I normali prezzi di vendita a domicilio possono andare in picchiata a causa dei pignoramenti nelle vicinanze
In altri quartieri, una casa pignorata potrebbe essere imbarcata e intonacata con grandi cartelli che la pubblicizzano come proprietà di proprietà della banca o REO.
Alcune case pignorate rimangono abbandonate per anni. Le erbacce crescono abbastanza per coprire i marciapiedi, i burloni lanciano pietre attraverso le finestre del secondo piano e la casa diventa un pugno nell'occhio per il vicinato.
I segni dei pignoramenti possono lasciare i vicini a chiedersi il valore delle loro case. I proprietari delle case circostanti sono preoccupati che una preclusione possa influenzare i valori immobiliari, e giustamente.
Le valutazioni includono case simili a te, pignoramenti aggiuntivi
Esistono tre metodi di valutazione delle proprietà:
- Approccio ai costi: questo metodo considera il costo per costruire la casa più il valore del terreno.
- Approccio di reddito: viene utilizzato per confrontare più unità in base ai tassi di capitalizzazione.
- Approccio al valore di mercato. Questo tipo di valutazione mette a confronto le proprietà del soggetto con tre vendite comparabili nel quartiere.
Se due vendite comparabili sono transazioni regolari e una è una preclusione o una vendita allo scoperto, il perito utilizzerà la vendita in difficoltà come una proprietà comparabile?
Per ottenere risposte, ho parlato con Derek Yuke, un esperto di Yuke & Associates a Sacramento.
Yuke cerca di trovare transazioni a braccio lungo quando mette insieme una valutazione. Queste sono considerate vendite al valore di mercato, offerte per la vendita da un venditore disponibile e acquistate da un acquirente abile e disponibile, senza parti sotto coercizione né correlate.
Anche se ciò significa ricavare vendite comparabili da un vicinato limitrofo e adeguarsi al valore, la maggior parte dei periti, dice, può trovare transazioni al braccio da utilizzare in una valutazione.
Yuke è nel business dal 1996 e dice: "Se uso un pignoramento, spiego perché l'ho usato. Dico che non è un buon comp e non gli do molto peso. "Dice che i pignoramenti non rappresentano un valore di mercato, e può sempre trovare vendite regolari da incorporare nelle sue valutazioni. "Se ci sono solo pignoramenti in un'area, allora questo influenza il mercato perché diventa il valore", avverte Yuke.
I pignoramenti rendono vulnerabili gli HOA
Yuke continua: "Se non ci sono transazioni regolari, allora sei bloccato. Lo sviluppo di un condominio è difficile. "Cosa succede se ci sono solo vendite allo scoperto o pignoramenti all'interno di un'associazione di proprietari di case ? Secondo Yuke, quelli sono i migliori comp per questo sviluppo perché sono gli unici comp disponibili.
Le vendite in difficoltà all'interno di un'associazione di proprietari di case significano anche che è improbabile che il proprietario abbia pagato la quota pro-quota delle quote HOA di quell'unità. Se il fondo dell'associazione di proprietari di case si esaurisce, sono gli altri proprietari che finiscono per pagare la scheda sotto forma di quote associative più alte.
Sfortunatamente, anche se molte associazioni di proprietari di case hanno il potere di precludere le quote se sono in arretrato, pochi hanno i soldi o i mezzi per farlo, e coloro che spesso rinunciano al processo quando l'importo del mutuo è superiore al valore dell'unità.
Foreclosures Indebolire i prezzi nelle vicinanze
Sebbene alcuni studi dimostrino che i quartieri con alti numeri di pignoramento vedono un calo dell'1% in valore, il calo del valore non è sempre dovuto al numero di pignoramenti. Spesso, i prezzi in calo sono dovuti alla percezione della zona da parte degli acquirenti, insieme all'estrema negligenza del proprietario precedente.
Alcune vendite di pignoramento sembrano autoperpetuate. Non appena un proprietario di casa va in default, gli altri vicini sembrano seguirlo. Se il proprietario in default è sfrattato o abbandona la proprietà, la casa abbandonata cade in rovina.
Le case prive di attrattive che necessitano di riparazioni significative non vendono per valore di mercato .
Parte dello svantaggio nell'acquisto di pignoramenti è il fatto che le case vengono vendute "così come sono" e gli acquirenti non hanno alcuna garanzia di condizioni. Alcuni proprietari di case che stanno perdendo tutto a causa della preclusione potrebbero pensare di non vendere gli elettrodomestici da incasso e strappare l'impianto idraulico in rame per vendere i rottami. Le case con caratteristiche mancanti riducono anche i prezzi dei quartieri.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.