11 motivi per non comprare una vendita a breve
In apparenza, può sembrare che un acquirente di vendite allo scoperto stia ottenendo un buon affare. Anche se un sottile margine di vendite allo scoperto può essere redditizio per un acquirente - perché ci sono sempre delle eccezioni - la maggior parte delle volte, un acquirente sarebbe meglio comprare una casa che non è in default.
Le vendite allo scoperto non sono vendute a sconti.
È improbabile che i professionisti del settore immobiliare ti dicano che non è una buona idea acquistare una vendita allo scoperto . In parte, è perché i professionisti del settore immobiliare traggono profitto da una vendita allo scoperto . Ognuno fa soldi, tranne i venditori e gli acquirenti. Rendetevi conto anche che gli agenti di quotazione potrebbero spingere i venditori ad elencare una vendita allo scoperto perché se i venditori dovessero subire la preclusione , gli agenti di quotazione non otterrebbero la quotazione.
A Sacramento, dove lavoro, per esempio, molti agenti ignorano le vendite allo scoperto e suggeriscono ai loro acquirenti di comprare qualcos'altro. Questi sono spesso agenti che sono stati bruciati in passato e hanno avuto vendite a breve termine a parte perché erano quotati da un agente che non aveva una quotazione commerciale in vendita allo scoperto.
Ecco 11 motivi per cui gli acquirenti potrebbero non voler acquistare una vendita abbreviata:
I venditori hanno pagato troppo
Se una casa venduta per $ 500.000 alcuni anni fa e ora è in vendita a $ 400.000, ciò non significa che il compratore raccoglierà $ 100.000 di capitale gratuitamente.
Significa che il venditore ha pagato troppo in un mercato in crescita e ora il mercato è diminuito. Significa che il venditore non ha equity.
Venditori presi in prestito troppo
Le banche che erano ansiose di prestare denaro nell'apprezzamento dei mercati a volte permettevano ai mutuatari di ipotecare eccessivamente la casa, il che significa che il saldo del prestito del mutuatario superava il valore della proprietà.
Le valutazioni sono soggettive e non tutti gli esperti assegneranno lo stesso valore a una casa. Anche se contro la legge, alcuni periti sono sotto pressione da parte delle banche per valutare l'importo che il proprietario della casa vuole prendere in prestito.
Qualifiche stringenti Gli agenti immobiliari inesperti o immorali potrebbero spingere un venditore a considerare una vendita allo scoperto quando il venditore non ha diritto a una vendita allo scoperto . I venditori devono dimostrare una difficoltà e presentare prove del disagio al prestatore per l'approvazione. Alcuni agenti elencano le case come vendite allo scoperto senza mai parlare con i creditori o pre-qualificando i venditori.
Le case vendono al valore di mercato.
I prestatori non sono ingenui o ignari del valore di una casa. Istituti di credito insisteranno su un'analisi di mercato comparativa , nota come CMA, o opinione dei prezzi degli intermediari, nota come BPO. Se un creditore crede che un prezzo migliore possa essere ottenuto prendendo la proprietà in caso di preclusione per un'offerta di vendita a breve, il prestatore può pretendere un prezzo più alto. Il prezzo sarà vicino al valore di mercato . Istituti di credito accettano le vendite allo scoperto quando la casa vale il prezzo di vendita allo scoperto, il che significa valore di mercato.
Le case vendono "come sono"
Se una società di ipoteche accetta una vendita allo scoperto , è molto probabile che paghi anche i costi di chiusura nella transazione.
I creditori chiedono agli acquirenti di acquistare la casa nella sua condizione attuale. I prestatori di solito si rifiuteranno di pagare per:
- Riparazioni suggerite rivelate su un'ispezione domiciliare .
- Ispezioni o lavori di disinfestazione necessari per emettere una chiara relazione sugli organismi nocivi.
- Certificazioni del tetto o riparazioni del tetto.
- Piani di protezione domestica per l'acquirente.
- Manutenzione differita.
Durata del tempo di chiusura
A seconda di quando è stata archiviata la Notifica di inadempienza, l'arretrato di pignoramenti del mutuante e la quantità di documenti che il venditore ha già presentato, potrebbero passare da due settimane a due mesi per ottenere una risposta su un'offerta di acquisto da parte di un prestatore. Inoltre, se due istituti di credito sono coinvolti perché ci sono due prestiti garantiti alla proprietà, potrebbe richiedere più tempo per soddisfare le esigenze del secondo istituto di credito.
I prestatori possono cambiare le condizioni
Alcuni istituti di credito si riservano il diritto di rinegoziare i termini della vendita allo scoperto all'ultimo minuto.
Se il mercato cambia, nuove leggi passano o nuove informazioni attraversano la scrivania del mutuante, il creditore può tentare di modificare i termini del contratto. I prestatori hanno generalmente gli avvocati a loro disposizione e gli acquirenti ordinari no.
Commissione di sconto per i finanziatori
I prestatori che hanno venduto prestiti a Fannie Mae o Freddie Mac generalmente pagano le commissioni immobiliari tradizionali agli agenti immobiliari. Altri potrebbero richiedere uno sconto. Inoltre, gli agenti finiscono per fare due o tre volte il lavoro di una transazione convenzionale e non apprezzano di essere pagati di meno per fare più lavoro. Se hai accettato di pagare al tuo agente una certa percentuale in base ad un accordo di broker acquirente , potresti essere responsabile della differenza tra ciò che il mutuante pagherà e ciò che il tuo contratto stipula, se il tuo agente si rifiuta di rinunciare alla differenza.
Costi di chiusura dell'acquirente più elevati
Perché gli istituti di credito pagheranno raramente qualsiasi extra, come un venditore sarebbe disposto a fare, se vuoi uno di questi extra, pagherai per te stesso. A volte i prestatori si rifiutano di pagare anche i costi di chiusura standard del venditore, come le tasse di trasferimento . Se vuoi ispezioni specifiche, probabilmente le pagherai di tasca propria.
Perdi il controllo della transazione
Se hai bisogno di chiudere l' impegno entro una data specifica, molta fortuna con quello. Un processo di chiusura a domicilio in breve tempo richiede un tempo indefinito. Il prestatore del venditore chiama i colpi, non il compratore né il creditore dell'acquirente. Se stai cercando di chiudere l'impegno in concomitanza con la vendita della tua casa, potrebbe non succedere.
Motivazione del venditore piccolo
Quando il venditore scopre che l' effetto di vendita a breve sul credito è vicino a quello di una preclusione, c'è poco incentivo per un venditore a cooperare con una vendita allo scoperto. Sebbene i venditori possano qualificarsi per acquistare un'altra casa in 2 anni dopo una vendita allo scoperto contro 5 (con restrizioni) in caso di preclusione, alcuni non hanno intenzione di comprare di nuovo un'altra casa.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California