Come acquistare giù un mutuo

Le casse ipotecarie possono ridurre i pagamenti mensili

Per molti mutuatari , un mutuo immobiliare può essere più vantaggioso di un prestito regolabile con un'opzione di pagamento che consente l' ammortamento negativo come un'opzione ARM . I crediti ipotecari includono sempre il capitale e l'interesse nei pagamenti mensili dei consumatori. Ciò significa che ogni volta che i proprietari di abitazione effettuano pagamenti ipotecari, i loro saldi in prestito diventano più piccoli anziché più grandi. Un minore saldo ipotecario significa che l'equity è in crescita, anche quando l'apprezzamento è basso.

Caratteristiche di acquisto di ipoteche comuni

Le casse ipotecarie funzionano così:

• I pagamenti sono ridotti e calcolati su un tasso di interesse inferiore su un termine specifico.
• La differenza tra il tasso di nota "reale" e il tasso di interesse ridotto viene pagato in contanti dal venditore o dall'acquirente.
• Pensalo come un sussidio. È come mettere in tasca $ 1200 in banca e prelevare $ 100 ogni mese per 12 mesi per contribuire al pagamento del mutuo.

3-2-1 Buydown ipotecario

• Questo è un mutuo completamente ammortizzato a 30 anni .
• Il tasso di interesse aumenta dell'1% ogni anno per i primi tre anni.
• Quindi, il tasso di interesse è fissato per il restante termine.

Ad esempio, supponiamo che il saldo del prestito sia di $ 350.000 e che il tasso di interesse sia fissato al 6,75% per 30 anni. Il venditore (o voi) potrebbe "acquistare" il tasso di interesse pagando una somma forfettaria di $ 15.853. Ecco come funziona:

1. Il tasso di interesse del primo anno è pari al 3,75% pagabile a $ 1,621 al mese.

1. Il tasso di interesse del secondo anno è pari al 4,75% pagabile a $ 1,826 al mese.
2. Il tasso di interesse del terzo anno è pari al 5,75% pagabile a $ 2,043 al mese.
3. Gli anni dal 4 al 30 hanno un tasso d'interesse del 6,75% pagabile a $ 2,270 al mese.

Di conseguenza:

• I risparmi del primo anno (rispetto a $ 2.270 al mese) sono $ 649 al mese o $ 7.790.

• I risparmi del secondo anno (rispetto a $ 2.270 al mese) sono $ 444 al mese o $ 6.332.
• I risparmi del terzo anno (rispetto a $ 2.270 al mese) sono $ 228 al mese o $ 2.731.

Sommare i risparmi annuali: $ 7.790 + $ 6.332 + $ 2.731 = $ 15.853. Pertanto, costa $ 15.853 per acquistare il tasso di interesse e i pagamenti per tre anni interi.

3-2-1 Prestazioni sull'acquisto di mutui

• Il mutuatario si qualifica per questo prestito al tasso di interesse del 3,75% e all'ammontare del pagamento di $ 1,670 rispetto al tasso reale del 6,75% e al pagamento di $ 2,270.
• Invece del pagamento che salta tutto in una volta, salirà in incrementi più piccoli, circa $ 200 ogni anno, per i primi tre anni.
• Mantiene bassi i pagamenti per 36 mesi per i mutuatari il cui reddito dovrebbe aumentare in futuro. Forse un coniuge sta tornando al lavoro dopo una pausa o una persona si aspetta di diplomarsi e fare un lavoro più remunerativo con quella laurea appena conseguita.

2-1 Buydown Mortgage

• Questo è un mutuo completamente ammortizzato per 30 anni.
• Il tasso di interesse aumenta dell'1% ogni anno per i primi due anni.
• Quindi il tasso di interesse è fissato per il restante termine.

Ad esempio, supponiamo che il saldo del prestito sia di $ 350.000 e che il tasso di interesse sia fissato al 6,75% per 30 anni. Il venditore (o voi) potrebbe "acquistare" il tasso di interesse pagando una somma forfettaria di $ 8.063.

Ecco come funziona:

1. Il tasso di interesse del primo anno è pari al 4,75% pagabile a $ 1,826 al mese.
2. Il tasso d'interesse del secondo anno è pari al 5,75% pagabile a $ 2,043 al mese.
3. Gli anni dal 3 al 30 hanno un tasso d'interesse del 6,75% pagabile a $ 2,270 al mese.

Di conseguenza:

• I risparmi del primo anno (rispetto a $ 2.270 al mese) sono $ 444 al mese o $ 6.332.
• I risparmi del secondo anno (rispetto a $ 2.270 al mese) sono $ 228 al mese o $ 2.731.

Sommare i risparmi annuali: $ 6.332 + $ 2.731 = $ 8.063. Pertanto, costa $ 8.063 per acquistare il tasso di interesse e i pagamenti per due anni interi.

Buydown ipoteche permanenti

Un mutuo ipotecario permanente si verifica quando si acquista giù il tasso di interesse all'inizio attraverso il pagamento di punti di prestito. La maggior parte degli acquirenti non vuole prendere soldi in tasca per acquistare una tariffa, ma a volte ha senso.

Supponiamo inoltre che il venditore paghi un credito di chiusura del 4% al compratore e che i costi di chiusura dell'acquirente siano pari al 2%. Usa il credito extra del 2% per acquistare il tasso di interesse!

Nota: i prestatori di solito richiedono un acconto più alto per un Buydown 3-2-1 e un importo inferiore per un Buydown 2-1. Ci sono altri tipi di mutui ipotecari, ma questi due sono i più popolari.

Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.