Quale è più redditizio: pignoramenti, vendite allo scoperto o REO?
Tuttavia, senza conoscenze specialistiche su come gestire l'acquisto di un pignoramento, vendita a breve termine o REO, potresti trovarti in un territorio pericoloso.
Ad esempio, mentre molte vendite allo scoperto sono pignoramenti, non tutti i pignoramenti sono vendite allo scoperto e non tutte le vendite allo scoperto sono in preclusione. A complicare ulteriormente le cose, anche le REO non sono vendite allo scoperto, ma alcune vendite a breve previste possono finire come REO.
Che cos'è una proprietà di preclusione?
Una proprietà di preclusione è una casa in pignoramento - quando una notifica di inadempienza è stata archiviata nei registri pubblici. Significa che il proprietario ha smesso di effettuare pagamenti ipotecari e che il prestatore ha comunicato che, a meno che i pagamenti non siano aggiornati, venderà la proprietà al miglior offerente.
I creditori possono precludere per altri motivi, ma il motivo più comune che i creditori archiviano un avviso di default è quando un mutuatario è almeno due pagamenti in arretrato.
Se il proprietario della casa non porta il prestito corrente, il creditore porterà la proprietà lontano dal proprietario. Il passo finale che il creditore prende dopo un certo periodo è cercare di mettere all'asta la proprietà in una vendita pubblica.
Non tutte le case che cadono in pignoramento vanno alla vendita pubblica perché i proprietari hanno il diritto di effettuare pagamenti arretrati fino a un certo punto, i cui tempi variano da stato a stato.
Gli investitori immobiliari e gli acquirenti a casa vedono profitto nell'acquisto di pignoramenti perché possono spesso acquistare la proprietà per l'importo dovuto, raccogliendo il patrimonio netto del proprietario della casa gratuitamente.
In che modo la legge della California influisce sugli investitori in caso di preclusione / vendita allo scoperto
Gli stati hanno leggi diverse che regolano i pignoramenti e alcuni seguono la legge californiana . Per comprendere completamente i tuoi diritti come acquirente di preclusione, contatta un avvocato immobiliare locale. Tuttavia, renditi conto che per lungo tempo in California, un agente immobiliare non potrebbe rappresentare un investitore in caso di preclusione se tutte le seguenti quattro affermazioni fossero vere:
- La casa si qualifica come residenza personale del venditore.
- La proprietà è una casa unifamiliare o da 2 a 4 unità .
- Una nota di inadempienza è stata archiviata nei registri pubblici contro la proprietà.
- L'acquirente dell'investitore non occuperà la proprietà.
Tuttavia, se una di queste quattro affermazioni fosse falsa, un agente in California avrebbe potuto rappresentare gli acquirenti, soprattutto se l'acquirente avrebbe occupato la casa. Ma per rappresentare un investitore, la legge CA richiede che un agente immobiliare pubblichi un legame. Nessun legame di questo tipo è disponibile nello stato della California. Pertanto, come investitore in preclusione in California, molti acquirenti sono stati costretti ad agire da soli.
Un tribunale della California ha stabilito nel 2007 che il requisito del prestito era inapplicabile. La California Association of Realtors ha quindi messo a disposizione uno speciale pacchetto di moduli che gli agenti possono utilizzare per rappresentare gli investitori.
Renditi conto che, come investitore, sei tenuto a rispettare la Home Equity Sales Act. Tra gli altri requisiti, i venditori che si trovano in pignoramento hanno il diritto di rescindere (annullare) una transazione entro cinque giorni. Gli investitori devono informare il venditore di tale diritto, inclusa una copia del modulo che consentirà ai venditori di annullare.
La mancata osservanza della Home Equity Sales Act comporta pene severe, inclusa una clausola che conferisce al venditore il diritto di annullare la vendita fino a due anni dopo la chiusura della vendita all'investitore e il recupero della proprietà. Hai letto bene. Due anni.
Come investitore, prima di decidere di acquistare una casa in pignoramento facendo i pagamenti arretrati al mutuante, dando al venditore qualche dollaro e registrando un atto, chiama un avvocato immobiliare .
Che cos'è una proprietà a breve vendita?
Una vendita breve si verifica quando un proprietario di casa è in preclusione, ma prima che la proprietà vada all'asta pubblica.
Sotto una vendita a breve, un prestatore deve accettare di accettare meno dell'importo dovuto sulla proprietà.
A differenza di un pignoramento, gli investitori in genere acquistano la casa per ancora meno perché gli investitori non stanno pagando il prestito esistente né stanno facendo i pagamenti arretrati. Gli investitori stanno raggiungendo un accordo con il creditore esistente per prendere meno di quello che il creditore sta arrivando per evitare di affrontare un pignoramento.
È un mito che i creditori non stanno andando a fare un accordo con un investitore a meno che il venditore non sia rimasto indietro sull'obbligo del venditore di effettuare pagamenti ipotecari tempestivi . I venditori non hanno bisogno di essere in default per una vendita a breve termine . Per un acquirente che vuole occupare la casa, acquistare una vendita allo scoperto ha un senso finanziario.
Cosa sono le REO - Proprietà immobiliari?
- L'acquisto di un REO è simile all'acquisto di una vendita a breve, ad eccezione della proprietà è già di proprietà del creditore.
- La proprietà è stata acquisita dal creditore attraverso un'azione di preclusione.
- Spesso i prestatori vendono case recuperate per meno del saldo del prestito passato.
- Le proprietà di proprietà della banca sono chiamate REOs, che significa che lo stato di credito è garantito dal prestatore.
Le banche finiscono per possedere la proprietà quando nessuno all'asta pubblica fa un'offerta sufficiente a coprire l'importo dovuto contro la proprietà. Le case REO sono spesso considerate il modo migliore per acquistare una proprietà in difficoltà perché il venditore è già fuori dal campo. È solo l'investitore, l'agente dell'investitore, la banca e l'agente della banca che stanno negoziando la transazione. Alcuni REO possono essere acquistati direttamente dal prestatore.
Per ulteriori informazioni, chiedere il parere di un avvocato immobiliare.