Guida definitiva per l'acquisto di una casa
Diciamo che una mattina ti svegli e ti rendi conto che sei pronto per comprare una casa . Sei stanco di pagare l'affitto senza nulla da mostrare, e pensi che sia ora di entrare in una casa tutta tua. Ma hai delle riserve.
Dopo tutto, se è la prima volta, hai delle domande. Potresti essere un po 'nervoso che ti rovinerai, ed è normale sentirsi in quel modo - probabilmente stai per spendere centinaia di migliaia di dollari e fare l'acquisto finanziario più importante della tua vita.
Quindi paga per entrare nel processo di acquisto di casa armato con quante più informazioni possibili.
Ogni stato richiede passaggi leggermente diversi per l' acquisto di una casa , anche se sono fondamentalmente molto simili. Ecco le basi.
Considera se comprare una casa è giusto per te
Molte persone nascondono timori segreti sull'acquisto di una casa, e alcune di quelle paure sono giustificate. Non tutti sono tagliati per possedere una casa, e se sei una di quelle persone, è meglio scoprirlo ora rispetto a quando sei sotto contratto.
- Confronta l' affitto e l'acquisto . Potresti decidere che affittare è meglio per te che acquistare, perché comprare una casa ha i suoi svantaggi.
- Contemplare alcuni dei motivi per comprare . Ci sono molti vantaggi nell'acquisto e nella proprietà immobiliare; tienilo presente se inizi a prendere i piedi freddi .
- Dovresti comprare una casa prima di sposarti? Se stai acquistando una casa con un partner o un altro significativo prima di sposarti , devi pensare al futuro e considerare le possibili conseguenze finanziarie.
- Chiediti se hai intenzione di rimanere con lo stesso lavoro o rimanere nella stessa città. Se sei una persona spensierata che desidera la possibilità di spostarsi altrove, se la voglia ti colpisce, potresti non essere in grado di lasciare un capriccio o lasciare il lavoro se possiedi una casa.
Trova un agente del compratore per aiutarti
Qualunque cosa tu faccia, non cercare di farlo da solo. Comprare una casa non è così facile come sembra. Beneficerai dell'assistenza professionale, ed è un servizio gratuito per te. Per non parlare, gli agenti spesso vedono tutte le nuove inserzioni prima che siano disponibili online.
Non chiamare l'agente di quotazione nella speranza che l'agente faccia tutto il necessario per guadagnare il doppio della commissione sotto doppia agenzia. Gli agenti sono più etici di quelli a cui il pubblico attribuisce il merito. Oltre a ciò, non otterrai una rappresentazione individuale; o riceverebbe una rappresentazione neutrale o nessuna rappresentazione.
Chiedi agli amici una raccomandazione per un agente immobiliare. Cerca agenti nella tua zona su un motore di ricerca, guarda i siti degli agenti, leggi le recensioni e consulta i blog (come molti agenti scrivono sul loro mercato immobiliare). Prova a trovare l'agente di un acquirente.
- L'agente di un acquirente rappresenterà solo te e avrà la responsabilità fiduciaria di cercare i tuoi migliori interessi. Potrebbe essere meglio servito da un agente la cui unica pratica è rappresentanza dell'acquirente. Ci sono specialisti dell'acquirente nel settore. Non devi lavorare con un agente che lavora anche con i venditori, a meno che tu non voglia.
- Gli agenti dell'acquirente possono chiederti di firmare un contratto di intermediazione dell'acquirente , ma è il venditore che paga la commissione. So che sembra strano che un venditore paghi il tuo agente, ma generalmente è come funziona.
- Intervista agli agenti finché non trovi un agente di cui ti fidi e con cui ti trovi a tuo agio. Possedere una licenza immobiliare non garantisce che il tuo agente sia competente. Gli agenti provengono da tutti i ceti sociali e alcuni sono molto meglio di altri. Prova ad assumere esperienza. La tua migliore copertura contro gli errori sarà un agente con esperienza.
- Dopo esserti sistemato in un'area, prova ad assumere uno specialista del quartiere . Un agente che vende abitualmente case nella zona in cui si desidera acquistare potrebbe avere più conoscenze che potrebbero aiutare a guidare la decisione di acquisto, tramite un agente che non riesce a trovare la casa con due mappe e una torcia elettrica.
