Quanto un venditore deve l'IRS dopo una preclusione o una vendita allo scoperto?
Non sembra giusto. Quel che è peggio è che potresti non scoprire nemmeno che devi tasse fino al giorno in cui apri la posta per trovare un 1099.
Tenete a mente che non tutti i 1099 significano che pagherete anche le imposte sul reddito. Le banche inviano 1099 come materia di routine.
Ho parlato con Julian Block, un avvocato di Larchmont, NY, che è stato citato dal New York Times come uno dei principali professionisti del settore fiscale. Ecco cosa ha da dire su tasse, guadagni e perdite su vendite in difficoltà come pignoramenti e vendite allo scoperto:
Julian Block on Gains and Losses
"I venditori che hanno posseduto le loro residenze personali per lunghi periodi continueranno a realizzare guadagni.
"Ma i venditori di residenze acquisite negli ultimi due anni stanno per subire perdite: anche supponendo che non diminuisca il prezzo, le perdite si ripercuoteranno a causa delle spese per i mediatori immobiliari, gli avvocati e simili.I venditori non saranno in grado di detrarre tali perdite Non fa differenza che sono costretti a vendere a causa, per esempio, di cambiamenti di lavoro o di motivi di salute.
"Oltre ai problemi per i venditori di abitazioni private, ci sono problemi fiscali per gli investitori che, ad esempio, hanno acquistato diversi condomini in posti come la Florida e non riescono a capovolgerli perché i potenziali acquirenti sono in attesa di ulteriori cali di prezzo.
Spesso, non vale la pena per quegli investitori affittare i loro posti; ciò che ricevono come pagamento dell'affitto non sarà sufficiente a coprire le tasse immobiliari e gli interessi sui mutui . La loro unica opzione è vendere in perdita. "
Blocca le perdite di compensazione contro i guadagni
"I venditori possono compensare le perdite di capitale con guadagni in conto capitale.
Ma in assenza di guadagni in conto capitale, il tetto annuale è di $ 3.000 ($ 1.500 per le coppie sposate che si presentano separatamente) sull'ammontare delle perdite che possono compensare con il loro "reddito ordinario", cioè reddito da fonti come salari, pensioni e prelievi dai piani pensionistici . La legge consente loro di portare avanti perdite inutilizzate per gli anni successivi. "
Blocca le regole fiscali per i pignoramenti
"L'IRS ha regole fiscali per pignoramenti o pignoramenti da parte di istituti di credito di proprietari di case che sono rimasti indietro sui loro pagamenti ipotecari . Ci possono essere conseguenze fiscali gravi e impreviste per un proprietario che si allontana semplicemente perché lui o lei ha poca o nessuna equità e il prestatore prende in consegna e vende il posto.
"In tale situazione, la cancellazione o il perdono da parte del creditore del debito di solito significa che il debitore ha reddito da dichiarare, anche se ci sono alcune eccezioni - ad esempio, l'insolvenza".
Blocca sulla responsabilità personale
"Un esempio: Brown compra un condominio e lo usa come residenza personale, paga 300.000 dollari, versa un acconto di 15.000 dollari e prende un mutuo di 285.000 dollari, è personalmente responsabile del mutuo, quando il saldo residuo del prestito è di $ 280.000, Le impostazioni predefinite di Brown e la banca prestatrice accettano il suo trasferimento volontario dell'unità, annullando il prestito.
Condomini simili al momento vendono per $ 230.000.
"Il codice fiscale considera la transazione come una vendita, Brown subisce una perdita non deducibile di $ 70.000, l'importo con il quale la base rettificata del suo condominio di $ 300.000 supera il suo valore di mercato di $ 230.000. Nessuna detrazione per la perdita perché Brown utilizza l'appartamento come residenza personale .
"Brown ha anche un reddito da dichiarare di $ 50.000 quando la banca annulla il prestito: $ 50.000 è l'importo con cui il debito di $ 280.000 supera il valore di mercato di $ 230.000.
"Inserisci l'IRS quando la proprietà ipotecata è pignorata o riacquistata, e la banca lo riacquisisce, o la banca sa che Brown ha abbandonato la proprietà.La banca invia un modulo 1099-A a Brown e all'IRS. Utilizzando i numeri nell'esempio, la 1099-A indica il prezzo di offerta di pignoramento ($ 230.000), l'ammontare del debito di Brown ($ 280.000) e se era personalmente responsabile.
La cancellazione del debito (qui, $ 50.000) è tassata alle aliquote del reddito ordinario, come per il salario. "
Debito garantito senza responsabilità personale
Secondo la Kleinrock Publishing, l'IRS dice che i venditori che non sono personalmente responsabili di un debito realizzeranno un importo che include il debito completo cancellato, anche se il valore della proprietà che è la sicurezza per il debito è inferiore, che può essere compensato a seconda di la vostra base regolata nella proprietà. I prestiti per l'acquisto di denaro garantiti da proprietà immobiliari in California non hanno alcuna responsabilità personale.
Ad esempio, la signora Smith acquista una casa del valore di $ 300.000, abbassa $ 30.000 e prende un mutuo di $ 270.000. Smith smette di effettuare pagamenti . La banca preclude un prestito di $ 260.000 e il valore di mercato della casa è sceso a $ 250.000. Smith ha una base rettificata di $ 295.000, a causa di una perdita di $ 5000 di perdite. L'ammontare che Smith realizza sul pignoramento è di $ 260.000. Smith calcola il suo guadagno o la sua perdita confrontando $ 260.000, che è l'importo realizzato, alla sua base modificata di $ 295.000. Ha una perdita di $ 35.000.
Prima di precludere o vendere, pianificare in anticipo
Prima di vendere in una vendita a breve o passare attraverso una preclusione, cercare consulenza legale e fiscale. Pianificare le tasse in anticipo, prima che sia troppo tardi.
Per ulteriori informazioni, contattare un Public Accountant certificato o controllare il sito Web IRS.
Una correzione temporanea, denominata Legge sul debito per il debito per il perdono del 2007, fornisce sollievo dalla tassazione del perdono del debito per alcuni occupanti del proprietario e potrebbe scadere prima dei rinnovi. Le leggi della California sono diverse per l'imposta sulle vendite corte dovuta a CA Civil Code 580e e le lettere di ipoteca emesse dall'IRS e per conto della Franchise Tax Board. Cerca i consulenti fiscali competenti per determinare se sei esente da tasse.
Fonte: Il procuratore I libri di Julian Block includono "The Home Seller's Guide To Tax Savings", elogiato dal professore di diritto James Edward Maule dell'Università di Villanova come "Una spiegazione delle regole fiscali facile da leggere e ben organizzata." Per ordinare i suoi libri , visitare il sito Web di Julian Block.