Risposta: Inizialmente, questa non è un'e-mail a cui questa guida ha risposto perché la guida all'acquisto di una casa è un REALTOR®. Come REALTOR®, le è vietato interferire in un'altra transazione di REALTOR's®. Pertanto, l'unica risposta corretta a questo è chiedere al proprio agente che cosa si dovrebbe fare per la verifica delle condizioni della proprietà.
Tuttavia, ora che questa transazione non è più una situazione attiva, sto affrontando la questione nella speranza di offrire una spiegazione ad altri acquirenti. Innanzitutto, comprendi che una verifica delle condizioni di proprietà non è uno strumento per le trattative. Una verifica delle condizioni di proprietà viene utilizzata per assolvere un agente immobiliare dalla responsabilità dopo l' ultimo passaggio , oltre a dimostrare che l'acquirente ha avuto l'opportunità di guardare la proprietà ancora una volta.
Un modulo standard di CAR utilizzato nello stato della California afferma che la verifica delle condizioni di proprietà non è una contingenza del contratto di acquisto .
Ciò significa che non ci sono termini da soddisfare prima della chiusura. Il VOP non modifica gli obblighi contrattuali del venditore nei confronti degli acquirenti. Ad esempio, se un venditore acconsente a riparare uno scaldabagno, il venditore è ancora obbligato a riparare lo scaldabagno, anche se lo scaldabagno non è stato ancora riparato.
Verifica delle condizioni della proprietà e passeggiata finale
La maggior parte dei contratti di acquisto contiene qualche tipo di verbosità che dice che il venditore promette di consegnare la casa alla chiusura nelle stesse condizioni della data del contratto di acquisto.
I contratti di acquisto spesso consentono di eseguire un walk-through finale entro un certo numero di giorni prima della chiusura. In genere, un acquirente ha la possibilità di rinunciare all'ispezione finale o di condurre il walk-through. Non è mai consigliabile che un acquirente rinuncia a questa ispezione. Perché? Perché se fosse successo qualcosa di orribile e tu avessi permesso l'escrow da chiudere prima di risolverlo, il tuo ricorso principale contro il venditore potrebbe implicare l'andare in tribunale.
Quando viene annullata una verifica delle condizioni della proprietà
Un certo numero di anni fa, ho venduto un condominio ad un acquirente dall'Arabia Saudita. Non voleva fare l'ultimo passaggio e ha firmato una rinuncia all'ispezione finale. Avevo chiesto se sua figlia potesse fare il walk-through per lei, ma lei ha rifiutato. Alcuni giorni dopo la chiusura, ho incontrato la figlia nell'appartamento per darle le chiavi. Quando abbiamo aperto la porta, abbiamo scoperto due grossi problemi.
Il primo problema era che qualcuno aveva abbassato l'A / C molto basso e la ventola era in piena esplosione. Il posto era gelido, la temperatura artica. Era così freddo che l'unità A / C si era congelata. Un blocco di ghiaccio si era sciolto e la moquette era fradicia.
In secondo luogo, c'era un forte odore di gatto. Non avevamo notato un gatto in residenza prima.
Ma l'odore quando abbiamo aperto la porta era inevitabile. L'urina di gatto ha un odore distinto ed è molto difficile liberarsene. Se questo acquirente avesse condotto il suo ultimo passaggio e annotato gli articoli sulla verifica delle condizioni della proprietà, avremmo potuto inviare una richiesta di riparazione o chiedere una concessione prima della chiusura. Ma a questo punto, era troppo tardi per tenere il closing perché era chiuso.
Una verifica delle condizioni della proprietà non è la forma da utilizzare per impedire l'escrow dalla chiusura. Per evitare una chiusura, un acquirente dovrebbe firmare una richiesta specifica. Un acquirente non avrà mai più la leva finanziaria dopo la chiusura come un acquirente prima della chiusura.
Dovrei anche segnalare che l'acquirente che ha scritto per chiedere informazioni sulle porte del garage era probabilmente un acquirente per la prima volta a casa e un acquirente di prima casa molto nervoso.
Nella maggior parte delle transazioni immobiliari, è raro che un venditore rimuova i proiettori senza autorizzazione o autorizzazione. La mia ipotesi è che le porte del garage fossero sempre state nel garage, e gli acquirenti non se ne sono accorti durante l' ispezione iniziale.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.