Scopri come ottenere l'approvazione della tua applicazione Home Affordable Refinance Program
Un lettore chiede: "Abbiamo cercato di ottenere una modifica del prestito, ma Wells Fargo ha detto che non ci siamo qualificati: abbiamo un mutuo che sta per essere ripristinato, passando da un prestito più intimo a un ammortamento completo in sei mesi. possiamo permetterci questo pagamento, non vogliamo vendere in una vendita a breve perché non vogliamo che nostra figlia cambi scuola, sto ascoltando che possiamo ripagare il prestito con un nuovo prestito sotto il programma di rifinanziamento del presidente Obama. Ho percorso la strada della speranza, incrociando le dita e perdendo il sonno per questo mutuo negli ultimi cinque anni, non so se ce la faccio più. Cosa c'è che non va nel programma Home Affordable Refinance? vero?"
Risposta: le linee guida HARP sono eccessivamente blande. In breve, il governo offre due opzioni attraverso Making Home Affordable. Le due opzioni sono:
- Modifica del prestito attraverso la realizzazione di una casa a prezzi accessibili
- HARP attraverso rendendo casa conveniente
La differenza fondamentale tra i due programmi è che le modifiche del prestito sono per le persone che hanno difficoltà finanziarie e HARP è per i venditori che non si qualificano per una modifica del prestito perché non hanno difficoltà finanziarie.
Come qualificarsi per HARP
Gli standard di qualifica HARP sono relativamente semplici come segue:
- Il tuo mutuo deve essere di proprietà di Fannie Mae o Freddie Mac. Altri tipi di prestiti non sono idonei per l'HARP. Puoi consultare il tuo prestito online per vedere se è detenuto da Fannie Mae o Freddie Mac andando agli strumenti di ricerca del prestito sul sito web Making Home Affordable.
- Il tuo prestito deve essere stato creato prima del 1 giugno 2009.
- Il tuo rapporto prestito-valore deve superare l'80 percento.
- Devi essere aggiornato sui tuoi pagamenti, con non più di un pagamento in ritardo negli ultimi 12 mesi.
- Tranne che per una piccola finestra esclusa, non puoi aver utilizzato l'HARP in passato.
Sfaccettature HARP
I motivi principali per cui un proprietario di casa potrebbe applicare per HARP sono perché il proprietario della casa vuole mantenere la casa e non può ottenere una modifica del prestito .
I proprietari di case che preferirebbero fare una vendita breve generalmente non si applicano per HARP.
- Il programma di rifinanziamento non ha limiti sull'ammontare del prestito se il tuo prestito esistente ha un tasso fisso. Non c'è un berretto.
- C'è un piccolo, limitato incentivo di incasso. Generalmente solo i costi di chiusura possono essere aggiunti al tuo prestito per aumentare il suo saldo.
- È possibile rimuovere un mutuatario dal prestito esistente se il mutuatario rimanente può dimostrare una storia di pagamento costante. Questo funzionerebbe per una coppia divorziata qualificata.
- È possibile aggiungere un mutuatario al prestito, a condizione che il nuovo mutuatario possa qualificarsi.
- Puoi rifinanziare se hai presentato istanza di fallimento fintanto che il fallimento è stato dimesso più di 12 mesi fa, e da allora sei rimasto aggiornato sul pagamento del mutuo .
- Ad eccezione di un tipo di programma HARP, non è richiesto un punteggio di credito e un rapporto debito / PIL minimi.
Problemi HARP spiegati
Lo stesso problema che affligge i programmi di modifica dei prestiti affligge l'HARP. Per i principianti, non ci sono abbastanza persone qualificate per l'assistenza, il che significa che le linee guida non si adattano alla maggior parte delle persone.
- Il problema più grande è che il programma non riduce il saldo principale. In effetti, rende il bilancio principale ancora più grande.
- Continuerete a pagare l' assicurazione ipotecaria se lo dovete a questo momento. Anche se il pagamento potrebbe diminuire a causa di un tasso di interesse più basso, anche il pagamento potrebbe salire. Tuttavia, le linee guida di Fannie Mae affermano che prima non avevi l'assicurazione ipotecaria, non lo farai ora.
- Non è possibile pagare o rifinanziare un secondo prestito a tasso fisso o un prestito a casa tramite HARP. La cosa migliore che puoi fare è ottenere il secondo prestatore di subordinare, il che significa rimanere in seconda posizione. Ma c'è un piccolo incentivo per un secondo prestatore di essere d'accordo. Perché un secondo finanziatore vuole mettere a repentaglio la sua posizione e affondare nel pozzo di nessuna equità ancora di più?
- Potresti cambiare il tuo tipo di prestito a fare ricorso. Le leggi variano in base allo stato. In California, ad esempio, i venditori che rifinanziano stanno cambiando i termini dei loro prestiti dai soldi d'acquisto ai soldi duri . Il denaro duro può sottoporre un mutuatario a un giudizio in caso di inadempienza.
In generale, i prestiti per l'acquisto di denaro non fanno ricorso in California. Se dovessi passare attraverso la preclusione lungo la strada, se i tuoi prestiti rimanessero denaro d'acquisto, potresti essere protetto dalla responsabilità personale in California. Fallout da un rifinanziamento, come ottenere il diritto di perseguire un giudizio di carenza in caso di inadempienza, può essere un grande vantaggio per le banche e una cosa negativa per i proprietari di casa.
Vendita allo scoperto contro HARP
Sotto HARP, tra due anni, la tua casa potrebbe ancora sott'acqua e vale meno di quanto devi. I venditori che organizzano vendite allo scoperto possono spesso qualificarsi per acquistare una casa in due o tre anni. Quindi, essenzialmente commerciano una casa sottomarina per una casa come quella ma con un mutuo molto più piccolo - tranne che affittano per due anni prima. Alla fine di due anni, un ex venditore allo scoperto può avere la stessa casa ma con equità.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.