Come viene gestita una vendita allo scoperto dall'inizio alla fine
Il processo di vendita allo scoperto è ancora un mistero per molte persone, anche dopo tutti questi anni, quindi non c'è motivo di allarme se non si conosce esattamente come funziona il processo di vendita allo scoperto. Molti agenti del compratore sono confusi; gli acquirenti perplessi sono alla ricerca di una direzione, e non tutti gli agenti di vendita a breve vendita sanno come fare una vendita allo scoperto . Speri che le persone che lavorano nel settore immobiliare abbiano imparato una o due cose sul processo di vendita a breve, ma purtroppo le vendite allo scoperto non sono la tazza di tè di tutti.
Le basi di una vendita breve
Le banche concedono vendite allo scoperto per 2 motivi fondamentali: il venditore ha difficoltà e non vi è abbastanza equità in casa per ripagare l'ipoteca dopo aver pagato i costi di vendita.
Alcuni esempi di difficoltà sono:
- Disoccupazione / reddito ridotto
- Divorzio
- Emergenza medica
- Trasferimento di lavoro fuori città
- Fallimento
- Morte
Il venditore dovrà preparare un pacchetto finanziario per l'invio alla banca di vendita allo scoperto. Ogni banca ha le proprie linee guida ma - ad eccezione di Wachovia, che è la migliore vendita allo scoperto nel mondo - la procedura di base è simile da una banca all'altra. Il pacchetto di vendita allo scoperto del venditore sarà probabilmente composto da:
- Lettera di autorizzazione, che consente al tuo agente di parlare con la banca.
- Dichiarazione di chiusura preliminare
- Conto finanziario completato o RMA
- Lettera di difficoltà del venditore
- 2 anni di dichiarazioni dei redditi
- 2 anni di W-2
- 30 giorni di buste paga
- Ultimi 2 mesi di estratti conto bancari
- Analisi comparativa del mercato o elenco di vendite recenti comparabili
Scrivere l'offerta di vendita allo scoperto e presentarla alla banca
Prima che un acquirente scriva un'offerta di vendita a breve , un acquirente dovrebbe chiedere al proprio agente un elenco di vendite comparabili . Le banche non sono impegnate nel rilascio di obbligazioni ipotecarie a prezzi irrisori. La banca vorrà ricevere un po 'vicino al valore di mercato.
Il prezzo di vendita allo scoperto potrebbe avere scarso impatto sul valore di mercato e potrebbe, in effetti, essere valutato al di sotto delle vendite comparabili per incoraggiare più offerte .
Alcune vendite allo scoperto possono iniziare prima di un'offerta, ma molto spesso la banca avvia la procedura al ricevimento di un'offerta di acquisto accettata. Dopo che il venditore accetta l'offerta, l'agente di quotazione invierà i seguenti articoli alla banca:
- Accordo di quotazione
- Offerta di acquisto eseguita
- Lettera di pre-approvazione dell'acquirente, copia del controllo del denaro sincero e prova dei fondi
- Pacchetto di vendita allo scoperto del venditore
Se il pacchetto è incompleto, il processo di vendita allo scoperto verrà ritardato. In questo caso, la banca potrebbe persino distruggere il pacchetto. Alcuni impiegati di banca mostrano poca pazienza per i margini di errore.
Il processo di vendita allo scoperto presso la banca
Gli acquirenti possono aspettare molto tempo per ottenere una risposta dalla banca. È imperativo che l'agente di quotazione chiami regolarmente la banca e tenga note attente del processo di vendita allo scoperto. Gli acquirenti potrebbero essere così stanchi di aspettare l' approvazione per la vendita a breve termine che potrebbero sentire la necessità di minacciare di annullare se non ottengono una risposta entro un determinato periodo di tempo.
Questo tipo di atteggiamento è controproducente e non accelererà il processo di vendita allo scoperto. Se gli acquirenti sono del tipo con poca pazienza, forse una vendita breve non è l'opzione migliore per loro.
Inoltre, l'agente di un acquirente non può parlare con il creditore senza autorizzazione, quindi non chiedere al proprio agente di chiamare la banca. Non funzionerà.
Di seguito è riportato un tipico processo di vendita a breve in banca:
- La banca conferma la ricezione del file. Questo può richiedere da 10 giorni a un mese.
- Viene assegnato un negoziatore. Questo può richiedere 2 o 3 a 30 giorni.
- Un BPO è ordinato. La banca probabilmente rifiuterà di condividere i risultati del BPO.
- Un secondo negoziatore può essere assegnato. Questo può richiedere altri 30 giorni.
- Il file viene inviato per la revisione in base al PSA . Questo può richiedere da 2 settimane a 30 giorni.
- La banca può quindi richiedere a tutte le parti di firmare un contratto di affiliazione .
- La banca emette una lettera di approvazione di vendita breve .
- Il compratore annulla.
Ho buttato nell'ultima riga perché a volte ho dovuto vendere le mie vendite allo scoperto di Sacramento 3 o 4 volte prima che un acquirente continuasse con la transazione.
Gli acquirenti si arrabbiano e si infastidiscono perché il processo di vendita a breve può essere così lungo che a volte annullano senza dire a nessuno, tanto meno al loro agente. Alcune vendite allo scoperto vengono approvate tra le 2 e le 8 settimane. Altri possono richiedere dai 90 ai 120 giorni, in media. La durata della vendita allo scoperto dipende generalmente dall'investitore, non dalla banca.
Un agente di vendita allo scoperto può aiutare ad accelerare il processo di vendita a breve rimanendo in cima al file e mantenendo la banca responsabile. Il check-in con la banca almeno una o due volte alla settimana è indispensabile. Riconoscere il comportamento di negoziatori incompetenti e richiedere una sostituzione è spesso necessario. Non aver mai paura di degenerare.
Incrociando le dita il negoziatore vuole che il file finisca quanto te. Spesso inviare in anticipo pacchetti completi può aiutare anche a velocizzare il processo.
Suggerimento: la maggior parte delle volte, l'agente di quotazione avrà un'idea di quando verrà l'approvazione dopo che il file è stato inviato per la revisione finale. A quel punto, gli acquirenti potrebbero voler avviare il processo di prestito in modo che abbiano un vantaggio nel caso in cui la banca consenta solo due settimane di chiusura.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.