Domanda: In che modo i venditori si affittano dopo la chiusura?
Un lettore chiede: "Stiamo comprando una casa e il venditore ha chiesto di affittare per 30 giorni dopo la chiusura, in altre parole, diventeremmo proprietari terrieri prima di trasferirci nella nostra nuova casa, questo ci sembra davvero strano. Perché un venditore vorrebbe affittare di nuovo? Dobbiamo permettere questo? "
Risposta: I motivi per cui un venditore potrebbe dover essere restituito dopo la chiusura variano, ma non è raro che un venditore richieda un affitto.
La casa che il venditore sta acquistando potrebbe non essere disponibile al momento della chiusura della transazione o il venditore potrebbe non essere in grado di trovare un furgone in movimento l'ultimo giorno del mese, quando la domanda per lo spostamento di furgoni è elevata.
Naturalmente, come nuovo compratore domestico , potresti trovare questa situazione inquietante. Dopo tutto, hai pagato un sacco di soldi per la tua nuova casa, oltre a pagare gli interessi su un prestito per una casa che non puoi ancora occupare. È comprensibile che tu sia desideroso di trasferirti e prendere possesso subito. Inoltre, potresti non aver previsto di trovarti nella posizione di proprietario.
Come proteggere i diritti del venditore / acquirente quando i venditori affittano
Tratta questa situazione come faresti con qualsiasi altra relazione commerciale. Gli acquirenti non dovrebbero mai lasciare che i venditori mantengano il possesso di una casa senza l'esecuzione di un accordo formale di occupazione. Questi accordi specificano i termini e le condizioni di occupazione del venditore e proteggono gli acquirenti e i venditori.
In California, gli agenti immobiliari hanno a nostra disposizione un pratico modulo chiamato Venditore in Possesso, che tra le altre clausole contrattuali, affronta gli affitti del venditore. Quando viene selezionata la casella appropriata, questo addendum modifica il contratto di acquisto .
Il SIP gestisce gli affitti a breve termine del venditore che sono meno di 30 giorni e contiene i seguenti elementi:
- Durata del periodo di noleggio
- Quantità di affitto al giorno
- Quantità di deposito cauzionale
- Se il deposito cauzionale sarà trattenuto in garanzia o rilasciato all'acquirente alla chiusura
- Eventuali addebiti tardivi relativi a fondi e / o pagamenti non sufficienti ricevuti in ritardo al di fuori del deposito
- Chi paga per quali utilità
- Diritto dell'acquirente di inserire proprietà
- I doveri del venditore per mantenere la proprietà
- Assegnazione di leasing e diritti di sublocazione
- Obblighi del venditore alla resa
- Assicurazione per oggetti personali del venditore
- Condizioni varie
Se un venditore rimane 30 giorni o più, allora un contratto di locazione dovrebbe essere eseguito.
Copertura assicurativa per Rent Backs del venditore
A volte, gli acquirenti insistono sul fatto che i venditori mantengano la loro polizza di assicurazione di casa durante il periodo di affitto. Mentre le compagnie di assicurazione non sono felici di mantenere la copertura in effetto, molti continueranno la politica su richiesta.
Tuttavia, ci sono diversi problemi associati a questo. Il venditore non è più proprietario della casa, quindi, in caso di reclamo, la compagnia di assicurazione del venditore può rifiutarsi di pagare il credito. Inoltre, l'acquirente ha una copertura assicurativa perché gli istituti di credito insistono affinché sia in vigore la polizza assicurativa dell'acquirente alla chiusura.
Alcune compagnie assicurative hanno sostenuto che se si dovesse presentare un reclamo e il venditore ha presentato un reclamo alla società del venditore, anche se la società del venditore l'ha pagata, la società del venditore potrebbe guardare alla copertura assicurativa dell'acquirente per il rimborso.
In entrambi i casi, il venditore deve portare la copertura per gli oggetti personali e le automobili del venditore.
Determinazione degli importi dell'affitto per i canoni di affitto del venditore
L'affitto che paga il venditore è negoziabile. A volte il venditore non vuole pagare alcun affitto ma chiede di rimanere in casa per alcuni giorni senza affitto. In tal caso, è ancora consigliabile eseguire un accordo che affronti questioni di responsabilità e termini.
Poiché la maggior parte dei compratori finanzia una nuova casa, gli acquirenti stanno incoraggiando interessi e pagando tasse e assicurazioni per una casa che non occupano. Nella maggior parte dei casi è ragionevole addebitare al venditore un importo pari a un costo giornaliero costituito dal capitale, interessi, tasse e assicurazione dell'acquirente .
Se il nuovo pagamento ipotecario dell'acquirente include i sequestri (tasse e assicurazione), è abbastanza semplice dividere il pagamento PITI di 30 giorni e addebitare al venditore l'importo pro quota al giorno.
Ad esempio, se il nuovo pagamento dell'acquirente è pari a $ 3000 PITI, ciò equivale a $ 100 al giorno.
Ma non è richiesto un pagamento PITI per il noleggio di un venditore. Gli acquirenti intelligenti controllerebbero le tariffe di noleggio esistenti. Possono trovare un calcolo di pagamento PITI inferiore alle tariffe medie di noleggio.
Per ulteriore protezione - e per ottemperare alle leggi locali sul controllo degli affitti o ad altre leggi specifiche dello stato che disciplinano i locatori e gli inquilini - gli acquirenti e i venditori potrebbero voler prendere in considerazione la firma di un contratto di locazione residenziale standard. Per ulteriori informazioni, consultare un avvocato immobiliare.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.