Queste osservazioni mi hanno portato a credere che alcuni agenti dell'acquirente, non tutti con qualsiasi sforzo, raramente discutano gli articoli negoziabili in un accordo di acquisto con l'acquirente. Molti agenti controllano le scatole in base alle consuetudini locali e non c'è davvero niente di sbagliato in questo approccio, tranne che non offre realmente al compratore o al venditore una scelta o una voce in merito, e tanto meno una comprensione approfondita dell'offerta di acquisto .
Se un acquirente spende centinaia di migliaia di dollari per comprare una casa , questi acquirenti meritano di conoscere i punti negoziabili e avere voce nella situazione. Allo stesso modo, un venditore dovrebbe sapere quali cose possono essere negoziate e se c'è spazio in alcuni dei costi di vendita, che influenzano i proventi netti del venditore .
Ad esempio, anche se non è comune, ho chiesto ai venditori di preferire ridurre in modo significativo il prezzo di vendita e consentire al compratore di pagare tutti i costi di vendita, ad eccezione della commissione .
Ci sono ragioni per farlo in quel modo e ragioni per non farlo. Probabilmente il più significativo è in una transazione finanziata, se l'acquirente dovesse pagare la parte del venditore dei costi di chiusura, significherebbe portare in anticipo molti più soldi per chiudere. Questo è il boomerang. Gli acquirenti sono spesso contratti con fondi liquidi.
Tuttavia, i costi di chiusura possono essere negoziati tra le parti. Chi paga quale parte dei costi di chiusura è un articolo negoziabile in un contratto di acquisto residenziale, anche se può essere consuetudine che il venditore assorba una percentuale maggiore di tali commissioni. Perché il venditore? Perché il venditore generalmente riceve i soldi in una transazione e un acquirente sta spendendo di tasca propria.
Tenete presente, inoltre, che ogni stato in America utilizza sostanzialmente il proprio contratto di acquisto residenziale. Non esiste una taglia unica. In Texas, i contratti sono denominati contratti familiari da uno a quattro, sviluppati dalla Texas Real Estate Commission.
In California, il contratto per l'acquisto di una casa è un accordo di acquisto residenziale in California e istruzioni di escrow congiunte, faticosamente aggiornate quasi ogni anno dalla California Association of Realtors. Sembra che in Florida gli agenti usino diversi tipi di contratti di acquisto residenziali che sono stati approvati dal Florida Bar e dalla Florida Association of Realtors, a seconda che un acquirente stia acquistando la casa così com'è .
Eppure, anche con tutte le differenze e le varie modalità con cui gli immobili sono praticati in tutto il paese, alcuni aspetti degli accordi di acquisto sono simili.
I costi di chiusura sono le commissioni che potresti prendere in considerazione prima di firmare un contratto di acquisto e chiedere al tuo agente immobiliare se sono negoziabili. Renditi conto che potresti non voler provare a cambiare il modo di dettare le abitudini locali, ad esempio, soprattutto se sei coinvolto in una situazione di offerta multipla perché potrebbe pregiudicare le tue possibilità di accettazione dell'offerta.
Tipi di commissioni negoziabili in un contratto di acquisto residenziale
- Trasferire le tasse
- Tasse dell'impegno
- Assicurazione sul titolo del proprietario
- Informazioni sullo stato obbligato
- Spese di trasferimento HOA e spese di documentazione
- Ispezioni e rapporti
Tipi di elementi di negoziazione in un accordo di acquisto residenziale
- Quantità di deposito cauzionale
- Periodo di tempo in cui il venditore presenta le informazioni
- Periodo di tempo per completare tutte le ispezioni dell'acquirente
- Periodo di tempo per il compratore per ottenere una valutazione
- Periodo di tempo per il compratore per ottenere l'approvazione del prestito
- Oggetti di proprietà personali che rimangono con la casa
- Calendario che potrebbe essere escluso dalla vendita
- Periodo di tempo per la chiusura di deposito
- Periodo di tempo per il rilascio di contingenze come la vendita di una casa esistente
- Periodo di tempo per la passeggiata finale
- Periodo di tempo per il possesso
- Danni liquidati
- Soluzione della disputa
- Periodo di tempo per l'accettazione dell'offerta
Molti acquirenti ritengono che sia utile ricevere una copia del contratto di acquisto residenziale prima di scrivere un'offerta, ma dato il nostro ambiente frenetico e quanti documenti sono firmati online, questo potrebbe non essere possibile. Molti contratti di acquisto residenziali consistono in 10 o più pagine e ci sono sempre altri documenti che in genere possono accompagnare il contratto.
In genere, quando lavoro con avvocati, vogliono leggere l'intero accordo di acquisto residenziale e non li biasimo. Naturalmente, la maggior parte dei venditori e acquirenti di case non sono avvocati, ma incoraggio tutte le parti a leggere attentamente il contratto, a porre domande e a continuare a porre domande se le risposte sono insoddisfacenti. Hai il diritto di conoscere i dettagli del tuo acquisto a casa. Esercita bene. Non accontentarti di "iniziale qui" e "firma lì".
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.