Comprare una casa con il finanziamento del proprietario
Se chiedi direttamente al venditore, è probabile che il venditore ti dica di no. I venditori spesso respingono la proposta di finanziamento proprietario perché nessuno ha spiegato i vantaggi o il finanziamento proprietario proposto come un modo per vendere la casa.
La maggior parte dei venditori non vende una casa ogni giorno. La loro conoscenza è limitata alle pratiche convenzionali in cui l'acquirente va in banca per ottenere un mutuo .
Tuttavia, per un venditore la cui casa non sta vendendo o quando le linee guida tradizionali dei mutuanti sono inasprite, il finanziamento proprietario diventa improvvisamente molto popolare. Il finanziamento proprietario è sicuramente un'opzione percorribile per alcuni mercati dei compratori . Solo non tanto nei mercati dei venditori.
Cos'è il finanziamento proprietario?
Quando parte o tutto il prezzo di acquisto, meno l' acconto dell'acquirente, viene trasportato da (finanziato dal) venditore, il venditore sta fornendo il finanziamento del proprietario. Non importa se la proprietà ha un prestito esistente, tranne nella misura in cui il prestatore esistente potrebbe accelerare il prestito in vendita a causa di una clausola di alienazione . Invece di andare in banca, l'acquirente fornisce uno strumento finanziario al venditore come prova del prestito ed effettua pagamenti al venditore.
Se la proprietà è libera e chiara, il che significa che il venditore ha un titolo chiaro senza prestiti, il venditore potrebbe accettare di portare tutto il finanziamento.
In questo caso, l'acquirente e il venditore concordano un tasso di interesse, l'importo mensile del pagamento e la durata del prestito e l'acquirente paga il venditore per il capitale del venditore a rate.
Lo strumento di sicurezza è generalmente registrato nei registri pubblici, che protegge entrambe le parti. Tieni presente che alcune leggi statali proibiscono i pagamenti di mongolfiere.
Alcune leggi del governo federale possono anche governare il finanziamento del proprietario. Potresti voler ottenere una consulenza legale per assicurarti di seguire la legge.
Tipi di finanziamento del proprietario
La maggior parte delle transazioni di denaro d'acquisto sono negoziabili. I venditori e gli acquirenti sono liberi di negoziare i termini del finanziamento del proprietario, fatte salve le leggi sull'usura e altri regolamenti specifici dello Stato. Ancora una volta, potresti voler chiedere un parere legale.
Sebbene non sia richiesto alcun acconto standard, molti venditori desiderano un acconto sufficiente per proteggere il proprio capitale . I pagamenti anticipati possono variare da molto poco al 30 percento in più o oltre. I venditori ritengono che la loro equità sia salvaguardata dall'acconto dell'acquirente perché gli acquirenti hanno meno probabilità di andare in preclusione se hanno investito molto denaro in anticipo.
Alcune varianti del finanziamento proprietario includono:
- Contratti di terra.
I contratti di terra non trasferiscono il titolo legale all'acquirente, ma danno al compratore un titolo equo. L'acquirente effettua i pagamenti al venditore per un certo periodo. Al pagamento finale o al rifinanziamento, l'acquirente riceve l'atto.
- Effetti cambiari e ipoteche.
I venditori possono portare il mutuo per l'intero saldo del prezzo di acquisto (meno l'acconto), che può comprendere un prestito sottostante. Questo tipo di finanziamento è chiamato "ipoteca onnicomprensivo" o "atto di fiducia onnicomprensivo" (AITD). Il venditore riceve un override di interessi sul prestito sottostante.
Un venditore può anche portare un mutuo junior, nel qual caso, il compratore assumerebbe il titolo soggetto al prestito esistente o ottenere una nuova prima ipoteca. L'acquirente riceve un atto e fornisce al venditore una seconda ipoteca per il saldo del prezzo di acquisto, meno l'acconto e l'importo del primo mutuo.
- Contratti di acquisto di leasing.
La vendita di un contratto di locazione-acquisto significa che il venditore sta dando all'acquirente titolo equo e locazione della proprietà all'acquirente. In seguito all'adempimento del contratto di affitto, l'acquirente riceve il titolo e in genere ottiene un prestito per pagare il venditore, dopo aver ricevuto il credito per l'intero o parte dei pagamenti del noleggio verso il prezzo di acquisto.
Finanziamento del proprietario Vantaggi per gli acquirenti domestici
- Qualche o nessuna qualifica.
Anche se il venditore richiede una relazione di credito sull'acquirente, l'interpretazione del venditore delle qualifiche dell'acquirente è in genere meno rigorosa e più flessibile di quelle imposte dai prestatori convenzionali.
- Finanziamento su misura.
A differenza dei prestiti convenzionali , i venditori e gli acquirenti possono scegliere tra una varietà di opzioni di pagamento come solo gli interessi, l' ammortamento a tasso fisso , il mancato interesse o il pagamento di una mongolfiera . I pagamenti possono combinarsi. I tassi di interesse possono adattarsi periodicamente o rimanere ad un tasso per la durata del prestito.
- Flessibilità del pagamento.
Gli acconti sono negoziabili. Se un venditore desidera un acconto più grande di quello che possiede l'acquirente, a volte i venditori lasceranno un acquirente effettuare pagamenti forfettari periodici verso un acconto.
- Minori costi di chiusura .
Senza un prestatore istituzionale, non ci sono prestiti o punti di sconto da pagare. Nessuna commissione di origine , costi di elaborazione, spese amministrative o altre commissioni varie che i creditori pagano regolarmente, il che consente di risparmiare automaticamente sui costi di chiusura dell'acquirente .
- Più veloce possesso.
Poiché gli acquirenti e i venditori non sono in attesa di un finanziatore per elaborare il finanziamento, gli acquirenti possono chiudere più rapidamente e ottenere il possesso del compratore in precedenza su una transazione di prestito convenzionale.
Finanziamento del proprietario Vantaggi per i venditori a domicilio
- Prezzo di vendita più elevato.
Poiché il venditore offre un finanziamento proprietario, il venditore può essere in grado di controllare il prezzo di listino completo o superiore.
- Agevolazioni fiscali .
Il venditore potrebbe pagare meno tasse su una vendita rateale , riportando solo le entrate ricevute in ciascun anno solare.
- Reddito mensile.
I pagamenti da un acquirente aumentano il flusso di cassa mensile del venditore, con conseguente reddito spendibile.
- Più alto tasso di interesse.
Il finanziamento del proprietario può comportare un tasso di interesse più elevato di quello che un venditore potrebbe ricevere in un conto del mercato monetario o in altri tipi di investimenti a basso rischio.
- Termine di quotazione più breve.
Il finanziamento proprietario attrae un diverso gruppo di acquirenti. Se una proprietà non viene venduta con metodi convenzionali, offrire un finanziamento proprietario è un modo per distinguersi dal mare dell'inventario e spostare una proprietà difficile da vendere che altrimenti non potrebbe vendere.
In chiusura, prima di entrare in una transazione con il finanziamento proprietario, si prega di consultare un avvocato immobiliare e ottenere consulenza legale competente. Non fare affidamento sul tuo agente immobiliare per informazioni, a meno che il tuo agente non sia un avvocato immobiliare praticante.