Quando un acquirente fa un'offerta sul mio annuncio, il primo pensiero che mi passa per la mente è come prevenire le molte cose che possono andare storte dopo aver venduto una casa . I miei venditori, d'altra parte, sono estasiati e felici di aver ricevuto un'offerta, e non stanno riflettendo su possibili catastrofi. Sono concentrati sulla chiusura, e potrebbero persino chiedersi perché avevano bisogno di un agente in primo luogo poiché tutto ciò appariva così semplice da fare.
Non stanno pensando al lavoro iniziale che è stato dedicato alla preparazione di una casa in vendita . Dalla valutazione della casa in modo corretto, alla messa in scena a casa , alla fotografia, al marketing strategico, ai tour broker, alle case aperte, alle promozioni online. No, quello che vedono è un agente bloccato in vendita nel cortile e ora la loro casa viene venduta. Fine della storia, nel loro libro.
Ma accettare un'offerta di acquisto è solo a metà strada. Pensa alla vendita a casa come 1/4 di preparazione iniziale, offri le trattative come 1/4, superando le ispezioni domestiche come un altro quarto e infine navigando tra i requisiti finali del prestito come ultimo passaggio.
Molto può andare storto dopo che la casa entra in contratto. Questo è quando la scelta di un agente di quotazione diventa evidente. Hai assunto un agente inesperto che può gestire male quelle fasi finali o un agente di sconto che potrebbe non offrire affatto servizi di chiusura?
Ci sono così tante cose che possono rovinare una chiusura, che colpirò gli ostacoli più grandi e lascerei i problemi più piccoli per un altro giorno:
La prima cosa che può andare storta dopo aver venduto la tua casa
Nessun deposito di denaro serio. Il nostro Sacramento MLS richiede che cambiamo lo stato delle nostre inserzioni entro 3 giorni, e molti altri servizi di quotazione richiedono un periodo di tempo simile. Per non parlare, gli agenti del compratore sono molto arrabbiati se hanno schierato un potenziale spettacolo, solo per scoprire che la casa è già venduta ma l'agente di quotazione non ha cambiato lo stato in MLS.
I venditori sono anche ansiosi di interrompere le proiezioni e avviare l'imballaggio.
Ma la prima cosa che può andare storta quando si vende la tua casa è scoprire che l'acquirente non ha depositato fondi in deposito, non c'è deposito di denaro oneroso su file. Poiché il denaro serio è generalmente un obbligo contrattuale e dimostra la buona fede dell'acquirente, mette tutti a disagio ed è una grande bandiera rossa se il denaro non viene depositato.
Il problema più grande è aver cambiato lo stato in MLS in attesa e perché l'acquirente ha annullato a causa di piedi freddi , ora la casa deve tornare sul mercato come una casa sul mercato . Tutti si chiedono cosa abbia spaventato l'acquirente. È orribile per il venditore. Un ritorno alla casa del mercato è come un bacio di morte.
La seconda cosa che può andare storta dopo aver venduto la tua casa
Una cattiva ispezione a casa. Per essere onesti, non è sempre una cattiva ispezione a casa che fa impazzire alcuni acquirenti, dato che molti compratori sanno molto poco delle ispezioni e non riescono a interpretarli correttamente. Spesso, i loro agenti non sono di nessun aiuto. Se sono stati così sfortunati da aver assunto un cattivo ispettore , non possono fidarsi dell'ispettore. I ragazzi possono prendere una lezione di 2 settimane e chiamarsi un ispettore domestico.
Un sacco di acquirenti vogliono cancellare dopo un'ispezione domestica, e non si rendono conto che tutte le case hanno dei difetti.
Oppure, chiedono al venditore di riparare problemi o richiedere somme di denaro scandalose per piccole riparazioni. Recentemente ho avuto una richiesta da parte dell'acquirente in una richiesta di riparazione che il mio venditore ha risolto un piccolo buco in un muro all'interno di un armadio e ha oliato una porta cigolante, in cima alla quale il venditore vendeva AS IS e viveva fuori dallo stato. Abbiamo respinto la richiesta e l'abbiamo comunque chiusa. Molte transazioni, però, si disgregano dopo un'ispezione domestica.
La terza cosa che può andare storta dopo aver venduto la tua casa
Una valutazione bassa. Incontrerai agenti che insisteranno nel consegnare vendite comparabili a un perito, e questo è così offensivo per il perito. Non si fermano a considerare che un esperto disapprova questo tipo di pratica. È come dire a un esperto che non sa come fare il lavoro. Gli agenti pensano di essere proattivi e disponibili e invece appaiono come un saputello.
È necessario un agente che sa come comunicare con un perito e può aiutare il perito a valutare la casa in modo diverso se il valore è difficile da determinare. Questa è un'area in cui il tuo agente può sicuramente rompere o effettuare la transazione per te e dove l'esperienza spesso ripaga. Non sei fuori dal mondo finché il perito non ha firmato la valutazione e il valore è al tuo prezzo di vendita.
La quarta cosa che può andare storta dopo aver venduto la tua casa
La sottoscrizione rifiuta il file. Forse il funzionario del mutuo ipotecario che inizialmente aveva preapprovato l'acquirente non ha raccolto tutti i fatti. Forse l'acquirente è divorziato e il prossimo a essere ex coniuge rifiuta di firmare un atto di quitclaim. Forse il reddito da lavoro dell'acquirente dipende da bonus che non possono essere dimostrati. Forse l'ex marito del compratore ha registrato una vendita allo scoperto negli ultimi anni, oppure è stata emessa una sentenza nei confronti di uno dei mutuatari. Un sacco di cose possono andare storte nella sottoscrizione .
La quinta cosa che può andare storta dopo aver venduto la tua casa
Possesso del compratore. Certo, il tuo contratto d'acquisto definisce probabilmente la data del possesso dell'acquirente, ma non fa nulla di buono se il venditore non può spostarsi o l'acquirente deve improvvisamente muoversi prima, cosa che può accadere. Coordinando la data del trasloco, pianificando l'ultimo passaggio e assicurandosi che non ci siano sorprese, tutte le riparazioni sono state completate come concordato e la casa è stata pulita dal venditore non è sempre semplice.
È importante ricordare che abbiamo bisogno di flessibilità e calma nervi, che spesso sono scarsamente disponibili più si avvicina alla chiusura. A volte il miglior modo di agire è estendere la chiusura o organizzare una restituzione del venditore .
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.