nuove regole non differiscono da quelle che le vecchie regole obbligavano a fare.
Ciò che l'IRS realizza è ricatturare le svalutazioni di ammortamento che ti hanno permesso di ridurre le tasse negli anni precedenti la vendita. L'agenzia applica ancora le regole di ricattura anche se si cessa di utilizzare quella stanza per motivi di lavoro e l'intera casa è una residenza principale per almeno due anni dal periodo di cinque anni che termina alla data di vendita.
Sollievo dalla Recapture
Per ottenere l' esonero dalla ricattura , devi mostrare "registri adeguati o altre prove" - in genere, i rendimenti passati dovrebbero essere sufficienti - "che la detrazione per il deprezzamento consentita era inferiore all'importo consentito". Quindi l'importo che "tu non è possibile escludere è l'importo consentito. "
Per illustrare, supponiamo che il tuo ufficio ti abbia qualificato per richiedere l'ammortamento, ma puoi dimostrare di non averne mai fatto richiesta.
Quindi non vi è alcuna riduzione dell'ammontare di esclusione e nessuna ricattura.
Responsabilità fiscale dovuta sull'ammortamento recuperato
L'ammortamento recuperato è tassato ad un tasso massimo del 25 percento invece del tasso massimo del 15 percento per le plusvalenze a lungo termine, più le imposte sul reddito statali applicabili. Riporta l'importo ricatturato alla Tabella D (Guadagni e perdite di capitale), non alla Forma 4797 (Vendita di immobili commerciali). Per quanto riguarda i lati positivi, non si ottiene alcuna restituzione di altre spese, come le tasse immobiliari e gli interessi sui mutui .
Come per qualsiasi problema relativo alle tasse, consultare il proprio consulente fiscale.
Julian Block è un avvocato, editorialista sindacato ed ex agente speciale dell'IRS (investigatore criminale). Questo articolo è stato estratto con il permesso dall'opuscolo: "La guida del venditore per il risparmio fiscale: modi semplici per qualsiasi venditore di ridurre le tasse al minimo legale", che può essere ordinato inviando $ 19,95 per una copia postpagata a J. Block, 3 Washington Square, # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 è un broker associato presso Lyon Real Estate a Sacramento, in California.