Criteri per la selezione dell'agente di quotazione migliore
- Il più alto prezzo di listino per la tua casa
- Commissione più bassa
A prima vista, un venditore potrebbe dire "Cosa? Sei pazzo?" Perché i venditori vogliono il prezzo più alto possibile e pagare l'importo minimo della commissione. Ma questi due criteri hanno ben poco a che fare con l'assunzione di un agente competente e, in molti casi, sono completamente irrilevanti.
Diamo un'occhiata al perché.
Il più alto prezzo di listino suggerito
Gli agenti non possono dirti quanto la tua casa venderà. Questo è un errore. Un agente di quotazione può mostrarti vendite comparabili , vendite in corso e vendite attive. Ma TU scegli il prezzo di vendita e un acquirente ti dirà se il prezzo è giusto . Un agente può suggerire il prezzo di listino che attirerà un acquirente. Dove va da lì è generalmente lasciato al compratore.
- Per ottenere l' elenco , alcuni agenti distorcono la verità.
Dal momento che gli agenti non possono garantire il prezzo di vendita, l' agente di quotazione che suggerisce il prezzo più alto potrebbe benissimo essere non veritiero. Chiedi all'agente di mostrarti i numeri che supportano il prezzo di listino suggerito. Se l'agente non ha statistiche o le vendite di case si trovano in un quartiere diverso, quella potrebbe essere una bandiera rossa.
- Cerca un agente di quotazione che ti dia una gamma.
C'è spesso, ma non sempre, una fascia di prezzo. Potrebbe essere a parte $ 10.000 sulla fascia bassa rispetto all'alta, o la diffusione potrebbe essere maggiore. Molti fattori determinano la gamma, tra cui la posizione, la temperatura del mercato e i miglioramenti della casa.
- Il prezzo è un'arte.
Il momento migliore per un'offerta è entro i primi 30 giorni sul mercato. Ventuno giorni è l'ideale Se la casa ha un prezzo giusto, avrai un'offerta. Se il prezzo è troppo alto , potresti non avere alcuna proiezione; i compratori eviteranno la tua casa e alla fine finirai per ridurre il prezzo , lasciando gli acquirenti a chiedersi cosa c'è che non va nella tua casa.
Dovresti scegliere un agente in base alla Commissione?
Gli agenti immobiliari non sono uguali; ognuno è unico. Ricorda che circa il 10% degli agenti fa circa il 90% dell'attività. Ognuno ha le proprie tecniche di marketing e budget pubblicitario. Scegliendo un agente con un budget pubblicitario di grandi dimensioni e dollari aziendali per abbinarlo, potresti ottenere una maggiore esposizione al maggior numero di acquirenti, il che è l'ideale. Raggiungere un numero maggiore di acquirenti equivale a migliori possibilità di una buona offerta.
- Perché un agente dovrebbe lavorare volontariamente meno dei concorrenti?
C'è sempre un motivo per cui un broker o un agente immobiliare scontano una commissione immobiliare . A volte è l'unico modo in cui l'agente ritiene sia possibile competere in un settore altamente competitivo perché l'agente non può altrimenti distinguersi dalla concorrenza in termini di servizio, conoscenza o capacità di negoziazione.
Se l'unico vantaggio che un agente porta a un tavolo è un costo basso, chiediti perché. L'agente è disperato per affari o non qualificato? Vuoi lavorare con un agente disperato?
A volte agenti a servizio completo negozieranno una commissione inferiore in circostanze particolari come:
- Stai acquistando una casa e vendendo una casa allo stesso tempo , dando entrambe le transazioni a un agente. Non concedo sconti del genere *, ma alcuni agenti lo faranno.
- Sei disposto a fare tutto il lavoro di gambe, pubblicità, marketing e pagare le spese relative alla vendita.
- Prometti di inviare più affari all'agente, il che si tradurrebbe in più transazioni.
- Stai vendendo più di una casa.
- Non hai abbastanza equity per pagare una commissione completa.
