La ragione delle sfide coinvolge il tipo di contingenze di prestito più prevalenti.
Nel settore immobiliare della California, ad esempio, come in molti altri luoghi nel paese, un acquirente domestico potrebbe esaminare diversi tipi di contingenze di prestito e incorporare uno o più di questi contingenti nell'offerta di acquisto .
Solo gli acquirenti di case che ottengono finanziamenti tendono a rendere il contratto di acquisto contingente per ottenere un prestito. Gli acquirenti di contante non richiedono un prestito in caso di assenza di prestiti. Il contratto potrebbe essere subordinato all'acquirente che ottiene un:
- Prestito FHA , che ha una propria serie di requisiti, o
- un prestito VA , che è garantito dall'Amministrazione del veterano, o
- un prestito convenzionale , che è tipicamente venduto nel mercato secondario, o
- prestito da un'unione di credito in cui il mutuatario è un membro, o
- finanziamento privato, che a volte viene definito un prestito in denaro
A seconda del tipo di prestito, il mutuante potrebbe richiedere alcune condizioni di proprietà o riparazioni per effettuare il prestito. Se i venditori e gli acquirenti non riescono ad accordarsi sulle riparazioni o sulle condizioni del prestatore, l'acquirente non riceverà il prestito e la transazione potrebbe andare in pezzi.
In generale, l'acquirente ha un certo periodo di tempo nel contratto di acquisto per ottenere il finanziamento. In alcuni casi, il contratto potrebbe dare al compratore una scelta, scegliere tra un certo numero di giorni prima che l'eventualità del prestito debba essere rimossa o soddisfatta, o mantenere l'eventualità del prestito, se tutte le parti concordano, in vigore fino alla chiusura.
È qui che inizia il problema. La maggior parte dei venditori si aspetta che un acquirente abbia bisogno di ottenere finanziamenti. I venditori sono in genere un po 'ragionevoli e permetteranno un certo periodo di tempo per l'acquirente di ottenere il finanziamento e rimuovere l'eventualità del prestito, ma non ogni venditore vorrà aspettare il giorno della chiusura per scoprire se l'acquirente è effettivamente in grado chiudere l'impegno. Non è del tutto corretto per un venditore chiedere a un acquirente un periodo di chiusura di 30 giorni senza un fermo impegno a chiudere. D'altra parte, rimuovere un prestito prima della chiusura può rendere molto nervoso un acquirente.
Un acquirente potrebbe chiedersi cosa succederebbe se il creditore, per qualche motivo imprevisto o strano, decidesse di rifiutare il prestito. Se l'acquirente avesse rimosso l'eventualità del prestito, l'acquirente potrebbe essere alla mercé del venditore, e il deposito di caparra del compratore potrebbe essere a rischio. Pochi compratori sono disposti a scommettere sulla perdita del deposito.
Naturalmente, gli acquirenti ottengono e presentano una lettera di pre-approvazione prima di fare un'offerta. È la lettera di approvazione che il venditore fa valere come prova del merito di credito dell'acquirente e della capacità di qualificarsi per un prestito. Ma dopo che il file è stato impacchettato per la sottoscrizione, possono comparire altri problemi.
Sentenze sconosciute possono apparire nei registri pubblici, un acquirente potrebbe avere un blip sul rapporto di credito che era scivolato attraverso le fessure, un ex con una precedente vendita allo scoperto può mettere un freno alle qualifiche, un acquirente potrebbe perdere il lavoro, un acquirente potrebbe essere impiegato solo entro il periodo di 2 anni richiesto o ricevere salari non riflettuti su matrici di buste paga. Ci sono miliardi di cose che possono andare storte. Non trascuriamo che il secondo tipo di contingenza di prestito è la valutazione. La contingenza di valutazione è spesso separata dalla contingenza del prestito. L'emergenza di valutazione significa che la casa deve valutare al prezzo di acquisto. Se la valutazione è inferiore al prezzo di acquisto, l'acquirente può annullare se l'acquirente ha una riserva di valutazione nel contratto di acquisto. Se il venditore accetta di abbassare il prezzo per soddisfare la valutazione, l'acquirente è quindi tenuto a rimuovere la riserva di valutazione.
Ma cosa succede se alla chiusura il sottoscrittore decide all'undicesima ora di ordinare una seconda valutazione e quella seconda opinione di valore risulta essere una valutazione bassa ? Se l'acquirente ha rilasciato la riserva di valutazione, non è rimasta alcuna riserva di valutazione. Tuttavia, se l'eventualità del prestito non è stata ancora rilasciata, il contratto di acquisto potrebbe comunque essere subordinato alla capacità dell'acquirente di ottenere il prestito.
Queste sono preoccupazioni da affrontare con il tuo agente immobiliare prima di fare un'offerta per l'acquisto di una casa. Alcuni compratori sono a proprio agio nell'eliminare un obbligo di prestito quando un creditore assicura all'acquirente che il file è pronto per il finanziamento. Tuttavia, se il creditore ha dubbi, potrebbe non essere una buona idea rimuovere l'eventualità del prestito. Gli imprevisti sui prestiti parlano anche a un venditore. Il rovescio della medaglia è quando la tua offerta è tra più offerte, e gli altri acquirenti sono disposti a rimuovere un contingente di prestito o abbreviare il periodo, e tu insisti a mantenere la contingenza del prestito intatto fino alla chiusura, la tua offerta potrebbe non essere accettata. Il venditore potrebbe pensare di avere un problema che potrebbe causare difficoltà alla chiusura.
In situazioni difficili come queste, alcuni acquirenti di case chiedono al prestatore di approvare il file attraverso la sottoscrizione prima di fare un'offerta per l'acquisto di una casa. L'approvazione della sottoscrizione elimina la paura dell'incertezza e rafforza l'offerta.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.