Perché la banca richiede una franchigia a braccio per una vendita allo scoperto?
Un lettore dice: "Siamo in un pasticcio terribile, mio marito ha perso il lavoro la scorsa primavera e la nostra casa non vale la pena di pagare per quello che abbiamo pagato. La banca ha respinto la nostra richiesta di modifica del prestito , quindi abbiamo non ho altra scelta che fare una vendita breve, quando ho detto a mia mamma che stavamo per vendere la casa, lei si è offerta di comprarla da noi e di restituirci l'affitto, quindi non avremmo dovuto trasferirci, ma ora la banca ha ci ha mandato una dichiarazione giurata a braccio per firmare, e sembra che non ci lasceranno vendere a mia madre, non capisco niente di tutto questo, perché la banca richiede una dichiarazione giurata di un braccio su questa breve vendita? "
Sento la tua frustrazione e la confusione sull'affidabile affidavit al braccio e so di prima mano quanto lungo e doloroso possa essere il processo di vendita a breve mentre gestisco molte vendite allo scoperto a Sacramento. Molti venditori di vendite allo scoperto mi hanno detto che inizialmente avevano cercato di fare una modifica del prestito e sono stati respinti dalle loro banche. Non sei solo. È come se le banche volessero scaricare il loro inventario e mettere tutto fuori dai libri piuttosto che aiutare il proprietario di una casa a stare in una casa.
Un affidavit di un braccio è principalmente per garantire alla banca che le parti non si conoscono, non esiste alcuna relazione preesistente tra il venditore e l'acquirente.
La ragione per cui ti viene chiesto di firmare un affidavit a regola d'arte è perché le banche stanno cercando di porre fine alle frodi sui mutui . Quando le persone finiscono nei guai finanziari, i criminali possono annusare l'angoscia a un miglio di distanza. Questi teppisti strisciano fuori dalle grondaie e sembrano essere costantemente alla ricerca di schemi che traggano vantaggio da quei proprietari di case che stanno affrontando la preclusione .
Non sto dicendo che le tue intenzioni non fossero onorevoli, ma dovute in parte alle pinne di vendita a breve termine e agli ombrosi accordi a doppio impegno sulle vendite allo scoperto, le banche hanno fallito.
Quali sono le ragioni per un Affidavit Arm's-Length per una vendita a breve?
Una dichiarazione giurata di un braccio è un documento creato da una banca di vendita allo scoperto nel tentativo di impedire ai venditori di vendere a un parente e di frenare le frodi sui mutui .
Il motivo per cui la banca non vuole che un venditore trasferisca il titolo a un parente in una vendita allo scoperto è perché i venditori non possono trarre profitto da una vendita allo scoperto .
A volte i venditori stipulano accordi collaterali con parenti o amici per fungere da compratore di paglia. Quindi, dopo la chiusura della transazione, coloro che pretendono che gli acquirenti trasferiscano rapidamente il titolo al venditore. Questa pratica, in effetto, significa che i venditori hanno riacquistato la loro casa a metà del costo, il che è di grande beneficio per quei venditori. Ma le banche fanno le regole e le banche dicono che i venditori non possono trarne beneficio. Se volevano che i venditori ne beneficiassero, avrebbero accettato una modifica del prestito.
Che cosa contiene una partita a distanza da braccio?
La maggior parte delle banche crea i propri affidavit a braccio. Le specifiche sono in genere non negoziabili. Inoltre, la lingua può variare da un affidavit a un altro. Di seguito sono riportati i punti contenuti in una dichiarazione giurata di base di un braccio:
- La dichiarazione giurata di un braccio fa riferimento all'indirizzo della proprietà, al nome dei venditori, degli acquirenti e degli agenti, e al fatto che si tratta di una transazione a condizioni di mercato.
- Nessuna parte al contratto di vendita a breve è un familiare, un socio in affari o una persona che condivide un interesse commerciale con il venditore.
- Non ci sono termini nascosti né accordi speciali tra acquirenti, venditori e / o agenti.
- Una volta che la transazione si è conclusa, i venditori non affittano la casa né recuperano la proprietà, a meno che la banca lo permetta.
- Nessuna delle parti riceverà alcun compenso ad eccezione della commissione pagata agli agenti.
Se firmi una dichiarazione giurata a tempo indeterminato per la tua vendita allo scoperto e poi la violi, potresti essere ritenuta responsabile per frode ipotecaria. La frode ipotecaria ricade sotto la giurisdizione dell'FBI Inoltre, se qualcuno ti dice che è OK vendere a un parente, assicurati di chiarire la tua relazione con l'acquirente alla banca prima della chiusura . Non conosco nessuna banca che ti permetta di farlo.
Mi rendo anche conto che questo non sembra equo, ma è il modo in cui le banche hanno deciso di gestirlo. Spero che tu possa trovare un acquirente a braccio lungo prima che la tua casa vada in pignoramento.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.