Ottieni le tue finanze in ordine
Allineare il finanziamento, accantonare un acconto e studiare i programmi di prestito disponibili. Facendo i compiti, saprai esattamente quanto puoi pagare e quanto ti costerà. Poco è scoraggiante che imparare nel mezzo di una transazione che non puoi chiudere.
Potresti chiedere al tuo agente immobiliare un referral per il mutuante. I prestatori non sono autorizzati a compensare gli agenti per i referral, nel caso ve lo stiate chiedendo. Ciò significa che il tuo agente farà riferimento solo ai migliori istituti di credito che si comportano bene perché il tuo agente vuole che tu vinca.
- Ordina un rapporto di credito gratuito . Datti il tempo di ripulire un rapporto di credito che contiene errori. Errori di contestazione Cerca di ridurre le tue obbligazioni mensili ora pagando i saldi in prestito. Non aprire nuove linee di credito o chiudere vecchie linee di credito.
- Trova un prestatore . Scopri i luoghi per ottenere un mutuo e confrontare tariffe e commissioni. Potresti iniziare con il tuo istituto finanziario, quindi intervistare alcuni intermediari ipotecari e scegliere un prodotto di prestito che hai completamente compreso. Renditi conto di tutte le tariffe alle stesse tariffe, quindi scegli un creditore di cui ti fidi, che comunica bene e promette di soddisfare la tua data di chiusura prevista.
- Determinare un acconto . Più metti giù, più basso è il pagamento mensile del mutuo . Ci sono almeno una dozzina di posti per trovare un acconto, solo uno dei quali è il tuo conto in banca. Il tuo programma di prestito prescelto può stipulare il minimo acconto, ma puoi sempre pagare di più. Maggiore è l'acconto, maggiore è la tua posizione azionaria.
- Scegli il tuo programma di prestiti. Prendete in considerazione i prestiti FHA . I prestiti FHA comportano tassi di interesse competitivi , sono dotati di requisiti minimi di anticipo e consentono ai venditori di pagare alcuni o tutti i costi di chiusura . Alcuni programmi di home buyer per la prima volta utilizzano prestiti FHA come parte del loro finanziamento e ti prestano anche i soldi per i costi di chiusura e / o il tuo acconto.
- Ottieni una lettera di approvazione preliminare . Mostrare al venditore che sei già approvato per un prestito ti dà un vantaggio durante la negoziazione dell'offerta.
Guarda Case in vendita
Questa è davvero la parte divertente, la parte (relativamente) non stressante dell'acquisto di una casa. Prova a rifiutare il giudizio finché non hai visitato una casa nella sua interezza. E non licenziare le potenziali case a causa di problemi superficiali che potrebbero essere facilmente rimediati da una mano di vernice o di un paesaggio. Vai dentro e guarda.
- Chiedi al tuo agente di guardare le case per te prima di mostrarle a te. Non tutti gli agenti avranno il tempo per questo servizio aggiuntivo, ma in alcuni casi gli agenti saranno d'accordo. Oppure un agente potrebbe visitare le case da solo ogni settimana e avere già visto le case che soddisfano le tue esigenze.
- Restringi la tua ricerca a quelle case che si adattano ai tuoi parametri esatti per trovare quella casa perfetta. Questo potrebbe essere più difficile da realizzare in un mercato con inventario stretto, per esempio.
- Chiedi al tuo agente di fornirti stampe MLS di vendite comparabili nel tuo quartiere di destinazione. Con le stampe di fronte a te, puoi prendere appunti come il tuo tour. Valuta le case su una scala da 1 a 10. Ciò contribuirà ad abbreviare l'elenco delle migliori case per te.
- Prendi in considerazione tutte le case sul mercato, tra cui fixer-uppers, REOs, pignoramenti, vendite allo scoperto e quelle case costose con DOM più lunghi. Troverete questo approccio utile quando le vostre scelte sono scarse.
- Osservare l' etichetta della casa aperta . Se vai in una casa aperta di domenica, dì all'agente di hosting se sei rappresentato da un agente immobiliare.
