Scopri come negoziare i risultati delle ispezioni a casa
Campione di contingenza di riparazione
Ad esempio, ecco la contingenza di ispezione relativa alle riparazioni dal contratto di vendita di immobili standard ampiamente utilizzato in North Carolina. La formulazione del contratto di vendita immobiliare del tuo stato potrebbe essere simile o molto diversa.
13. (c) In base alle ispezioni di cui ai punti (a) e / b), se sono necessarie riparazioni, il Venditore avrà la possibilità di completarle o rifiutarsi di completarle. Se il Venditore decide di non completare le riparazioni, l'Acquirente avrà l'opzione di accettare la Proprietà nella sua condizione attuale o di risolvere il presente contratto, nel qual caso tutti i soldi più onerosi saranno rimborsati. Salvo quanto diversamente stabilito nel presente documento, tutti gli articoli non coperti da (a) (i), (a) (ii), (a) (iii) e (b) sopra sono esclusi dalle negoziazioni di riparazione ai sensi del presente contratto.
Questa clausola di contingenza enuncia chiaramente i diritti e le responsabilità di entrambe le parti. Il venditore può scegliere di riparare i problemi riscontrati dall'acquirente o passare l'opzione per farlo.
I paragrafi citati alla fine della clausola si riferiscono alla contingenza dell'ispezione domestica , che detta gli articoli che si prevede funzionino correttamente alla chiusura e ai dettagli sulle ispezioni per gli insetti che distruggono il legno.
C'è un addendum separato, o allegato, che può essere utilizzato per stabilire un accordo di riparazione tra l'acquirente e il venditore.
Metti in sospeso le spese
Se possibile, gli acquirenti dovrebbero ritardare il maggior numero possibile di spese di chiusura fino a quando i problemi di riparazione non saranno noti e risolti. Perché spendere soldi per una ricerca di titoli, sondaggi e altri costosi costi di chiusura fino a quando non saprai che la casa sarà tua? Fai in modo che le tue ispezioni non si presentino prima, così puoi negoziare i problemi di riparazione e andare avanti con il business della chiusura.
Problemi di riparazione non risolti
I problemi noti diventano fatti concreti: a meno che l'acquirente non faccia richieste irrealistiche, è spesso nell'interesse del venditore negoziare e fare riparazioni. Una volta che un problema è noto, diventa un fatto materiale che deve essere divulgato a tutti i futuri potenziali acquirenti. Se non è un problema serio, la cosa è un futuro acquirente potrebbe non interessa. Il bottone caldo di un compratore è una scrollata di spalle al prossimo acquirente.
A volte i venditori pensano di poter aumentare il prezzo della casa per coprire la riparazione, ma se la casa ha già un prezzo corretto che di solito non funziona. Una casa troppo cara si trova sul mercato invece di vendere e i venditori continuano a effettuare pagamenti invece di trasferirsi nella loro nuova casa.
Le banche potrebbero non prestare: i problemi riscontrati in una valutazione potrebbero far alzare una bandiera rossa al creditore; tali problemi potrebbero indurre il creditore a chiedere un'ispezione strutturale per verificare che non ci siano problemi con la casa.
La banca potrebbe rifiutarsi di finalizzare il prestito fino alla riparazione.
Pianificazione delle riparazioni
Riparazioni effettuate prima della chiusura: se il venditore effettua riparazioni prima della chiusura, ricontrolla l' ispettore di casa per un nuovo controllo non appena ricevi la notizia che le riparazioni sono complete. Non aspettare il passaggio finale , perché non vuoi scoprire il giorno della chiusura che le riparazioni non sono state fatte o sono state fatte male. L'ispettore domestico può addebitare un costo aggiuntivo per il servizio.
Riparazioni effettuate dopo la chiusura: Esistono alcuni scenari di base per le riparazioni effettuate dopo la chiusura:
- Il venditore può fornirti una somma forfettaria alla chiusura per coprire il costo delle riparazioni che accetti di avviare dopo la chiusura.
- Il venditore può pagare in anticipo una persona di riparazione per fare il lavoro.
- Una parte dei proventi del venditore può essere trattenuta in via fiduciaria dopo la chiusura e utilizzata per pagare le riparazioni (di solito calcolate su una volta e mezza la stima). Un accordo firmato dovrebbe essere in atto per garantire che le riparazioni siano fatte.
Il metodo che usi dipende dalla complessità delle riparazioni. Oggetti semplici, dove ritieni che la stima che hai ricevuto sia sufficiente, potrebbe probabilmente essere pagata in un'unica soluzione. Riparazioni estese spesso scoprono più problemi mentre progrediscono e quasi sempre costano più del previsto.
Gli acquirenti dovrebbero consultare un avvocato per assicurarsi che i loro interessi siano protetti prima di accettare di effettuare riparazioni prima della chiusura. Quando l'acquirente non possiede ancora la casa, ci sono ulteriori rischi e responsabilità per effettuare riparazioni prima del completamento della vendita.
A cura di Elizabeth Weintraub, esperta di acquisti a domicilio.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.