Cos'è un CMBS?
Un CMBS viene creato quando una banca prende un gruppo di prestiti sui suoi libri, li raggruppa insieme, quindi li vende in forma cartolarizzata come una serie di obbligazioni. Ciascuna serie sarà organizzata in " tranches " - si pensi ai "segmenti" - dal CMBS con il punteggio più alto e dal rischio più basso o "senior issue" al CMBS con il più alto rischio e il rating più basso.
Il problema principale è il primo in linea per ricevere i pagamenti di capitale e interessi, mentre i problemi più giovani saranno i primi a subire una perdita in caso di insolvenza del mutuatario. Gli investitori scelgono quale problema investono in base al rendimento desiderato e alla capacità di rischio.
CMBS potenziale di ritorno
La cartolarizzazione di prestiti è utile in molti modi. Consente alle banche di fare più prestiti, offre agli investitori istituzionali un'alternativa più redditizia ai titoli di stato e facilita l'accesso ai fondi ai mutuatari commerciali.
CMBS offre agli investitori un'alternativa ai fondi comuni di investimento immobiliare o ai REIT come mezzo conveniente per investire nel mercato immobiliare statunitense.
Esistono differenze significative tra i due investimenti. I REIT sono titoli azionari mentre i CMBS sono titoli di debito. Un vantaggio di un CMBS o REIT è che CMBS offre un tasso di rendimento garantito mentre i REIT no.
Il CMBS è stato scritto dopo che la crisi finanziaria del 2008 tende ad essere più ampia e caratterizzata da standard di sottoscrizione più stringenti.
Un altro possibile vantaggio di CMBS nel mercato obbligazionario è che generalmente offrono rendimenti più elevati rispetto a obbligazioni societarie o governative.
I prestiti che back CMBS sono in genere a termine fisso. Non possono essere rimborsati anticipatamente dal mutuatario senza penalità. Di conseguenza, CMBS generalmente offusca un rischio di prepagamento sostanzialmente inferiore rispetto ai titoli garantiti da ipoteca residenziale - titoli che sono garantiti da ipoteche su case unifamiliari.
Il rischio di pagamento anticipato è la possibilità che la caduta dei tassi di interesse causi il rifinanziamento dei mutuatari e il rimborso dei loro vecchi mutui prima del previsto. Ciò indurrebbe l'investitore a ricevere un rendimento inferiore a quello previsto.
I rischi del CMBS
Come nel caso delle obbligazioni societarie , i titoli garantiti da ipoteca commerciale sono a rischio di insolvenza. Se i mutuatari sottostanti non riescono a effettuare il pagamento del capitale e degli interessi, gli investitori di CMBS possono subire una perdita. Il rischio di problemi individuali può variare in base alla forza del mercato immobiliare nell'area specifica in cui è stato originato il prestito, nonché alla data di emissione.
Ad esempio, i titoli garantiti da ipoteche commerciali emessi durante un picco di mercato o in un momento in cui gli standard di sottoscrizione erano bassi potrebbero comportare rischi maggiori.
Il CMBS può anche risentire negativamente della debolezza del mercato immobiliare, come nel caso del 2008 e del 2009. Il prestito del CMBS si è prosciugato sulla scia della crisi finanziaria del 2008, ma è gradualmente tornato quando le condizioni del mercato sono migliorate.
CMBS offre agli investitori un modo legittimo di investire negli immobili degli Stati Uniti, ma se sono valutati in modo errato o disonesto, possono presentare agli acquirenti gli stessi rischi non compensati del fatuo MBS subprime che minacciava l'economia statunitense nella Grande Recessione del 2008 .
Come investire in CMBS
Sebbene sia possibile investire in un titolo garantito da ipoteca commerciale, questi sono in genere solo da investitori facoltosi, entità di investimento o gestori di Exchange Traded Funds o ETF . Diversi ETF specializzati in MBS e almeno uno - iShares Barclays CMBS Bond Fund (ticker: CMBS) - investono solo in titoli garantiti da ipoteca commerciale.
Per gli investitori al dettaglio, questi ETF possono essere il modo migliore per investire in questi titoli di debito perché presentano un rischio ragionevolmente diversificato senza un grande investimento.
Guarda le prestazioni del fondo e le prestazioni storiche generali di MBS prima di prendere in considerazione uno specifico investimento MBS e in particolare un investimento CMBS. Assicurati di essere a tuo agio con i potenziali rischi.
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