I pro ei contro di consentire al tuo creditore di perdere soldi a casa tua
Se si dovrebbe fare una vendita a breve o lasciare che la casa andare a pignoramento dipende da diversi fattori. Mentre per alcuni proprietari di case, è più facile alzare le mani e lasciare che la banca prenda la casa, che potrebbe non essere la cosa più saggia da fare. Indipendentemente dall'approccio scelto, ottenere sempre consulenza legale e fiscale prima di prendere una decisione tra una vendita allo scoperto o una preclusione.
Vantaggi di vendita a breve
Ecco alcuni vantaggi per fare una vendita allo scoperto:
- Hai il controllo della vendita, non della banca.
- Potresti dormire meglio sapendo chi sta acquistando la tua casa.
- Ti risparmierai lo stigma sociale della parola "F", preclusione.
- Contrariamente alla credenza popolare, puoi spesso rimanere aggiornato sui tuoi pagamenti e comunque richiedere una vendita allo scoperto.
La tua casa in vendita sarà gestita come qualsiasi altra casa in vendita, con rispetto e dignità.
Vantaggi di preclusione
Ecco alcuni vantaggi per la scelta di fare un pignoramento:
- È una soluzione immediata.
- Puoi smettere di fare pagamenti e vivere in casa fino a quando non vieni cacciato.
- Per alcuni, è la vendetta; potresti sentirti meglio a dire alla banca dove andare quando ha rifiutato la tua modifica del prestito.
- Se qualcosa si rompe o malfunzionamenti, non è necessario ripararlo.
- Puoi lasciare la casa alle spalle e semplicemente andartene.
Comprare dopo una vendita breve
Le linee guida 2016 di Fannie Mae ti consentono di ripresentare per un mutuo quattro anni dopo una vendita allo scoperto con un acconto del 10%.
Se hai venduto la tua casa come vendita allo scoperto a causa di circostanze attenuanti, puoi ripresentare per un mutuo Fannie Mae dopo due anni con un'adeguata documentazione delle circostanze. Si può anche beneficiare di un prestito FHA un anno dopo una vendita a breve.
Tieni presente che le linee guida Fannie Mae e FHA non sono una garanzia che potrai acquistare una casa dopo i periodi suggeriti.
Le banche hanno l'ultima parola e spesso includono sovrapposizioni che possono cambiare le linee guida stabilite dal governo. Chiedi al tuo ufficio di prestito di chiarire prima di fare affidamento sulle linee guida federali.
Comprare dopo una preclusione
Se la tua preclusione era dovuta a circostanze attenuanti, potresti essere idoneo a comprare un'altra casa in tre anni. In caso contrario, il periodo di attesa standard rimane di sette anni, osserva Fannie Mae nelle sue ultime linee guida. Simile alle sue linee guida di vendita a breve, FHA consente a coloro che pignorati nelle loro case di riapplicare per mutui dopo 12 mesi.
Influisce sul credito
Una vendita allo scoperto può essere considerata come un marchio dispregiativo sul tuo credito anche se le agenzie di credito non usano la parola "vendita allo scoperto" sul tuo rapporto di credito . Il tuo rapporto di credito potrebbe essere "pagato per intero meno di quanto concordato" o "regolato per meno", tra le altre categorie. Alcune linee guida HAFA consentono "nessun colpo al credito" e possono essere mostrate come pagate per intero. A seconda della tua storia creditizia, Myfico.com offre due esempi in cui un punteggio di credito potrebbe scendere in modo significativo dopo una chiusura. In generale, una preclusione rimane sul tuo rapporto di credito per sette anni.
Sentenze di carenza
Le sentenze sono spesso negoziate tra il venditore e il prestatore di vendita allo scoperto.
In alcuni stati, come la California, se la casa è la tua residenza personale ed è stata finanziata con denaro d'acquisto, non vi è alcun giudizio di carenza .
Le banche non sono generalmente disposte a negoziare i giudizi di carenza con il proprietario della casa dopo una preclusione. In California, ad esempio, secondo la California Association of Realtors, può essere presentata una sentenza di carenza riguardante un prestito di denaro duro se il creditore preclude un pignoramento giudiziario rispetto a una vendita di fiduciario, o se il secondo prestito è un prestito in denaro duro e la vendita avviene come vendita di un fiduciario.
Domande di applicazione del prestito
Le applicazioni di prestito in genere non richiedono di includere informazioni sulle vendite allo scoperto. Puoi segnalare che hai venduto la tua casa. Tuttavia, sei tenuto a rispondere alla domanda: "Hai mai avuto una proprietà che è stata oggetto di pignoramento o ne è stata data una proprietà negli ultimi sette anni". Se il finanziatore vede che hai avuto una preclusione, il tuo prestito potrebbe essere negato.
Durata del tempo di trasferimento
Se hai ricevuto una notifica di preclusione, potresti essere in grado di posticipare tale azione mentre la banca considera una vendita allo scoperto. L'attesa per l' approvazione della vendita a breve può essere da due a tre mesi o più. In caso di pignoramento, a meno che non siano stati presi accordi preventivi, il mutuante potrebbe volere che l'utente lasci immediatamente la proprietà e possa avviare procedimenti di espulsione in caso di ritardo.
Preoccupazioni fiscali
Una residenza personale è esentata dalla riduzione del debito ipotecario a livello federale finché il governo continua ad estendere questa esenzione. Alcuni stati ti tassano ancora, a meno che tu non abbia i requisiti per una deroga. Un investitore non è esentato dalla riduzione del debito ipotecario , a determinate condizioni. Per i proprietari che si precludono nelle loro case, alcuni istituti di credito inviano immediatamente 1099, che riportano l'importo del risarcimento come risarcimento al proprietario, anche se il proprietario è esente.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.