- Dì al tuo agente quali elenchi di case online ti interessano in anteprima e chiedi ulteriori informazioni. Il tuo agente può raccogliere più informazioni di quelle fornite in MLS parlando all'agente della quotazione e otterrà più informazioni di quante tu possa, quindi non chiamare l'agente di quotazione da solo. Consenti al tuo agente di guadagnare il suo stipendio e farlo per te.
Fai un'offerta intelligente e informata
Parte del problema di guardare le case in vendita è che non stai visualizzando le case vendute. Solo le case vendute ti forniranno adeguate vendite comparabili per sapere se una casa è troppo cara, sottovalutato o giusto. I venditori possono chiedere qualsiasi importo desiderato, il prezzo deve essere giustificato.
- Prendi in considerazione la possibilità di scrivere offerte di mercato del venditore nei mercati del venditore e nelle offerte del mercato dell'acquirente nei mercati dell'acquirente. Non posso sottolineare l'importanza di questo abbastanza. La tua "strategia lowball" ripresa da un popolare programma televisivo non funziona nei mercati dei venditori, ad esempio.
- Seleziona un prezzo di offerta casa in base all'importo che ritieni che un venditore accetti o contrasti. Questo prezzo è generalmente basato sulle vendite comparabili, con l'input del tuo agente immobiliare.
- Se stai prendendo in considerazione un'offerta lowball , chiedi al tuo agente di verificare questo prezzo per te. Dovrai presentare un motivo per cui il venditore accetta questo tipo di offerta e non può essere basato sul capriccio.
- Preparati per più offerte se la casa è considerata desiderabile in un luogo caldo. Non esagerare con le offerte multiple. Qualcuno deve vincere. Perché non può essere quell'acquirente?
- Se la tua offerta è rifiutata, chiedi al tuo agente di spiegare perché e non ripeti l'errore con la tua prossima offerta. Inoltre, non incolpare automaticamente il tuo agente. Forse il problema è che non hai offerto abbastanza? Se il tuo agente ti ha impedito di sbagliare, devi impegnarti in una discussione franca con quell'agente.
Negoziare contro offerte
È considerato normale che un venditore invii una controfferta. Ciò non significa che la tua offerta abbia offeso il venditore o che il tuo agente abbia fatto qualcosa di sbagliato. Alcuni venditori emettono una controfferta perché a loro piace avere l'ultima parola.
- Aspettati che il venditore emetta una controfferta . Anche se hai offerto il prezzo di listino, il venditore potrebbe avere altri punti che non sono stati adeguatamente indirizzati alla soddisfazione del venditore nell'offerta. Una contro offerta non è il bacio della morte; pensala come la porta d'accesso.
- Se il venditore contratta a prezzo pieno, continua a negoziare. Anche se inizialmente offrivi meno inizialmente, potresti scoprire che la negoziazione continuata potrebbe portare al prezzo di offerta finale accettabile per entrambi. Il primo contatore non è sempre l'ultimo.
- Durante la negoziazione dell'offerta , condividi informazioni personali sulla tua famiglia per dare al venditore un motivo per preoccuparti di te. Soprattutto se ci sono altre offerte, vorrete dare il massimo in avanti e far risuonare la vostra offerta con il venditore a livello personale. Non importa cosa, le vendite a casa sono emotive e personali.
Fai un deposito di denaro
I contratti di acquisto in genere contengono un deposito in buona fede, chiamato un deposito di denaro serio. Mostra che un acquirente è impegnato nella transazione quando un acquirente è disposto a depositare un deposito in garanzia. I depositi di denaro più onerosi sono rimborsabili.
- Quando la tua offerta è accettata, deposita il tuo assegno di moneta vincente con la parte appropriata. In California, dove sono un broker, in genere abbiamo 3 giorni per effettuare il deposito.
- Non rendere mai l'assegno pagabile al venditore. Non mi interessa quello che qualcuno dice, non pagare direttamente il venditore. I buoni modi di fare affari e le strette di mano hanno un modo per tornare a mordere.
- La tua offerta deve contenere contingenze che ti restituiranno il deposito di deposito cauzionale se annulli il contratto. Di solito, i periodi di emergenza specificano un periodo di tempo per le prestazioni.
