È legale per un venditore mantenere un deposito quando un acquirente domestico non ha un valore predefinito
Iniziamo con gli aspetti emotivi della transazione. In genere, in qualsiasi transazione immobiliare, non è il venditore che si sente in errore durante il periodo di acquisto. Generalmente, è l'acquirente. Il venditore spera semplicemente che la transazione si concluda al ricevimento di un'enorme somma di denaro depositata sul conto bancario del venditore. L'acquirente, d'altra parte, sta comprando una mostruosità ed è certo che ci sono dei difetti nascosti che il venditore sta trattenendo - che con ogni probabilità l'acquirente sta commettendo l'errore più grande di una vita, oltre a essere derubato durante il processo. .
Generalmente l'acquirente ritiene che ci sia più posta in gioco, che tende ad aggiungere un intenso elemento emotivo alla transazione che il venditore non possiede, fino al momento in cui l'acquirente, per qualsiasi motivo, non può chiudere la vendita . Le insicurezze sottostanti nutrite dall'acquirente, accompagnate dalla rabbia del compratore nel non chiudersi - che è spesso diretta ad altre parti, tra cui il venditore, e lasciate a covare e agitare da sole - possono ora trasformarsi in una situazione esplosiva, intensificato quando il venditore si unisce ai fuochi d'artificio sostenendo che il compratore ora deve al venditore il deposito di denaro più serio.
Cos'altro può prendere il venditore? Il venditore non può davvero costringere l'acquirente a chiudere l'impegno. Molti contratti di acquisto, in particolare quelli utilizzati in Stati come la California, contengono una clausola di risarcimento dei danni, in cui si afferma che il venditore ha diritto solo al deposito di denaro serio fino a una certa percentuale del prezzo di vendita.
Eventuali importi in eccesso sul deposito sono generalmente restituiti all'acquirente.
Come può un acquirente ottenere un rimborso del deposito di denaro più economico?
Gli acquirenti che annullano la transazione in genere hanno una sorta di periodo di emergenza nel contratto che conferisce all'acquirente il diritto legale di recedere dal contratto . Potrebbe essere una contingenza di prestito, una contingenza di valutazione o una contingenza di ispezione - forse dipende dall'acquirente che vende un'altra casa che l'acquirente non sembra vendere. Molti contratti contengono contingenze che consentono l'annullamento dell'acquirente in determinate circostanze.
Diciamo che l'acquirente assume un professionista per condurre un'ispezione domiciliare . Durante il periodo di ispezione a domicilio, l'acquirente scopre che il forno è inutilizzabile e l'ispettore domestico dice che il forno è al di là della sua vita utile. L'acquirente potrebbe chiedere al venditore una richiesta formale di riparazione per sostituire il forno. Il venditore potrebbe rifiutare e dire al compratore di annullare. In questa situazione, l'acquirente potrebbe essere autorizzato a ricevere i soldi più onerosi al momento della cancellazione.
Ciò non significa che il venditore vorrà liberare il deposito. Se il deposito è detenuto da una terza parte, come una società di titoli o una società di garanzia, tutte le parti in genere devono concordare la propria disposizione o almeno accettare di annullare contestando il deposito.
Se entrambe le parti sono irragionevoli, è possibile che la transazione possa essere messa in attesa, a seconda delle leggi statali. In California, un venditore non può negare irragionevolmente un deposito di denaro sottrattivo o il venditore potrebbe subire una multa.
Quando il deposito di denaro è a rischio e non rimborsabile
Prendendo la disposizione del deposito di denaro serio una volta ulteriormente, diciamo che il compratore ha esaurito tutte le contingenze e rilasciato tutte le contingenze. Alcuni giorni prima della chiusura, forse l'acquirente ha i piedi freddi e decide di annullare. Il venditore, che potrebbe essere indignato da questo giro di eventi, probabilmente avrebbe il diritto di aspettarsi di ricevere il deposito di denaro serio dell'acquirente poiché l'acquirente ha volontariamente e deliberatamente omesso di chiudere l'impegno.
Cosa succede se l'acquirente si rifiuta di consegnare al venditore il deposito cauzionale?
Cosa succede se l'acquirente si rifiuta di firmare qualsiasi tipo di cancellazione? Al venditore potrebbe essere vietato vendere la proprietà a un altro acquirente mentre il venditore è ancora sotto contratto con l'acquirente esistente. Il venditore generalmente non può avere due contratti contemporaneamente, a meno che un contratto sia condizionato dalla cancellazione dell'altro. Restare in contatto con un acquirente testardo potrebbe legare le mani del venditore.
Certo, il venditore potrebbe probabilmente presentare una causa per il caso Small Claim e combattere l'acquirente. Ma anche alla luce di questo, anche con tutti i fatti apparentemente dalla parte del venditore, un giudice potrebbe ancora assegnare i soldi al compratore. Pensa Judge Judy. La legge non è sempre in bianco e nero. Ora, quanto tempo e denaro sono stati persi cercando di ottenere il deposito di denaro serio? Se al venditore non importa quanto tempo ci vuole per vendere la casa ed è disposto a investire tempo e denaro per lottare per il deposito, allora potrebbe valerne la pena. Ma questo è il motivo per cui un venditore dovrebbe sempre avere una consulenza legale e non solo decidere di lanciarsi in avanti puntando un coltello alla gola del compratore.
Esiste un'espressione sul taglio del naso per disprezzare la tua faccia, e può applicarsi in questa situazione. Un venditore può avere ragione come la pioggia, purtroppo, e ancora, perdere.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.