Come chiedere al proprio agente di ridurre una commissione
Perché alcuni agenti non devono.
Capire come vengono pagati gli agenti
Le percentuali di percentuale della commissione variano a seconda dei broker, a seconda della politica aziendale e della produzione degli agenti. Un agente di alto livello che chiude 100 transazioni all'anno è in genere pagato di più, una divisione più alta, di un agente che chiude un affare ogni due mesi. Solo gli intermediari immobiliari autorizzati possono ricevere una commissione. I broker hanno stipulato accordi con agenti e, a loro volta, pagano gli agenti, in genere come contrattisti indipendenti.
Le commissioni pagate da un venditore sono divise con circa la metà andando al lato dell'elenco e il resto al lato di vendita; non è sempre una divisione 50/50. Una tendenza crescente è che gli agenti di quotazione vengono pagati più degli agenti che rappresentano l'acquirente.
Perché gli agenti non caricano tutti la stessa Commissione?
Per la maggior parte, lo fanno, secondo l'usanza locale. Anche se troverai agenti di sconto, migliori agenti di produttori, specialisti di quartiere, agenti veterani, agenti nuovi di zecca, agenti part-time e agenti in ogni tipo di dimensione e colore.
Gli agenti non sono identici tra loro. Non si dovrebbe mai scegliere un agente in base alla commissione. Potresti scoprire che gli agenti più costosi offrono servizi e modelli di profitto per i venditori, mentre gli agenti meno costosi no. Nel complesso, gli agenti vengono generalmente pagati per quello che valgono. Non valgono tutti la stessa tariffa.
Utile netto tipico
Mi chiedo quanti agenti fanno? Diciamo che l'acquirente di Mary acquista una casa da $ 150.000. La commissione totale erogata è del 7%, con il 4% al broker di quotazione e il 3% al broker di vendita. Il broker di Mary viene pagato $ 4.500. Mary ha diritto al 50% in meno di una tassa di franchising dell'8%. Mary riceve $ 2,070. Da questo, Mary paga le sue spese generali del 22% e mette via il 30% in risparmi da tenere per il pagamento delle imposte sul reddito della sicurezza sociale, statale e federale. Mary ha realizzato un profitto netto di $ 993,60.
Se Mary chiude una sola transazione al mese e lavora per una tipica settimana di 40 ore, ciò rende il suo salario orario netto di circa $ 5,78 per il mese. Se lei chiude due affari al mese, allora Mary fa lo stesso degli impiegati del corridoio di The Home Depot. Non tutti gli agenti immobiliari commettono un omicidio. Molti riescono a malapena, parzialmente in pensione o lavorando un secondo lavoro.
Vendita e acquisto con lo stesso agente
È considerato lecito chiedere a Mary se ridurrà una parte della sua commissione se lei ti rappresenta per vendere la tua casa e ti rappresenta anche per comprare una casa, ma Mary potrebbe non essere d'accordo. La teoria funziona sulla premessa che due uccelli nella boscaglia sono meglio di uno nella mano. In altre parole, se Mary è il tuo agente di quotazione , guadagnerà il lato elenco della commissione.
Inoltre, aiutandoti a comprare un'altra casa, guadagnerà il lato vendita di quella transazione. Una persona. Due affari Ma è più sfumato di così.
Ci sono agenti che ti offriranno uno sconto se vendi e acquisti una casa tramite la loro agenzia. Gli agenti immobiliari che si rifiutano di scontare le tasse probabilmente ritengono che le due transazioni siano separate l'una dall'altra, quali sono. Esse comportano una quantità separata di lavoro, indipendentemente dal fatto che il venditore e l'acquirente siano la stessa persona o due persone diverse e non correlate.
Se Mary sconta la sua commissione di quotazione per te per fare il doppio del lavoro e guadagnare meno del doppio del denaro, potrebbe risentirsi. Potrebbe anche essere colpita dal lato delle vendite della commissione dal momento che non ha alcun controllo sulle tasse che un altro agente negozia. Per convincere Maria a "concederti una pausa", potresti dover offrire a Maria un altro incentivo come i rinvii, mandandole altri affari lungo la strada.
Quando lo stesso agente rappresenta te e l'acquirente
Questo è chiamato dual agency , e non è nemmeno legale in alcuni stati. Ma dove è legale, Mary guadagnerebbe entrambi i lati della commissione, la quotazione e le tasse di vendita. Si chiama double-end una transazione. Stessa proprietà ma due parti separate con interessi separati e capacità separate di citare in giudizio. Mary ora ha accettato una maggiore responsabilità come un doppio agente.
In alcuni stati, i doppi agenti sono tenuti a operare come agenti transazionali, prendendo la parte di nessuno. Non offrono consigli o molta assistenza se non per elaborare i documenti.
A volte è una tattica comune usata dai venditori in alcune parti del paese per chiedere a un agente di quotazione se accetterà di abbassare la commissione se finirà per rappresentare sia il venditore che l'acquirente. Hai la possibilità di negoziare questo quando firmi il contratto di quotazione o quando ricevi un'offerta, ma è meglio se discuti questo scenario in anticipo, all'inizio della quotazione.
Tieni presente che questa negoziazione potrebbe ritorcersi contro. Potrebbe ridurre l'entusiasmo dell'agente di quotazione o la motivazione a vendere la casa al proprio acquirente. Oltre alla sua responsabilità fiduciaria legale di vendere la tua casa a tutti gli acquirenti disponibili, qual è il suo incentivo a indurre un acquirente ad acquistare la tua casa quando la sua commissione sarà ridotta? Soprattutto se si trova a vendere l'acquirente di quella di qualcun altro e viene pagato di più. Ma vai avanti e chiedi. Molti agenti accettano la "commissione variabile" quando gli viene chiesto perché sospettano che le probabilità siano che non rappresenteranno entrambi i lati, quindi non stanno rinunciando a nulla.
Inserzioni multiple, stesso venditore
La riduzione delle commissioni in cambio di un numero di annunci esclusivi dallo stesso venditore dipende da:
- Volume del dollaro
- Facilità di vendita
- Mobilità del mercato
Se tutte e tre queste variabili sono a favore dell'agente, è una cosa da non negoziare negoziare e probabilmente la negoziazione più facile per vincere. Anche se, ancora una volta, non tutti gli agenti saranno d'accordo. Soprattutto i migliori produttori con un forte flusso di reddito. Se non hanno bisogno del tuo annuncio, offrire 5 annunci non è un grande incentivo.
Agenti che controllano i quartieri
Gli agenti che fanno un sacco di affari ogni anno in aree specifiche tipicamente scartano un punto qua e là. Si tratta di agenti che potrebbero chiedere una commissione più elevata, ma accettano rapidamente di ridurre le commissioni se c'è concorrenza da parte di un altro agente. Se ti piace un agente che ti ha quotato una commissione più alta, ma hai intervistato un secondo che ha accettato di fare il lavoro per meno, richiama il primo agente e offri la commissione del secondo agente. Spiega perchè. Tenete a mente, inoltre, che il detto: ottieni ciò per cui paghi è molto spesso vero. Non essere così impiccato alle commissioni da perdere la vista di assumere l'agente migliore che tu possa trovare.
Ricordo un venditore nella città di Elk Grove che ha provato questa tattica. Forse ha letto il mio articolo? Mi ha chiesto di abbinare la commissione di un altro agente. Quando ho respinto questa nozione, ha iniziato a piangere. Ma ti voglio, si lamentò. Lui non voleva pagare la mia commissione. Quindi, desiderava i miei servizi, ma solo con uno sconto. Dovevo dirgli buona fortuna. Non funziona in questo modo.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.