Apri impegno / ordine titolo impegno o preludio
L'agente di deposito a garanzia preparerà le istruzioni di deposito. Il processo esatto qui varia in base alla località - ad esempio, nel sud della California sono firmati all'inizio, mentre nel nord della California sono firmati alla chiusura. L'agente di deposito a garanzia agirà da terza parte neutrale per elaborare la transazione raccogliendo o preparando documenti, ottenendo firme, registrando documenti e erogando fondi.
- Il coordinatore delle transazioni dell'agente o dell'agente aprirà l' impegno e il titolo, se l'agente di quotazione non lo ha già fatto.
- Richiedere il nome del responsabile, il numero di telefono, l'e-mail e il numero del deposito di garanzia. Gli agenti dell'impegno sono vincolati dalla riservatezza.
- Dare queste informazioni al vostro prestatore e al vostro agente di assicurazione. Inizia presto a ottenere preventivi per la polizza assicurativa di una casa in quanto alcune compagnie di assicurazione sono riluttanti ad assicurare tutte le case in tutti i quartieri.
Ottenere una valutazione
La maggior parte dei contratti di acquisto contiene una disposizione per la valutazione, rendendo la valutazione una contingenza del contratto. Ciò significa che se la casa non valuta l'importo che hai offerto di pagare, non sei obbligato a completare la transazione. Il prestatore ordinerà la valutazione.
- Il vostro prestatore richiederà un pagamento anticipato per la valutazione . Ogni tanto un creditore, come promozione o incentivo, accetta di pagare per la valutazione. Chiedilo a riguardo.
- Se si riceve una valutazione bassa , discutere le opzioni con il proprio agente. Come acquirente, è naturale che tu voglia che il venditore riduca il prezzo, ma potrebbe non essere l'unica soluzione.
- Richiedi una copia della valutazione. Se hai pagato per la valutazione, hai il diritto di riceverlo.
Rispettare i requisiti del prestatore
Il tuo file di prestito è enorme. Contiene la domanda di prestito, il rapporto di credito, gli ultimi due anni di dichiarazioni dei redditi, buste paga, W2, copie di estratti conto bancari e altri documenti finanziari, oltre a moduli statali e con mandato federale.
- Istituti di credito possono chiedere ulteriori informazioni. Non esitare o lamentarti. Non scrivono tutte le regole, la sottoscrizione ha l'ultima parola. Potrebbe essere la differenza tra ottenere il prestito o non ottenere il prestito.
- Non fare errori di acquisto a casa come alterare la tua situazione finanziaria mentre sei in deposito. Si prega di non effettuare importanti acquisti o acquisire alcun debito aggiuntivo. Può impedirti di comprare una casa.
- Una volta completato il file, il creditore lo invierà per l'approvazione finale del sottoscrittore . Essere in sottoscrizione è snervante e frustrante, soprattutto quando ci vogliono più di 24 ore, ma potrebbe richiedere una settimana.
Riconoscere la ricezione delle informazioni sul venditore
I venditori sono tenuti a fornire alcune informazioni sulla proprietà all'acquirente entro un determinato periodo di tempo specificato nel contratto di acquisto. È l'obbligo dei venditori per legge di rivelare tutto ciò che un venditore sa della proprietà, compresi i fatti materiali.
- Leggere e mettere in discussione gli elementi che non si capiscono sul TDS, sul questionario sulla proprietà del venditore, sul rapporto sui rischi naturali, sull'ispezione / completamento degli infestanti e su altri documenti come una politica preliminare sul titolo .
- Renditi conto che hai 10 giorni per la revisione della vernice a base di piombo, che è una divulgazione federale.
- Leggi tutti i documenti nella sua interezza; fare domande su tutte le divulgazioni del venditore . Se incontri una terminologia non familiare e pochi compratori capiscono ogni singolo termine, chiedi al tuo agente di spiegartelo. Non ci sono domande stupide quando si acquista una casa.
Ordinare la polizza di assicurazione del proprietario di abitazione
Potresti iniziare con la compagnia che assicura la tua automobile. A volte le compagnie assicurative ti danno uno sconto se mantieni più di una polizza con quella compagnia. Oltre all'assicurazione del proprietario, si può anche considerare l' assicurazione contro le inondazioni o la copertura dei terremoti.
