Capire il ruolo degli impegni nel settore immobiliare
Definizione di Ingombro: un ingombro, in quanto relativo al settore immobiliare, indica qualsiasi cosa legale che grava o limita l'utilizzo o il trasferimento della proprietà. Una proprietà libera e libera da qualsiasi ingombro è rara in molti ambienti immobiliari. Un ingombro può essere un mutuo (prestito), un privilegio (volontario o involontario) un servitù o una limitazione che limita il trasferimento del titolo. Un ingombro può comportare denaro, ma non sempre.
Il detto con cui sono cresciuto è: tutti i privilegi sono ingombri, ma non tutti gli ingombri sono privilegi. Confuso ancora?
Atto di fiducia o ipoteca come un ingombro
Un sacco di persone assumono erroneamente un ingombro si riferisce solo a un mutuo, ad esempio, perché questo è l'uso più comune. Quando un compratore domestico finanzia l'acquisto di una casa, tale verifica finanziaria consiste in genere in due documenti: la cambiale, che è un obbligo di pagamento, e l'ipoteca o atto di fiducia , che protegge la nota e viene registrata. Un mutuo è leggermente diverso da un atto di fiducia, ma per i nostri scopi pratici, entrambi sono un ingombro.
Quando un mutuo o un atto di fiducia è stato ripagato, l'ingombro viene quindi rimosso dalla proprietà nei registri pubblici. Un documento comune per rimuovere un ingombro è chiamato un atto di retrocessione , che riconquista titolo chiaro al proprietario della proprietà.
I problemi si verificano quando la responsabilità per un mutuo o atto di fiducia è stata scaricata attraverso un'udienza di fallimento, ma il prestito non viene mai rilasciato formalmente dalla proprietà.
Non tutti gli avvocati di fallimenti praticano il settore immobiliare e alcuni non sanno che un capitolo 7 del fallimento, ad esempio, non rilascia il debito e, se sono consapevoli a un certo livello, in genere i loro clienti non vogliono pagare un costo aggiuntivo per ottenere un rilascio di questo ingombro. Questa svista può causare una nuvola sul titolo se l'ingombro non viene rilasciato.
Volontari volontari come ingombro
Un privilegio volontario è un documento che un proprietario firma volentieri e in genere è registrato nei registri pubblici nei confronti della proprietà. Potrebbe essere un pegno in cambio di denaro che passa mani come un secondo prestito o una linea di credito azionario domestico o addirittura un rifinanziamento del finanziamento secondario esistente.
In alcuni casi, come una linea di credito, non ci può essere scambio di denaro fino a quando il proprietario della casa non tocca la linea di credito, cioè prende in prestito i soldi. Quando i tassi di interesse erano estremamente bassi, una volta ho preso una linea di credito e ho tenuto aperta quella linea di credito per 7 anni senza mai toccarla. L'ho trattato come una fonte di emergenza di fondi, nel caso avessi mai bisogno. Alla fine, ho chiuso l'account senza mai usare i soldi. Ma io e mio marito avevamo ancora bisogno di registrare un rilascio di quel privilegio.
Lievi involontari come ingombro
Due tipi di privilegi involontari che sono abbastanza comuni e mi vengono in mente sono una litispendenza e il pegno di un meccanico. Per involontario, significa che il proprietario della casa non è necessariamente d'accordo sul fatto che un tale pegno possa essere presentato contro la proprietà, ma è apparso comunque un pegno. Lis pendens è un modo elegante per dire di agire in giudizio. Supponiamo, ad esempio, che un venditore abbia accettato di vendere ad un acquirente, ma l'acquirente, per qualsiasi motivo, non ha potuto chiudere in tempo, quindi il venditore ha annullato il contratto unilateralmente, senza il consenso dell'acquirente.
Per complicare ulteriormente la questione, diciamo che il venditore desiderava vendere ad un altro acquirente per più soldi e ha rifiutato di estendere il tempo di chiusura per l'acquirente esistente. L'acquirente esistente, per evitare che il venditore trasferisca il titolo al nuovo acquirente, potrebbe presentare ricorso legale al venditore e registrare una litispendenza. La litispendenza vieterebbe la vendita fino a quando l'azione legale non fosse risolta.
Il privilegio di un meccanico è generalmente depositato da un appaltatore o da subappaltatori dell'appaltatore per lavori o materiali che rimangono non retribuiti. Tutti i privilegi involontari dovranno essere pagati per una società di titolo di emettere una politica di titolo senza nominare gli ingombri come eccezioni al titolo di assicurazione. Gli ingombri involontari rimangono di proprietà fino al loro rilascio. Inoltre, il nuovo prestatore del compratore richiederà anche un titolo chiaro.
Easements come Ingombro
Probabilmente il tipo più comune di servitù è una servitù per il mantenimento delle utenze, ma potrebbe anche essere concesso un servitù per l'accesso (diritto di precedenza) a un lotto di terra che è senza sbocco sul mare senza una strada. Gli alloggi sono un ingombro perché vietano determinate azioni e incidono sui diritti sulla proprietà. Ad esempio, non è possibile costruire una piscina in una posizione riservata a una linea di fognatura urbana. Beh, puoi, ma la città può scavare quella piscina senza il tuo permesso.
Gli appartamenti sono indicati nella polizza assicurativa del titolo e spesso appaiono sulla mappa del valutatore stesso.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.