Domanda: dovremmo scrivere un'offerta di backup per acquistare una casa?
Un lettore chiede: "Abbiamo trovato la casa perfetta ma il nostro agente dice che il venditore accetterà solo un'offerta di backup: non vogliamo essere in backup, vogliamo comprarla come possiamo fare un'offerta di backup che darà noi quella casa, mia moglie dice che stiamo perdendo il nostro tempo, tempo che potrebbe essere speso a guardare le case per comprare che non hanno alcuna offerta su di loro. Dovremmo scrivere un'offerta di backup per comprare una casa? "
Risposta: La cosa buona della tua situazione è che il venditore molto probabilmente non chiederebbe offerte di backup se il venditore non ritenesse ci fossero buone possibilità che l'offerta in questione potesse saltare in aria o andare via. In generale, se sei la seconda persona in fila, potresti finire per comprare quella casa . Le probabilità sono buone. Ma posso capire la tua riluttanza a fare un'offerta di backup. Nessuno vuole suonare il secondo violino tranne il secondo violinista, giusto?
Che cos'è un'offerta di backup?
Iniziamo esaminando ciò che rende la tua offerta un'offerta di backup. Innanzitutto, il venditore ha già accettato un'altra offerta. Quella prima offerta potrebbe essere un numero qualsiasi di cose, incluso essere un contratto contingente , che dipende da un certo numero di eventi che potrebbero o meno accadere di chiudere. Alcuni di questi imprevisti potrebbero essere:
- Contingente dell'acquirente che vende una casa esistente
- Contingent upon inspection, che comprendono un'ispezione domiciliare soddisfacente
- Contingente sulla valutazione della casa per il prezzo di vendita e una valutazione bassa è una possibilità
- Contingente sul compratore che ottiene finanziamenti favorevoli e tutto può accadere in sottoscrizione
Se una qualsiasi di queste situazioni ha un problema, la transazione potrebbe annullarsi. Se la transazione viene annullata, il venditore dovrebbe reinserire la casa sul mercato e iniziare a mostrare di nuovo la casa.
Un'offerta di backup riconosce l'esistenza di un'offerta esistente e dice che se il primo acquirente annulla, allora sei automaticamente in contratto con il venditore.
Un'offerta di backup impedisce al venditore di intrattenere offerte da altri acquirenti o di rimettere la casa sul mercato. Una volta che il primo acquirente annulla, bam, sei in contratto. Se i prezzi sono aumentati perché stai acquistando un mercato in crescita, hai bloccato il prezzo originale nella tua offerta di backup.
Un'offerta di backup deve essere firmata da tutte le parti del contratto per essere efficace. I venditori possono firmare più di una offerta di backup, a condizione che il venditore renda nota la posizione di ciascuna parte. Ad esempio, potresti essere in posizione # 3 o # 4 se ci sono quattro offerte di backup. Idealmente, vuoi essere nella posizione n. 1, la prima offerta di backup.
Le offerte di backup devono essere superiori al prezzo di listino?
Se la tua offerta di backup deve essere superiore al prezzo richiesto, dipende da quante offerte riceve il venditore. In una situazione di offerta multipla, puoi essere abbastanza sicuro che ci saranno offerte per più del prezzo di listino. Ecco quante offerte multiple vanno:
- Prima offerta: meno del prezzo di listino perché l'acquirente non sa che nessun altro è interessato.
- Seconda offerta: prezzo di listino perché spesso il primo e il secondo arrivano vicini tra loro.
- Terza offerta: leggermente più del prezzo di listino perché l'acquirente vuole davvero la casa
- Quarta offerta per la decima offerta: da qualche parte nel mezzo perché questi compratori sanno che è un campo lungo.
Il venditore ha un incentivo a restare con l'offerta del primo acquirente, soprattutto se si tratta di un'offerta più alta. Ma stai risparmiando tempo e problemi al venditore inviando un'offerta di backup, quindi il venditore potrebbe essere disposto ad accettare un po 'meno per darti un incentivo ad aspettare. Ma se più offerte sono la norma, generalmente è meglio abbinare l'offerta sul tavolo. Parla con il tuo agente delle strategie accettabili. Non andare ciecamente alla tua intuizione. Usa la conoscenza del tuo agente sul mercato.
Offerte di backup e vendite allo scoperto
Se stai acquistando una casa soggetta a un'approvazione di vendita a breve , un'offerta di backup per una vendita allo scoperto probabilmente ti dà probabilità superiori a 50/50 che la prima offerta andrà via.
Molti acquirenti non vogliono aspettare l' approvazione della vendita a breve , e qualsiasi piccolo snafu lungo la strada può ritardare una vendita allo scoperto. Le probabilità sono molto alte, il primo acquirente non aspetterà.
Mettendoti in una posizione di backup, non sei obbligato ad acquistare la casa, e puoi ancora guardare le altre case sul mercato mentre aspetti. Se trovi un'altra casa che ti piace di più, potresti essere in grado di ritirare la tua offerta dalla considerazione, ma quella pratica è disapprovata per ovvi motivi. Quasi nega lo scopo di un'offerta di backup.
Tuttavia, un'altra strada da considerare è il venditore a breve vendita e l'acquirente potrebbe aver firmato un addendum di vendita a breve. Se l'addendum di vendita allo scoperto consente al venditore di accettare offerte di riserva e di inviare tali offerte alla banca, potrebbe essere in grado di persuadere il venditore a presentare la sua offerta alla banca. Se è migliore della prima offerta, quale offerta pensi che la banca di vendita a breve accetterà? Ciò eliminerebbe effettivamente il primo acquirente. Parla con il tuo agente, però.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.