A pochi passi dalla chiusura

Compratori domestici che camminano lontano dall'impegno di chiusura

L'allontanamento dalla chiusura avviene più spesso nei mercati degli acquirenti che nei mercati dei venditori. Questo perché nei mercati dei compratori, quando i prezzi sono bassi, alcuni acquirenti diventano spaventati quando dovrebbero saltare di gioia. Molti hanno paura di ulteriori cali nel mercato e non si sentono a proprio agio perché tutti i loro amici non stanno comprando.

La paura inizia a insinuarsi subito dopo che l'offerta di acquisto è stata accettata e costruita.

Quando il vero e proprio panico si è instaurato, è tipicamente un giorno o due prima della chiusura. Possono farlo? Può un compratore andarsene? Certo, ma può colpire un acquirente dove fa male, proprio in tasca.

Venditori che camminano lontano dalla chiusura

È raro che un venditore si allontani dalla chiusura. Se i venditori sentiranno il rimorso del venditore , ciò accade tipicamente al momento della presentazione dell'offerta, quando si verifica la realtà della vendita effettiva.

Anche se conosco un venditore che ha comprato un'altra casa e poco dopo ha cambiato idea. Si era trasferita fuori dalla sua casa esistente e nella sua nuova casa prima della sua prima casa chiusa a garanzia . Nel giro di pochi giorni dopo essersi stabilita nel suo nuovo posto, decise di cancellare la vendita della sua prima casa e tornare a casa. Certo, a quel punto possedeva due case . Ma ciò accade una volta in una luna blu.

Perché gli acquirenti domestici si allontanano dalla chiusura

Le offerte di acquisto ben scritte generalmente contengono contingenze contrattuali che devono essere rimosse entro un certo periodo di tempo.

Il momento di allontanarsi dalla chiusura o di annullare un contratto per la maggior parte degli acquirenti di case è durante la fase di contingenza. Gli acquirenti che si allontanano all'ultimo minuto spesso lo fanno per i seguenti motivi:

• Piedi freddi
  A volte, il terrore iniziale che affligge i compratori di una casa per la prima volta non si dissipa con il tempo. Gli acquirenti che si sentono in colpa verso la fine probabilmente non dovrebbero comprare una casa perché le pressioni della proprietà della casa possono essere troppo grandi per essere gestite. Questi tipi di acquirenti potrebbero essere meglio di affittare rispetto all'acquisto di una casa.

• Finanziamento ipotecario rifiutato.
  Anche se i creditori possono emettere una lettera di approvazione del prestito , ciò non significa che il creditore darà effettivamente un prestito agli acquirenti. Una volta rimosse le contingenze di prestito , gli acquirenti potrebbero affrontare clausole di sottoscrizione che non possono eseguire. Un ufficiale di prestito esperto può prevedere molte condizioni per l'approvazione del prestito e risolverlo in anticipo, ma ahimè, alcuni funzionari di prestito sono inetti.
• Ho trovato un'altra casa.
  L'erba del vicino è sempre più verde. Una volta che un acquirente si è impegnato a comprare, lui o lei potrebbe continuare a guardare le case , andare ad aprire le case e, prima che tu lo sai, un'altra casa si trasforma in quella casa dei sogni. Il che significa addio alla prima casa dei sogni e ciao al secondo. Non è una buona idea lasciare che gli impulsi controllino la tua vita.
• Cambiamento nello stile di vita.
  Trasferimenti di lavoro inaspettati, improvvise retrocessioni retributive, un divorzio non pianificato, una qualsiasi di queste circostanze possono indurre gli acquirenti a cambiare idea a seguito di un acquisto. A volte le emergenze mediche possono indurre gli acquirenti a cancellare le transazioni. Sfortunatamente, la vita di una persona non sempre funziona come pianificata dopo l'accettazione di un'offerta di acquisto. È bene avere un piano B.
• Disastri naturali
  Le condizioni meteorologiche sono imprevedibili. La casa stessa potrebbe essere distrutta in un tornado, uragano, terremoto o inondazione; qualsiasi numero di disastri naturali può causare il caos, rendendo una casa abitabile. Anche una forte tempesta di pioggia potrebbe far sì che gli alberi si sradichino e si schiantino in una casa.

  La maggior parte degli acquirenti in queste circostanze andrebbe via. Ma cammineranno anche se la loro richiesta di riparazioni non è stata completata o qualcos'altro è andato storto con la casa, che potrebbero scoprire durante un'ispezione finale .
  

Ripercussioni dopo aver camminato lontano dalla chiusura

Sfortunatamente, una volta che i compratori hanno liberato contingenti dal contratto, il loro deposito di denaro serio è a rischio. Alcuni contratti richiedono danni liquidati in caso di inadempienza. Senza danni liquidati, un venditore può essere libero di citare in giudizio per i danni reali, che potrebbero superare il deposito.

Tutti i depositi di denaro più onerosi sono negoziabili. Non è insolito per un venditore accettare $ 1.000 come deposito su una casa da $ 500.000; tuttavia, più alto è il deposito, più denaro l'acquirente è a rischio in caso di danni liquidati.

I compratori che non si preoccupano della chiusura e vogliono andarsene spesso perderanno il loro deposito. Se è solo un $ 1.000, nello schema generale delle cose, tale importo potrebbe non essere abbastanza consistente per un acquirente per costringere l'acquirente a seguire e chiudere.

Se entrambe le parti hanno precedentemente acconsentito alla liquidazione dei danni, il denaro ricevuto dal venditore per l'inadempimento dell'acquirente potrebbe essere limitato al deposito effettivo a disposizione.

La battaglia per il deposito di denaro serio spesso si intensifica. Oltre a questo, un venditore potrebbe decidere di andare in tribunale e chiedere ancora più soldi all'acquirente.

Per ulteriori consigli, si prega di consultare un avvocato immobiliare .

Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.