Chiusura di un FSBO senza l'aiuto di un agente
Potresti guidare in un quartiere che ti piace e hai notato un cartello nel cortile: "In vendita dal proprietario!" Potresti imbatterti in una sezione riservata del tuo giornale locale. Se stai lavorando con un agente e lei è particolarmente diligente, potrebbe anche essersene imbattuta mentre cercava qualcosa nella tua fascia di prezzo che soddisfa le tue specifiche.
In ogni caso, eccolo. A prima vista, ami la proprietà. E 'qualcosa da seguire o dovresti evitare? Puoi seguire senza riserve se tieni a mente alcune cose. L'acquisto di un FSBO è come l'acquisto di qualsiasi altra proprietà ... sorta di. Ma qualcuno dovrà assumersi le responsabilità di quell'agente di quotazione mancante.
Hai bisogno di un agente?
Il venditore ovviamente non vuole assumere un agente di quotazione; è entrato in questo da solo. Ma molti proprietari sono disposti a pagare l'agente di un acquirente. Se hai già un agente, può contattare l'acquirente per tuo conto. Se non ne hai ancora uno, valuta di trovarne uno disposto a fare il lavoro.
Agenti del compratore non sono sempre entusiasti di lavorare su FSBO senza un agente di quotazione perché non vogliono la responsabilità, o perché significa più lavoro per non necessariamente più soldi. Quando è coinvolto solo un agente, quella persona finisce spesso per fare il lavoro di entrambe le parti.
Per quanto riguarda le tue esigenze, avere un agente può essere estremamente utile durante l'intero processo e il venditore paga in genere la commissione dell'agente, quindi non c'è motivo per non provare a lavorare con qualcuno. Perché dovresti farlo da solo se non devi?
Scrivere il contratto d'acquisto
Una vendita di una casa inizia con un contratto di acquisto .
Se sei a disagio nel scriverne uno tu stesso e non vuoi arruolare l'aiuto di un agente, puoi chiamare un avvocato immobiliare per gestire l'aspetto della transazione per te. In realtà, dovresti avere un avvocato che aspetta comunque dietro le quinte per assicurarti che l'intera transazione sia compiuta legalmente e che tutti i tuoi diritti siano protetti.
Molti avvocati redigono un'offerta di acquisto e altri documenti a un prezzo ragionevole, ed è solitamente denaro ben speso. Puoi anche trovare i contratti di compravendita immobiliare online, ma potresti essere meglio assumere un professionista se non hai le competenze per compilare correttamente i moduli. Questo probabilmente non è il momento di essere pignoli e pazzi sciocchi.
Se decidi di occuparti personalmente dei documenti, tieni presente alcuni aspetti:
- Offri meno del prezzo di listino. In questo modo, i negoziati possono solo salire. Se inizi troppo in alto, non puoi tornare indietro.
- Scrivi in contingenze. Assicurati di avere una via d'uscita dalla transazione se trovi difetti fisici nella proprietà che il venditore non risolverà, se i CC & R sono insoddisfacenti, o se il tuo prestito non è approvato, tra le altre questioni. Alcune contingenze comuni includono una valutazione soddisfacente sull'abitazione, l'approvazione del prestito, un'ispezione domiciliare soddisfacente e un'ispezione dei parassiti, un chiaro titolo del venditore, l'approvazione delle divulgazioni del venditore e l'assicurabilità. Se uno qualsiasi di questi fattori non può essere soddisfatto, il contratto diventa nullo e annullato ... se includi le clausole di contingenza appropriate.
- Non dare il tuo deposito di denaro serio al venditore. Darlo a una terza parte da tenere per te, come un titolo o una società di garanzia . Normalmente, l'agente di quotazione lo posizionerebbe nel suo conto di deposito a garanzia per la custodia. Non vuoi che entri nel conto corrente del venditore. Che cosa succede se il venditore lo spende e l'accordo cade a causa di una di quelle clausole di emergenza? O se si rifiutasse di restituirmelo? Saresti fuori i soldi, almeno fino al momento in cui potresti portarlo in tribunale e costringerlo a uscire da lui. Ma stai cercando di comprare una casa, giusto? Vuoi davvero legare i tuoi soldi in questo momento?