- Ordina la tua assicurazione di casa in anticipo. Come accennato in precedenza, non tutte le compagnie assicurative assicureranno ogni casa, specialmente le case più vecchie o le case situate in luoghi pericolosi.
- A volte le richieste precedenti di un proprietario di casa possono rendere difficile ottenere l'assicurazione. Un rapporto CLUE rivelerà le dichiarazioni precedenti e può essere ottenuto online per circa $ 20.
- Ottieni una copertura di sostituzione. Non costa molto di più per ottenere la copertura di sostituzione, che ricostruirà la tua casa se viene distrutta. Purtroppo, molte vittime di incendi boschivi non hanno coperto la copertura.
Condurre ispezioni
Nella maggior parte degli stati, il contratto di acquisto dà all'acquirente un certo numero di giorni per condurre ispezioni, compresa un'ispezione domiciliare. Si potrebbe anche prendere in considerazione l'ispezione di un parassita, l'ispezione di un camino o l'ispezione di una fognatura. Se riscontri un difetto grave che non puoi accettare, sei spesso libero di recedere dal contratto.
- Assumi un ispettore domestico stimabile . Non tutti gli stati richiedono agli ispettori di possedere licenze o credenziali. Un'ispezione domiciliare è per la tua edificazione e non è una lista di biancheria da presentare al venditore per la riparazione.
- Porta con te una lista di controllo per l'ispezione domestica . Volete assicurarvi che ogni area di interesse sia stata ispezionata e che le vostre domande siano indirizzate.
- Partecipa al controllo a casa . Non seguire l'ispettore domestico, come suggerisce erroneamente un libro di Zillow, o l'ispettore domestico ti maledirà silenziosamente sotto il suo alito. Lascia che l'ispettore faccia il lavoro di ispezione in pace. Aspetta che l'ispettore domestico finisca di fare domande.
Considera una richiesta di riparazione
Il venditore non è obbligato a riparare nulla, nemmeno il prestatore ha richiesto riparazioni. Alcune valutazioni potrebbero contenere quelle che vengono chiamate "condizioni", che sono difetti di qualche tipo che devono essere corretti prima che il mutuante finanzi il prestito. Ciascuna delle parti può adottare misure per soddisfare condizioni di prestito, questo è negoziabile.
- Se l'ispezione a domicilio genera problemi significativi e inaspettati, è possibile firmare una richiesta di riparazione chiedendo al venditore di risolvere tali problemi, dare credito per i costi di chiusura o abbassare il prezzo di vendita. Renditi conto che il venditore potrebbe dire di no e determinare se è possibile vivere con quel tipo di risposta.
- Renditi conto che nessuna casa è perfetta e l'ispettore troverà i difetti. Non aspettarti che tutto il rapporto sull'ispezione a casa venga corretto o consentito nel prezzo di vendita.
- Essere ragionevole. So che questo è difficile perché è soggettivo per alcune persone, ma essere ragionevoli significa fare indagini razionali. Il tuo agente può guidarti.
Rimuovere le contingenze
Non tutti gli agenti di quotazione chiederanno un rilascio di imprevisti, ma quelli sono gli agenti pigri. Per proteggere completamente un venditore, la maggior parte degli agenti di quotazione richiederà il rilascio di tutte le impreviste contrattuali entro la data di scadenza di tali pubblicazioni.
- Per impostazione predefinita, i contratti California CAR danno agli acquirenti dai 17 ai 21 giorni per rimuovere gli imprevisti . Le contingenze non scadono alla fine di un periodo di tempo specificato, contrariamente alla credenza popolare.
- Cerca di assicurarti che il tuo prestito sia stabile e che la valutazione sia accettabile prima di rimuovere il tuo prestito . Se il tuo istituto di credito non può confermare il tuo prestito, potresti comunque aver bisogno di rimuovere l'eventualità del prestito, se sei obbligato contrattualmente a farlo.
- Se si rifiuta di rimuovere le eventualità, il venditore può emettere un avviso da eseguire e quindi annullare unilateralmente il contratto.
