Come vendere la tua casa attraverso un contratto di terra
Differenza tra un contratto di terra e un mutuo
I contratti immobiliari sono accordi di sicurezza tra un venditore, noto come venditore e un acquirente, noto come venditore.
Il venditore porta il finanziamento per la VENDITA, che può o meno contenere un prestito sottostante. Una differenza principale tra un contratto di terra e un'ipoteca è che l'acquirente non riceve un titolo o un titolo chiaro sulla proprietà fino a quando il contratto di terra non viene ripagato.
Alcuni stati hanno leggi che trattano un contratto fondiario simile a un atto fiduciario, e quei contratti di terra prevedono un trustee, dando al fiduciario un "potere di vendita" per avviare un procedimento di preclusione nel caso in cui il venditore decida sul contratto. Altri stati offrono agli acquirenti un periodo più lungo di riscatto, simile a quelli di un mutuo. Per questi motivi, è importante ridurre le possibilità di default pre-qualificando il Vendee.
Proteggere il venditore su una vendita di contratti immobiliari
Se si dispone di un prestito sottostante, data la possibilità di scegliere tra un contratto diretto o un contratto di wrap-around, offrire il contratto di land wrap-around. Ti darà un override sul tasso di interesse esistente della prima ipoteca.
Chiedi una consulenza legale su una clausola di alienazione. Il creditore potrebbe chiamare il tuo prestito dovuto e pagabile se il creditore scopre che hai venduto la casa attraverso un contratto di terra.
- Ottenere un rapporto di credito sull'acquirente. Se l'acquirente ha presentato una bancarotta, effettuato pagamenti in ritardo ad altri creditori o, peggio, senza credito, tali registrazioni derogatorie sono una bandiera rossa.
- Richiedi una polizza assicurativa per il titolo . Le ricerche di titoli dei registri pubblici mostreranno anche pene o sentenze archiviate nei confronti di un acquirente. La compagnia del titolo richiederà probabilmente la soddisfazione di tali gravami prima che assicuri il contratto di terra sulla politica del titolo . Chiedi di vedere una copia del rapporto preliminare del titolo (o dell'impegno per l'assicurazione del titolo) per determinare se una ricerca rivela qualcosa sull'acquirente.
- Chiedi un acconto pesante. Gli acquirenti sono meno propensi a rinunciare a un contratto di terra o a smettere di pagare il contratto di vendita rateale se l'acquirente ha effettuato un grande acconto . Più denaro investito in anticipo, meno è probabile che un acquirente rischi di perderlo.
- Portare il finanziamento a breve termine. Potresti ammortizzare i pagamenti per 30 anni, ma chiedere un pagamento per il pallone dopo cinque o dieci anni. Ciò consentirà all'acquirente di rifinanziare o vendere la proprietà per pagarla in anticipo. Controlla se questo tipo di finanziamento è conforme alle leggi dello stato. I pagamenti di palloncini potrebbero essere proibiti.
- Verifica l'occupazione del compratore. Assicurarsi che l'acquirente sia impiegato ed è stato impiegato per almeno due anni, preferibilmente più a lungo. Chiedere se l'acquirente è impiegato dalla società o è lavoro a contratto e se il termine di assunzione potrebbe essere previsto per la risoluzione in qualsiasi momento presto.
Richiedi referenze personali. Controlla i riferimenti dell'acquirente, compresi i proprietari terrieri precedenti. Chiedete informazioni sulla cronologia dei pagamenti su noleggi precedenti, non solo sul noleggio corrente perché a volte i proprietari dicono qualsiasi cosa per ottenere l'inquilino dalla proprietà. Torna dal padrone di casa prima del padrone di casa esistente e informati.
- Insistere l'acquirente Ottenere una polizza di assicurazione proprietario di casa. Non vuoi essere responsabile per la casa dopo che il contratto di terra è stato firmato e autenticato. Assicurati che l'acquirente ti chiami come assicurato aggiuntivo e ottieni una copia della polizza assicurativa del proprietario della casa .
- Impostare un conto di sborso. Molte banche e istituti finanziari offrono un servizio che raccoglierà i pagamenti dal compratore e li invierà a voi o li depositerà sul vostro conto bancario. Impedisce all'acquirente di conoscere il tuo indirizzo di casa e l'accordo ti libera di viaggiare.
- Raccogli le tasse dal venditore. Chiedi al venditore di pagare le tasse alla tua compagnia di erogazione. La società può quindi effettuare i pagamenti delle tasse al proprio consulente immobiliare e si può essere certi che le imposte saranno pagate in tempo.
- Includere una tariffa per i ritardi di pagamento nel contratto di terra. Se si sta pagando un pagamento del prestito sottostante, si desidera ricevere i pagamenti in modo tempestivo per evitare i propri addebiti in ritardo. Addebitate all'acquirente una tariffa ragionevole per i pagamenti ricevuti in ritardo per invogliare l'acquirente a pagare in tempo.
- Garantire la manutenzione e la cura continue. Prendi in considerazione la possibilità di includere una clausola di accelerazione nel contratto, che ti consentirà di rifinanziare la proprietà se la condizione della proprietà diventa un rischio per il tuo investimento finanziario.
- Impedire al Vendee di assegnare il contratto. Dopo aver eseguito i compiti per approvare questo acquirente, non si vuole dare al compratore il diritto di assegnare il contratto a un'entità sconosciuta.
- Parla con un avvocato. Vale la pena spendere qualche centinaio di dollari per ottenere consulenza legale prima di stipulare un contratto di terra. Inoltre, è probabile che un avvocato pensi a qualcosa che ho perso in questa lista di punti.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.