Cose da sapere su una vendita a breve FHA
Linee guida di base per una vendita allo scoperto FHA
Se la tua vendita allo scoperto è sul corto circuito verso il nulla, è possibile che sia bloccata nella cascata FHA.
FHA vuole esplorare le possibilità di una modifica del prestito . Se la tua modifica del prestito è stata rifiutata o negata, questo è il tuo giorno fortunato perché ti muoverà molto più velocemente attraverso il processo di vendita allo scoperto FHA.
- La casa è identificata da 1 a 4 unità. Ciò significa che un duplex o un fourplex possono qualificarsi per una vendita a breve FHA ma un condominio di 5 unità non può.
- Le case non occupate non possono essere utilizzate come noleggio per più di 18 mesi. Se una casa è stata utilizzata come noleggio per più di 18 mesi, è necessario ottenere una variazione per procedere. Ottenere una varianza richiede molto tempo.
- A casa non è stato acquistato un affitto. Se la casa è stata acquistata come investimento, la proprietà non si qualifica per una vendita allo scoperto FHA.
- Il venditore sta affrontando una difficoltà. I venditori che intendono allontanarsi da casa o sperare di fare una vendita allo scoperto strategica non si qualificano.
- Il venditore ha almeno 30 giorni di insolvenza chiudendo. L'HUD è molto attento a dire che un venditore non dovrebbe essere incoraggiato a smettere di pagare un mutuo; tuttavia, se il venditore non è in arretrato, la vendita allo scoperto FHA non sarà approvata. Non mi interessa come lo dicono, il governo sta dicendo ai mutuatari di smettere di pagare i mutui .
Domande frequenti su una vendita a breve FHA
- Quanto tempo ci vuole per fare una vendita a breve FHA?
L'intero processo dura da 4 a 6 mesi, ma può richiedere più tempo. L'HUD può emettere un'estensione per altri 2 mesi. Sembra che ogni volta che il governo è coinvolto, ci si può aspettare burocrazia e ritardi. Innanzitutto, se il servicer è Bank of America, l'HUD emette un'approvazione per partecipare - dopo un processo lungo e contorto per determinare il venditore e la proprietà qualificati per la vendita allo scoperto FHA. Il venditore viene quindi dato 4 mesi per vendere la casa. Altre banche approvano la vendita allo scoperto FHA in base al contratto di acquisto.
- Come viene determinato il valore di mercato per una vendita allo scoperto FHA?
L'HUD eseguirà una valutazione completa e si aspetta un valore di mercato. Non consentirà di includere nella valutazione i prezzi di vendita dei pignoramenti e altre vendite allo scoperto, a meno che tali prezzi non siano le uniche vendite comparabili . Eliminando le vendite concorrenti nelle vicinanze, a volte il prezzo finale di vendita approvato può essere irragionevole, che è un difetto nel processo.
- Puoi avere un'offerta di acquisto da presentare per una vendita a breve FHA?
Sì, anche se è meglio essere approvati per la "pre-preclusione" prima, ma non è necessario. È più semplice per l'acquirente, tuttavia, se un venditore può ottenere l'approvazione preventiva prima di commercializzare la casa perché riduce il tempo di attesa per l'acquirente.
- Un venditore può ricevere denaro in contanti per una vendita allo scoperto FHA?
Fornire il risarcimento non è utilizzato per contribuire con denaro al secondo prestito, la risposta è sì. L'importo dell' incentivo inizia a $ 1.000 e se la vendita non viene chiusa entro 90 giorni, scende a $ 750. Se il secondo finanziatore richiede più di $ 1,500 per saldare la vendita allo scoperto, al venditore sarà richiesto di contribuire in parte o tutti gli incentivi al secondo istituto di credito.
- FHA consentirà un credito del venditore per i costi di chiusura dell'acquirente?
Mentre è vero che molti acquirenti FHA hanno bisogno di un credito di chiusura per aiutare a pagare i costi di chiusura , e FHA consentirà un credito del 3% quando FHA sta assicurando il finanziamento dell'acquirente, FHA non consentirà più di un credito dell'1% in una vendita allo scoperto FHA . È tuttavia possibile ottenere una varianza. FHA prevede un netto dell'88% del suo prezzo di vendita approvato. Se i proventi netti superano il minimo FHA, è possibile che FHA possa approvare un maggior contributo del venditore ai costi di chiusura dell'acquirente.
Il singolo più grande svantaggio di una vendita allo scoperto FHA è il tempo necessario per elaborare la vendita allo scoperto. Se possibile, renderà molto più facile a tutte le parti se il mutuatario prima domanda e rifiuta una modifica del prestito, seguita da una domanda per ottenere un pre-approvato per una vendita allo scoperto FHA. Una volta accettato nel programma di preforeclosure FHA, quindi assumere un agente di vendita a breve e andare sul mercato ad un prezzo pre-approvato.
Ci sono due clausole importanti da includere nella vendita allo scoperto FHA attraverso Bank of America. Il primo è verbosità per il contratto di quotazione che consente al venditore di annullare il contratto di quotazione senza dover alcun denaro da parte del broker. Il secondo è verbosità per un addendum tra l'acquirente e il venditore che rivela che la vendita allo scoperto è soggetta ad approvazione.
Nel momento in cui scrivo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.