- L'agente ti accetta come un caso pro bono.
- L'agente perderà la quotazione a meno che non corrisponda alla commissione di un concorrente.
- L'agente vuole che la segnaletica (esposizione al traffico) abbia una sovrattassa su una commissione completa.
Se stai intervistando agenti che offrono servizi simili e non riesci a decidere tra loro, chiedi di tenere traccia del prezzo di listino originale di ciascun agente e dei numeri di vendita finali. Le probabilità sono che l'agente a tariffa più bassa mostrerà più riduzioni di prezzo e DOM più lungo. La differenza tra un agente che carica il 5% e il 6% è 1%. Chiediti come esci in anticipo se il tuo prezzo si riduce del 2% perché hai scelto un agente a prezzo ridotto che non poteva permettersi di commercializzare attivamente la tua casa.
Suggerimento: se la tua casa si trova in un quartiere difficile da vendere, considera un agente con esperienza nella vendita di case difficili da vendere.
Importanza del marketing degli agenti
Al di là dell'auto costosa o dei vestiti stravaganti, un buon agente di quotazione vive e muore commercializzando. Perché il marketing vende case. Chiedi di rivedere una copia completa del piano di marketing dell'agente. Precisamente, che cosa farà l'agente per vendere la tua casa? Ecco il minimo indispensabile che dovresti aspettarti:
- Segnaletica professionale, compreso il numero di cellulare di un agente.
- Lockbox .
- Monitoraggio elettronico giornaliero dell'accesso al lockbox .
- Rapporti di follow-up sulle presentazioni degli acquirenti / feedback al venditore.
- Anteprime broker.
- Incentivi per anteprime broker / ufficio.
- Consigli di gestione .
- Marketing mirato digitale.
- Pubblicità sui giornali locali, solo se giustificata. I giornali sono passati.
- Esposizione MLS con oltre 36 fotografie professionali.
- Tour virtuale
- Distribuzione ai principali siti Web.
- Volantini a quattro colori, se giustificati. La maggior parte delle stampe è anche passata.
- Volantini di finanziamento per gli acquirenti.
- Minimo di 2 case aperte , purché la sua posizione sia un candidato.
- Posta diretta ai vicini circostanti, compratori / intermediari fuori area.
- Esposizione alle riunioni del Consiglio di amministrazione.
- Feedback ai venditori sulle chiamate ai clienti e alle presentazioni degli acquirenti.
- CMA aggiornati dopo 30 giorni.
- Feed e-mail di nuovi elenchi che competono.
- Aggiornamenti su fatti di quartiere, tendenze e vendite recenti.
Ricorda, nessuna singola tattica vende case. È una combinazione di tutti quei metodi che vendono case.
Caratteristiche di un buon agente di quotazione
Avrai una relazione con il tuo agente di quotazione per un mese o due o più. Scegli un agente che ti piace e può riguardare. Ecco alcune delle caratteristiche che i venditori dicono di volere in agente:
- Esperienza. Lascia che nuovi agenti imparino il business sulla monetina di qualcun altro.
- Formazione scolastica. Chiedi su gradi e certificazioni.
- Onestà. Fidati del tuo intuito. Il tuo agente dovrebbe parlare dal cuore.
- Networking. Questo è un business di persone. Alcune case vendono perché gli agenti hanno contattato altri agenti.
- Capacità di negoziazione. Vuoi un negoziatore aggressivo, non qualcuno per fare una rapida vendita a tue spese.
- Buon comunicatore. I venditori dicono che la comunicazione e la disponibilità sono la chiave.
Infine, chiedi una garanzia personale. Se l'agente non garantisce la prestazione e ti rilascia da una lista su richiesta, non assumerlo.
* Il motivo per cui i migliori produttori che sono lead di team di solito non offrono sconti è perché il team lead potrebbe non funzionare con gli acquirenti. Potrebbe assegnare il suo venditore a un membro del team per l'acquisto della parte finale della transazione.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.