Un lettore chiede: "Possiedo una residenza personale, vale più del saldo principale rimanente sul mutuo Il mio istituto di credito è disposto a permettermi di rifinanziare per più del saldo del mutuo esistente. So che le norme fiscali consentono a detrarre i pagamenti di interessi quando il rifinanziamento ipotecario fintanto che è per lo stesso importo del saldo esistente.Ma come sono limitate le detrazioni fiscali per il rifinanziamento ipotecario? "
Risposta: da Julian Block , avvocato
Quando i tassi di interesse scendono, milioni di famiglie, proprio come te, affollano i finanziatori per rifinanziare i loro mutui. Prima di buttarsi nel rifinanziamento ipotecario , è intelligente familiarizzare con norme fiscali ingannevoli su ciò che è o non è deducibile per i pagamenti di interessi. Ecco alcuni promemoria su come funzionano le regole per il rifinanziamento ipotecario:
Regole sul rifinanziamento ipotecario per le detrazioni fiscali
Se i mutuatari hanno il diritto di detrarre gli interessi sull'importo in eccesso dipende da come utilizzano i proventi del rifinanziamento ipotecario e l'importo dei proventi. Quando i mutuatari utilizzano l'importo in eccesso del mutuo esistente per acquistare, costruire o migliorare sostanzialmente le residenze principali, ovvero le abitazioni per tutto l'anno, o seconde case come i ritiri delle vacanze, i loro pagamenti di interessi rientrano nelle regole per i prestiti di acquisto di abitazioni. Tali regole consentono loro di detrarre l'intero interesse fino a quando l'eccesso più tutti gli altri prestiti per l'acquisto di abitazioni non superino $ 1.000.000, passando a $ 500.000 per le coppie sposate che presentano rendimenti separati.
Quando i mutuatari utilizzano l'eccesso per qualsiasi altro scopo, un altro insieme di regole proibisce le detrazioni per i pagamenti di interessi su "prestiti al consumo". Questa ampia categoria comprende fatture di carte di credito, prestiti auto, spese mediche e altri debiti personali come le imposte sul reddito federali e statali in ritardo. C'è, tuttavia, un'eccezione limitata per gli interessi sui prestiti agli studenti, una di quelle sottrazioni "above the line" per arrivare al reddito lordo rettificato, l'importo sull'ultima riga della prima pagina del modulo 1040.
Eccezioni alle regole per le detrazioni fiscali di rifinanziamento ipotecario
Ma la maggior parte dei mutuatari è in grado di aggirare queste restrizioni sulle detrazioni per interessi dei consumatori, grazie alle regole per i prestiti a casa . Tali regole consentono loro di dedurre l'intero interesse fino a quando l'importo in eccesso del mutuo esistente più tutti gli altri prestiti di equità domestica non superino $ 100.000, passando a $ 50.000 per le coppie sposate che presentano rendimenti separati. Non fa differenza il modo in cui i mutuatari utilizzano i proventi.
Quando i loro prestiti rifinanziati sono in parte prestiti per l'acquisto di abitazioni e in parte prestiti per l'equità domestica, vi è un limite complessivo di $ 1.100.000, $ 1.000.000 di debito di acquisto di abitazioni e $ 100.000 di debito azionario domestico, scendendo a $ 550.000 per le coppie sposate che presentano separatamente.
Quando i prestiti superano il massimale di $ 1.000.000 per i prestiti di acquisto a domicilio e $ 100.000 per i prestiti a casa, l'eccedenza è generalmente classificata come interesse personale non cedibile. Il rifiuto generale è soggetto ad eccezioni per i proventi del prestito utilizzati a fini commerciali o di investimento.
Detrazioni fiscali di rifinanziamento ipotecario per contribuenti soggetti ad AMT
Un'altra restrizione si applica al numero sempre crescente di mutuatari gravati dall'AMT (imposta minima alternativa).
L'AMT consente deduzioni per pagamenti di interessi su mutui per l'acquisto di abitazioni fino a $ 1.000.000. Ma le regole AMT negano qualsiasi detrazione per interessi sui prestiti di equità domestica per la prima o la seconda casa, a meno che i proventi del prestito non siano usati per comprare, costruire o migliorare sostanzialmente le abitazioni; uno dei motivi per cui la pubblicità per i prestiti a casa equivale spesso alla fastidiosa questione della deducibilità fiscale.
Julian Block è un avvocato fiscale a Larchmont, NY.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.