Un lettore chiede: ho cercato di comprare una casa a Roseville, in California, ma l'agente dice che ora è un contingente breve attivo . Non sta prendendo altre offerte. Voglio fare un'offerta su questa casa. Voglio dire, non capisco nemmeno perché il venditore è coinvolto in questo quando è la banca che sta approvando l'offerta. Perché non posso aggirare il venditore e andare direttamente in banca? Come può un acquirente presentare un'offerta direttamente alla banca di vendita a breve termine? " - Compratore di vendita abbreviata
Risposta: Questa è una domanda eccellente, compratore di vendita allo scoperto. Iniziamo guardando i fatti di una vendita breve. In un mondo perfetto, il genere che esiste nei romanzi di Dime Store, le persone fanno i pagamenti dei mutui in tempo e le banche sono felici. Finché le banche ottengono i loro soldi, le banche non sono molto interessate a parlare di ottenere un piccolo profitto sul loro prestito noto come una vendita allo scoperto .
Quando una banca crede che la sicurezza del suo prestito sia in pericolo e / o il venditore sia destinato a diventare insolvente e smettere di effettuare pagamenti ipotecari , la banca è quindi interessata a parlare di una vendita allo scoperto. A volte, il fatto che una casa sia sott'acqua è abbastanza per indurre una banca a considerare una vendita allo scoperto strategica . Ma la maggior parte delle volte la banca vuole che il venditore abbia delle difficoltà, oltre all'equità negativa.
Autorizzazione di terzi a parlare con una banca di vendita corta
Se una banca è un pignolo per i dettagli, e la maggior parte lo sono, la banca potrebbe non parlare con Tom, Dick o Harry che chiamano per discutere di una particolare vendita allo scoperto.
Questo perché la banca richiederà molto probabilmente che un'autorizzazione di terzi sia firmata dal mutuatario. È improbabile che il mutuatario firmi questa autorizzazione, consentendo a un estraneo di accedere alle informazioni personali del mutuatario, il che sarebbe qualsiasi cosa discusso sul suo prestito con la banca di vendita allo scoperto.
Questo non significa che non potresti inviare un'offerta alla banca da solo, perché potresti. È improbabile che la banca ti contatterà direttamente e potrebbe indirizzare l'offerta indietro attraverso l'agente di quotazione.
Perché gli agenti dell'acquirente non possono accedere direttamente alla banca di vendita corta
Il tuo problema sarà trovare un agente che è disposto a disegnare un'offerta per te. Gli agenti vogliono essere pagati per il loro lavoro. Il modo più comune in cui un agente dell'acquirente viene pagato è dal broker di quotazione. Il Codice Etico di REALTOR® specifica in che modo gli agenti devono interagire tra loro e l'agente di un acquirente non può aggirare o interferire con l'attività di un agente della quotazione.
Ciò significa che dovrai redigere la tua offerta o contattare un avvocato di vendita a breve per scrivere un'offerta per te. Potresti non preoccuparti di tutti i dettagli e scrivere semplicemente una lettera alla banca, insieme a una prova di fondi e una lettera di approvazione , che spiega il prezzo che vorresti pagare.
Trovare la banca di vendita a breve per inviare la tua offerta
Potrebbe essere necessario effettuare personalmente la ricerca di proprietà dei record pubblici. È abbastanza facile scoprire quale prestatore originariamente ha fatto il prestito per il mutuatario, ma molti prestiti sono venduti più e più volte. Tuttavia, al giorno d'oggi la maggior parte dei registri è conservata in formato digitale, quindi è relativamente facile effettuare una ricerca presso l'ufficio del tribunale o della contea.
Perché il venditore è coinvolto nella vendita della vendita abbreviata?
La linea di fondo è che il venditore è il proprietario della casa. La banca è semplicemente un debitore garantito. La banca non fa la vendita allo scoperto; approva la vendita allo scoperto e il suo guadagno. È il venditore che fa la casa al compratore di vendita allo scoperto, motivo per cui il venditore deve scegliere chi lo compra.
I venditori in genere hanno un piccolo incentivo per cercare di ottenere il prezzo più alto possibile. Anche gli agenti di quotazione sono riluttanti, a causa delle ricadute di HVCC , perché sanno che il prezzo che un acquirente pagherà non è sempre il prezzo che un creditore dell'acquirente approverà. La valutazione bassa può essere un problema comune tra i prestatori dell'acquirente.
Quando ricevo una seconda offerta da un acquirente, il venditore sa che l'invio dell'offerta alla banca probabilmente inizierà il processo e i venditori non vorranno ricominciare da capo.
Pertanto, i venditori in genere richiedono di accettare tale offerta come offerta di backup e di trattenerla dalla banca. È la prerogativa del venditore, la casa del venditore.
La banca potrebbe non voler vedere un'altra offerta, neanche. La banca vuole il valore di mercato da un acquirente qualificato. La tua migliore opzione in questi scenari, se vuoi davvero fare un'offerta direttamente alla banca di vendita a breve, è offrire tutto il denaro e oltre il prezzo di listino.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.