- Determina chi paga per cosa. Non ci sono regole stabilite qui. Chi paga per quali tasse è negoziabile. Capire chi pagherà le tasse di trasferimento, l'impegno e le tasse sul titolo. Se sei un negoziatore eccellente, tanto meglio. Probabilmente puoi prenderti cura di te da solo.
- Usa le proporzioni a tuo vantaggio. Capire se un dato proratorio sarà a tuo favore. Ad esempio, la parte non utilizzata delle imposte sulla proprietà è in genere un credito al venditore se vengono pagate in anticipo rispetto alla vendita. In questo caso, potresti voler chiedere nessuna prorazione. Ma se le tasse sono pagate in arretrato, il venditore ti accrediterà, quindi vorrai le quote.
- Quando entrerai in possesso? Specifica quando il venditore ti consegnerà le chiavi e prenderai possesso della proprietà. È accettabile in alcune parti del paese aspettarsi il possesso il giorno della chiusura. In altre zone, il possesso viene dato il giorno dopo la chiusura per dare al venditore il tempo di muoversi.
A proposito di quell'ispezione domestica
Ottieni sempre un'ispezione a domicilio da un ispettore rispettabile. Troppi affari vanno a sud quando è coinvolto un cattivo ispettore domestico . Chiedere le credenziali e chiedere all'ispettore se fa parte di un'associazione, quindi fare seguito a entrambi per confermare.
Avete alcune opzioni se si riscontrano problemi maggiori con l'ispezione. Puoi chiedere al venditore di:
- Risolvi il problema , ma ricorda che non è necessario assumere il miglior appaltatore disponibile o garantire che venga svolto un lavoro di qualità. E molti contratti specificano che la proprietà viene venduta "così com'è", quindi controlla la tua. In questo caso, il venditore non è tenuto a risolvere nulla.
- Ti accreditano i soldi per assumere il proprio imprenditore dopo la chiusura. Tale importo si applicherà ai costi di chiusura. Ma qualunque cosa tu faccia, non dire in un addendum che il credito è per le riparazioni.
- Ridurre il prezzo di vendita , in genere di un importo commisurato al costo previsto delle riparazioni.
Ottieni una politica del titolo
Alcuni compratori pensano che non valga la pena spendere soldi per comprare l' assicurazione del titolo , ma un acquirente intelligente lo fa sempre. Il costo per sistemare le nuvole su un titolo o per contestare servitù può essere enorme se paragonato ai pochi centesimi che costa acquistare assicurazioni.
Alcuni miti su offerte FSBO
- Gli FSBO non sono venditori seri. Non vero. Una piccola minoranza potrebbe semplicemente testare le acque, ma la maggioranza vuole assolutamente vendere le loro case.
- Gli FSBO non sono flessibili sul prezzo. Alcuni compratori pensano che gli FSBO non assumono agenti perché non possono permetterselo, che devono prendere ogni centesimo dall'affare in modo che non si pieghino sul prezzo. Ma secondo gli studi della National Association of Realtors, la maggior parte in vendita da parte dei proprietari in realtà ottenere meno per le loro case rispetto a quelli che elencano con un agente immobiliare . Gli FSBO sono in genere disposti a negoziare , ma potrebbero non essere molto bravi se non lo fanno per vivere.
- In vendita da parte dei proprietari si nascondono fatti materiali. Gli FSBO sono vincolati dalle stesse leggi che governano coloro che sono rappresentati da un agente immobiliare . Questi venditori devono fornire agli acquirenti informazioni obbligatorie federali e statali, se presenti, tra cui la divulgazione di fatti materiali pertinenti.
- Non devi ottenere il preapprovato per un mutuo. Questo è sempre utile sia che tu stia acquistando un FSBO o che tu stia seguendo un percorso più tradizionale. Potrebbe non essere necessario, ma aiuta a definire la fascia di prezzo, e tutti i venditori apprezzeranno sapendo che sei già autorizzato a procedere.
La linea di fondo
Ricorda, cerca consulenza legale e fiscale se hai qualche domanda. In genere è un po 'rischioso comprare una console virtuale quando queste persone non hanno esperienza nella vendita di case. Credono anche che stanno "risparmiando" denaro non assumendo un agente quando, di fatto, di solito perdono denaro, secondo l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, era un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.