Fai la passeggiata finale
Lo scopo dell'ispezione finale è essenzialmente garantire che la proprietà si trovi nelle stesse condizioni in cui l'ultima volta l'hai vista. Se scopri danni esposti ai pavimenti in legno, ad esempio, dopo che il venditore ha rimosso i mobili o rimosso i tappeti, questo è il momento di chiedere una sorta di compensazione.
- Non lasciar perdere un ultimo passaggio . Potresti essere tentato di rinunciare a questa formalità, ma coloro che scelgono questa opzione spesso rimpiangono tale decisione. Puoi imparare dai tuoi stessi errori ma imparare dagli altri è di gran lunga preferito.
- Accertarsi che i WC sciacquino e che non vi siano perdite d'acqua dalla rimozione del frigorifero o della lavatrice. Accendi tutte le luci, usa tutti gli elettrodomestici.
- Ispeziona la proprietà per assicurarti che sia nelle stesse condizioni in cui hai accettato di acquistarlo. Questa non è una licenza per richiedere più riparazioni se non trovi un nuovo difetto non precedentemente divulgato.
- Se trovi un problema serio, rivolgilo subito prima di chiudere. A causa dell'urgenza di alcune situazioni, potresti trovare una soluzione rapida che non reggerà la chiusura. Cerca di evitare accordi finanziari che potrebbero cambiare la tua divulgazione di chiusura o potrebbe essere necessario ridisegnare i documenti di prestito.
Firma i documenti di prestito e di garanzia
Se non puoi fisicamente venire alla società di garanzie, l'agente di deposito a garanzia può inviare un firmatario di telefonia mobile a te. Probabilmente dovrai pagare un extra per questo servizio, ma per molti acquirenti è un servizio vantaggioso. I firmatari di notai mobili verranno a casa tua, in ufficio o in qualsiasi altro luogo da te designato.
- Come per molti altri aspetti del processo di acquisto della casa, le procedure per l'impegno variano in base alla località. Ad esempio, nel sud della California, firmerai i documenti di deposito a garanzia poco dopo l'apertura del deposito; nel nord della California, firmerai i documenti di escrow insieme ai tuoi documenti di prestito vicino alla chiusura.
- Porta un ID immagine valido. Assicurati che il nome sul tuo ID sia lo stesso del tuo documento di prestito. Se ti sei sposato da poco e hai cambiato il tuo nome, questo potrebbe causare un problema.
- Preparati a passare almeno 30 minuti a un'ora per firmare i documenti di prestito. Verrai probabilmente presentato con almeno 100 pagine da firmare.
Deposito del saldo dei fondi
Questo è dove la gomma incontra la strada. Ora che hai controllato la casa per assicurarti che soddisfi le tue aspettative e il tuo prestito sia pronto per chiudere, questo è il momento in cui depositi il resto dell'acconto e i costi di chiusura.
- Porta un assegno certificato pagabile a garanzia. Non è possibile depositare contanti né assegni personali. I controlli personali sono accettabili se c'è un tempo sufficiente per cancellare prima della chiusura.
- Aspettati l'impegno per pagare l'importo, così riceverai un rimborso dopo la chiusura. L'impegno può spedire l'assegno o collegare il rimborso alla vostra banca.
- Potresti chiedere alla tua banca di collegare i fondi direttamente al deposito, risparmiandoti il fastidio di consegnare fisicamente l'assegno circolare per l'impegno.
Close Escrow
L'impegno è stato chiuso quando la società titolare del titolo riceve conferma dal Registratore che i documenti sono stati registrati. Questa data sarà alcuni giorni dopo aver firmato il tuo impegno e documenti di prestito. Le chiusure in giornata si verificano raramente.
- Il tuo atto di proprietà , la retrocessione del venditore e l' atto di fiducia registreranno nei registri pubblici . Più tardi, settimane dopo la chiusura, riceverai l'atto originale per posta.
- La società titolare del titolo informerà il tuo agente quando la transazione verrà registrata e, a sua volta, è comune che il tuo agente ti chiami. Molti agenti sono molto eccitati quando è il momento di consegnare le chiavi sulla porta di casa a voi.
- Dopo la registrazione, a meno che il tuo contratto non specifichi diversamente, la proprietà è tua. Cambia immediatamente le serrature e goditi la tua nuova casa!
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.