Impara le complessità dell'acquisto di proprietà contingenti di vendita allo scoperto
Un lettore chiede: "Guardando attraverso gli annunci di vendita brevi online, ho notato che alcuni di questi annunci dicono" contingente attivo di vendita allo scoperto ". Questo significa che la banca ha approvato la vendita allo scoperto ma nessuno ha ancora fatto un'offerta? media attiva attiva di vendita allo scoperto? "
Risposta: Nel servizio di quotazione multipla nel nord della California, una volta che un venditore ha accettato un'offerta di vendita a breve , tale elenco può essere inserito in uno stato chiamato "contingente breve attivo". Dovrebbe far sapere agli altri agenti che la casa non è più in vendita perché è stata accettata un'offerta.
Ciò non significa, tuttavia, che la banca abbia emesso un'approvazione di vendita allo scoperto . L' offerta di vendita allo scoperto accettata è semplicemente subordinata all'approvazione della banca.
Poiché questo stato confonde gli utenti MLS, alcuni servizi di database di quotazione hanno cambiato le loro procedure per consentire un altro stato per questi tipi di vendite allo scoperto ; ora sono meglio definiti come "in attesa dell'approvazione del finanziatore". Le case rimanenti nella MLS contrassegnate come "contingente breve attivo" sono quelle in cui il venditore sta attivamente cercando offerte di backup .
Come funzionano i contingenti attivi a breve vendita
A volte, a seconda del mercato immobiliare, un agente potrebbe elencare una proprietà di vendita corta al di sotto del valore di mercato, con il disappunto di alcuni agenti acquirente. Questi agenti sono spesso irritati perché hanno difficoltà a capire quanto vale la casa e non sanno quanto i loro acquirenti potrebbero aver bisogno di offrire. Ma questa pratica spesso porta più offerte , che tendono a determinare un prezzo di vendita molto più alto per il venditore.
Ecco come funziona:
- Gli acquirenti presentano offerte che generalmente contengono una finestra di tre giorni, durante la quale il venditore può scegliere tra le offerte.
- Il venditore seleziona la migliore offerta, che non è necessariamente l'offerta più alta, e la firma.
- Poiché gli acquirenti a volte non vogliono attendere l'approvazione della vendita a breve, il venditore può accettare una o più offerte di back-up come assicurazione.
- L'offerta accettata viene presentata alla banca per approvazione .
- A discrezione del venditore e fornendo il contratto non contiene verbosità che lo vieta, il venditore può indirizzare l'agente a inviare offerte di back-up anche alla banca.
Ciò significa che nel momento in cui si individua un elenco attivo di vendita rapida online, il processo è molto probabilmente in corso. Ma c'è sempre una possibilità che il contratto accettato possa crollare.
Fare offerte sugli elenchi contingenti attivi di vendita allo scoperto
Non hai nulla da perdere inviando un'offerta su una quotazione contingente attiva di vendita allo scoperto. Questo perché alcuni acquirenti scrivono molte offerte su altre case. Quando un'altra offerta viene accettata da questi tipi di acquirenti, gli acquirenti ritirare le loro offerte contingenti in sospeso.
Se l' acquirente si allontana , l'agente del venditore chiamerà l'agente dell'acquirente il cui acquirente è in posizione di riserva. Ma ciò non significa che un acquirente in questa posizione sarà più vicino all'approvazione di vendita allo scoperto . Alcune banche fanno ricominciare i venditori quando un nuovo acquirente entra nel processo.
Se l'offerta che hai presentato è dietro le offerte di back-up, potresti non avere molte possibilità di acquistare quella vendita allo scoperto . La tua seconda migliore strategia è quella di essere nella prima posizione di back-up.
La tua posizione ottimale e, ovviamente, la migliore mossa strategica è quella di essere l'offerta accettata.
A meno che i miei compratori-clienti non abbiano nulla di meglio da fare che aspettare in giro per vedere se cade una breve offerta attiva contingente, consiglio loro di cercare solo vendite allo scoperto attive e di ignorare i contingenti corti attivi. Preferirei aspettare per vedere se la casa torna sul mercato come una vendita breve approvata e poi strapparla. Tuttavia, vale la pena chiamare l' agente di quotazione per verificare lo stato.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.