Tre tipi di pignoramenti
Il pignoramento è il rovescio della medaglia americana del sogno di casa . È il peggior incubo di un padrone di casa e può provocare un colpo duraturo e devastante alle finanze personali. La preclusione può spazzare via l' equità in una casa.
Può distruggere il credito personale per anni e potrebbe significare sradicare una famiglia dal vicinato, dagli amici, dalla famiglia e dalle scuole.
The Upside to Foreclosures
Tuttavia, per un investitore accorto, e si spera benevolo, l' acquisto di proprietà pignorate può essere un ottimo affare immobiliare. La speranza è che entrambe le parti della transazione vincano approfittando di un trasferimento tempestivo del titolo - che produce un buon investimento per l'investitore e il disinvestimento per il proprietario della casa - e potrebbe risparmiare la valutazione del credito del proprietario prima che le cose peggiorino.
L' aspetto negativo dei pignoramenti
Approfittare dei pignoramenti non è il gioco da ragazzi che molti ritengono che sia - per ogni storia di successo, ci sono probabilmente cinque storie dell'orrore. Ogni transazione immobiliare comporta dei rischi. Mentre gli investitori con le migliori intenzioni possono aiutare a ridurre il rischio, non possono eliminarlo completamente.
I tre tipi di pignoramenti
Ci sono tre modi per acquisire proprietà in difficoltà , in base a dove si trova la proprietà nel processo di pignoramento.
Le tre fasi sono le seguenti: pre-preclusione, pignoramento e pignoramento.
- Pre-foreclosures
Nella fase di preclusione, gli investitori saranno probabilmente in grado di fare il meglio per il proprietario della casa in difficoltà e per se stessi. La preclusione è il caso in cui un ulteriore danno al rating del proprietario di casa può essere prevenuto e la casa può essere trasferita a un prezzo concordato prima che sia necessario ottenere il mutuante coinvolto. Il miglior potenziale porta a localizzare una proprietà in questa fase può venire da avvocati, commercialisti, agenti immobiliari , o attraverso soci in affari e amici. Dovrebbe essere considerato anche l' equità della redenzione .
- Fase di preclusione
Nella fase successiva, quando una proprietà è in fase di preclusione, il modo migliore per identificare una proprietà potenziale è attraverso l'ufficio della cancelleria della Contea. Scopri dove sono archiviate le notifiche di default e determina come ordinare attraverso l'indice generale per scoprire le vendite di preclusione in sospeso. Potresti anche essere in grado di richiedere che il tuo indirizzo o indirizzo e-mail sia inserito in un elenco di avvisi in anticipo o in un elenco di valori di default in sospeso. Le compagnie di assicurazione del titolo possono anche essere di aiuto in questo settore, fornendo informazioni registrate in cambio delle aspettative sulle attività future.
Il processo di pignoramento stesso varierà da uno stato all'altro, a seconda che si tratti di uno stato di titolo o di privilegio, che determina se una forma di pignoramento giudiziaria o non giudiziaria è implicata. I pignoramenti giudiziari riguardano i mutui, piuttosto che i trust , e richiedono molto più tempo per essere completati.
I pignoramenti non giudiziari si riferiscono a fatti di fiducia in cui un terzo, chiamato un fiduciario, gestisce l'intero processo nel giro di due o quattro mesi dopo che un mutuatario è inadempiente e ha smesso di effettuare pagamenti. Una volta che la proprietà passa attraverso la fase giudiziale o non giudiziaria, è pronta per essere venduta all'asta al miglior offerente.
- Post-preclusione
E infine, nella fase di pignoramento, il prestatore ha già preso il controllo della proprietà. La casa è quindi in possesso del dipartimento REO (Real Estate Owned) del prestatore, o nelle mani di un nuovo proprietario o investitore che ha acquistato la proprietà all'asta.
Fare riferimento al preavviso di preclusione per determinare il nome del mutuante e il saldo dovuto sul mutuo. I prestatori sono in genere estremamente disposti venditori perché un REO sui libri è un segno evidente di aver preso una decisione di prestito poveri. Sia le spese generali e le perdite coinvolte con un REO - riflesse in entrambe le riserve aggiuntive che un finanziatore deve mantenere, nonché eventuali commissioni di gestione immobiliare sostenute - significa che la banca è probabilmente un negoziatore volenteroso .
Se la proprietà finisce nelle mani di un investitore privato, piuttosto che con il creditore, si può ancora essere in grado di fare un'offerta da solo o con l'aiuto di un agente immobiliare . Tuttavia, il prezzo a questo punto potrebbe non essere il massimo.
Una decisione di investimento chiave da prendere è dove entrare nel processo di pignoramento. È fondamentale identificare uno dei tre stadi summenzionati e diventare un esperto in quel particolare processo, che ti aiuterà a ottenere il maggior successo nel diventare un investitore a lungo termine di proprietà in difficoltà.