Procedere con cautela quando si considera il possesso anticipato del compratore
Insidie di Possesso precoce
I venditori prendono la decisione finale se un possesso anticipato ha senso per la loro transazione. La maggior parte degli agenti di quotazione, tuttavia, scoraggia queste situazioni perché troppe cose possono andare storte. Per esempio:
- La vendita potrebbe cadere a causa di un problema di sottoscrizione di mutui ipotecari , il che significa che il prestito degli acquirenti non può essere approvato anche dopo una revisione approfondita dei loro documenti. Se ciò dovesse accadere, l'agente di quotazione è tornato al punto di partenza, cercando di trovare un altro acquirente per la casa, ma questa volta con un inquilino indesiderato sul posto. In un mondo perfetto, gli ex compratori lasciano, ma gli agenti scoprono nel modo più duro che i proprietari di case a volte devono intraprendere azioni legali per rimuovere ex compratori.
- Gli acquirenti potrebbero ritenere che la casa sia già loro e iniziano a fare cambiamenti, forse modifiche che il proprietario non apprezzerebbe. Se la casa non si chiude, i proprietari possono essere bloccati con i miglioramenti degli acquirenti.
- Gli acquirenti potrebbero iniziare a creare elenchi di riparazioni aggiuntive che desiderano vedere completati prima della chiusura. Molto spesso, queste non sono riparazioni originali, sono semplicemente cose che gli acquirenti vorrebbero vedere cambiate. Questo può essere particolarmente frustrante se hai già svolto il controllo e il processo di riparazione.
- Scenario peggiore: i compratori possono buttare via la casa.
Se accetti il possesso anticipato del compratore, deve essere gestito con un accordo scritto che descriva i doveri e le responsabilità di entrambe le parti. Gli agenti immobiliari possono fornire l'addendum standard del contratto che copre il possesso anticipato del compratore. Se preferisci, un avvocato può redigere il documento.
Considerazioni sugli accordi di possessione anticipata dell'acquirente
- La formulazione dovrebbe includere dettagli su ciò che accadrà se la vendita non si chiude in tempo - o non si chiude mai . Quanto tempo devono lasciare gli acquirenti? Cosa succederà se non lo fanno?
- Quanto affitto pagheranno gli acquirenti e quando sarà dovuto? Vuoi un deposito di sicurezza?
- Gli acquirenti dovrebbero concordare che non modificheranno la casa senza il consenso del proprietario. Se la chiusura non ha luogo, gli acquirenti dovrebbero pagare per restituire la casa alle sue precedenti condizioni.
- Decidi se includere i servizi di pubblica utilità nell'affitto o se trasferire i conti degli acquirenti nel loro nome.
- Gli acquirenti sono generalmente responsabili della rimozione dei rifiuti e dovrebbero coordinare le responsabilità paesaggistiche con il venditore se non sono fornite dall'associazione di un proprietario di abitazione.
- I venditori a domicilio possiedono ancora la casa, quindi l'assicurazione per la struttura è responsabilità dei venditori. Gli acquirenti devono assicurare i loro oggetti personali.
- Agli acquirenti non dovrebbe essere consentito subaffittare la casa.
- Le forme standard di solito includono una dichiarazione che rilascia i venditori dalla responsabilità se qualcosa di negativo accade agli acquirenti prima della chiusura.
- Gli animali domestici sono ammessi?
Ci sono momenti in cui il possesso del compratore prima della chiusura può aiutare entrambe le parti. Se ritieni che sia una buona mossa, procedi con cautela. Contesto controlla i tuoi acquirenti nel modo più completo possibile prima di accettare.
Sarei anche negligente se non facessi notare che dal punto di vista di un agente di quotazione (non è un agente dell'acquirente a pensarci bene), molti agenti di quotazione sono veemente contro il possesso anticipato del compratore. Il motivo è il possesso anticipato che dà agli acquirenti troppo tempo per curiosare in casa, per pensare all'acquisto. Gli acquirenti potrebbero notare cose che prima trascuravano, con così tanto tempo a disposizione.
Cose che ora non sopportano di vivere.
Dal punto di vista dell'agente di quotazione, quelle cose sono meglio scoperte dopo aver chiuso la vendita, non prima. Perché prima che la vendita si chiuda, gli acquirenti possono spesso annullare. Nel corso degli anni, ho sentito alcuni compratori lamentarsi se avevano vissuto in casa per un po 'prima di chiudere, non avrebbero mai comprato.
A cura di Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.