Proporzioni immobiliari per venditori e acquirenti
Molti contratti di acquisto utilizzati nel settore immobiliare contengono disposizioni per le ripartizioni tra venditori e acquirenti. Prima di firmare un contratto d'acquisto, dovresti leggerlo per scoprire come vengono gestite le prorazioni, perché potresti voler proporre un cambiamento nella verbosità delle pronunce.
Nella maggior parte dei casi, ma non tutti, gli acquirenti sono accusati di prorazione. Gli addebiti vengono visualizzati come addebito sulla dichiarazione di chiusura dell'acquirente e come credito sulla dichiarazione di chiusura del venditore.
I crediti aumentano gli utili netti del venditore e rimborsano il venditore per gli articoli che il venditore ha pagato anticipatamente per il periodo di tempo in cui il venditore non possiede la proprietà.
Interesse per interessi ipotecari
A differenza dell'affitto, che viene pagato in anticipo, gli interessi ipotecari vengono pagati in via posticipata. Quando paghi un mutuo il 1 ° gennaio, ad esempio, paga l'interesse per dicembre.
Su un nuovo mutuo ipotecario, i creditori vogliono riscuotere interessi fino a 30 giorni prima della scadenza del primo mutuo . Ciò significa che se chiudi, per esempio, il 15 novembre, la tua prima rata del mutuo sarà dovuta il 1 ° gennaio. Il pagamento del mutuo del 1 ° gennaio corrisponderà l'interesse per dicembre.
Come mutuatario, ti verranno addebitati 15 giorni di interessi sul tuo estratto conto, dal 15 novembre al 1 ° dicembre. Per capire il tuo interesse in questo scenario, ecco la formula:
- Importo del prestito x Tasso di interesse = Interesse annuale.
- Interesse annuale diviso per 12 mesi = Interesse mensile .
- Interesse mensile diviso per 30 giorni = interesse giornaliero.
- Interesse giornaliero x 15 giorni (per pagare gli interessi al 1 ° dicembre) = Prorogazione degli interessi.
Lo stesso principio si applica ai venditori che devono pagare gli interessi in combinazione con un rimborso del prestito, in base alla domanda del beneficiario del mutuante.
Imposte sulla proprietà immobiliare
Ogni stato basa il suo anno di tassazione della proprietà in modo diverso.
In California, ad esempio, l'anno solare va dal 1 luglio al 30 giugno. In primo luogo, scopri come la tua contea raccoglie le tasse. Alcuni stati raccolgono le tasse di proprietà in anticipo, alcune raccolgono in arretrato e alcune raccolte dipendono dal periodo dell'anno.
Le tasse sono spesso pagate in due rate. La prossima cosa è capire se il periodo durante il quale stai chiudendo implica tasse prepagate. Se le tasse sono prepagate e tu sei il venditore, riceverai un credito. Se le tasse sono prepagate, e tu sei l'acquirente, ti verrà addebitato. È vero il contrario se le tasse non sono ancora dovute e pagabili - i venditori riceveranno un addebito di addebito e gli acquirenti una valutazione del credito.
In alcune situazioni, anche se le tasse non sono ancora dovute e pagabili, se la tua data di chiusura è vicina alla data in cui le tasse saranno dovute, il tuo vicino pagherà le tasse dai proventi del venditore, accrediterà la parte non utilizzata al venditore e addebiterà acquirente di conseguenza.
Alcuni compratori calcolatori non chiederanno alcuna prorata fiscale nel contratto di acquisto, se è evidente che ci si aspetta che l'acquirente rimborsi al venditore una parte delle imposte prepagate. Se sei un venditore in questa situazione, e non capisci il significato di "nessuna prorazione" , pagherai le tasse per un periodo in cui non hai occupato la proprietà.
Proporzioni delle quote associative di proprietari terrieri
Dal momento che la maggior parte delle associazioni di proprietari di case raccolgono quote mensili in anticipo (alcune fatture HOAs trimestrali o annuali), se un venditore non ha ancora pagato le quote, le quote saranno pagate dai proventi del venditore. Il venditore riceverà un credito per la parte non utilizzata delle quote.
Ad esempio, se le quote sono $ 300 al mese, il costo giornaliero è $ 10. Quando una transazione si chiude il 10 del mese, al venditore verranno addebitati 10 giorni di quote HOA o $ 100. L'acquirente pagherà $ 200 per 20 giorni di quote HOA.
Affitto Prorations
L'affitto viene generalmente pagato in anticipo. Gli acquirenti che acquistano un investimento immobiliare si aspettano di ricevere un credito per quella parte dell'affitto che copre il periodo di tempo in cui l'acquirente sarà proprietario della proprietà.
Una vendita che si chiuderà il 15 novembre, coinvolgendo una proprietà occupata da un affittuario che affitta per $ 1.000 al mese, comporterebbe un accredito da parte dell'acquirente per 15 giorni di affitto prepagato o $ 500.
Il venditore riceverebbe un addebito di $ 500. Anche i depositi cauzionali detenuti dal venditore sono trasferiti all'acquirente come credito all'acquirente e come debito al venditore.
Prorazioni assicurative
I premi assicurativi sono pagati in anticipo. Gli acquirenti di solito stipulano una nuova polizza assicurativa contro gli incendi e gli incendi quando acquistano una casa . Tuttavia, se l'acquirente sta assumendo il prestito esistente del venditore o l'acquisto su un contratto di terra , un acquirente potrebbe chiedere al venditore di trasferire la polizza di assicurazione esistente.
Le polizze assicurative antincendio sono trasferite con o senza corrispettivo. Con considerazione significa che il venditore sarà rimborsato per quel periodo il venditore non sarà proprietario della proprietà. Senza considerazione significa che non ci saranno prorazioni. La maggior parte degli acquirenti ottiene oggi una nuova politica.
Utility Prorations
Non è frequente che le società di servizio siano quotate in modo proporzionale alla chiusura, ma le proroghe si applicano a determinati comuni. Nella Contea di Sacramento, ad esempio, se un venditore non paga le utenze della contea o della città (acqua, fognatura, immondizia), le utenze passano alle valutazioni fiscali.
Le utenze vengono quindi detratte dalla fattura fiscale per le proiezioni e l'acquirente viene accreditato sulle fatture fiscali future. Vedrete questa situazione accadere nelle vendite allo scoperto e pignoramenti perché, se il venditore non sta facendo i pagamenti del mutuo, il venditore probabilmente non paga le bollette.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.