Un lettore chiede: "Possiamo ancora ottenere un prestito per comprare una casa dopo aver dato alla banca un atto di pignoramento? Sono confuso sul tempo di attesa. Mi piacerebbe approfittare del mercato di oggi, ma la mia banca Ho detto che devo aspettare 3 anni e ho parlato con diversi broker ipotecari, e uno dice questo e uno dice: puoi aiutarci? Quanto presto possiamo comprare una casa dopo una preclusione? "
Risposta: Tempi eccellenti su quella domanda riguardante il periodo di attesa per acquistare una casa dopo aver perso la casa esistente. Il tuo tempismo è buono perché i periodi di attesa per i prestiti convenzionali - il periodo di stagionatura tra il momento in cui il pignoramento è stato completato e quando un acquirente acquista un'altra casa - è cambiato. Per questo, guardiamo a Fannie Mae.
Cos'è Fannie Mae?
L'entità che detiene un grande potere nel mercato dei mutui convenzionali è Fannie Mae. Fannie Mae è il maggiore acquirente di mutui in America, un'entità semi-governativa, che acquista mutui ipotecari sul mercato secondario delle ipoteche . Poiché Fannie Mae finirebbe con le proprietà indietro se i mutuatari di default, Fannie Mae ha un forte interesse nel definire linee guida rigorose per ridurre la possibilità che un mutuatario andrà in pignoramento.
Fannie Mae ha rivisto le sue linee guida e ora affronta periodi di attesa separati a seconda del tipo di pignoramento .
Inoltre, se hai documentato circostanze attenuanti, ciò avrà un impatto diretto sul numero di anni che dovrai aspettare per ottenere un prestito convenzionale.
Che cosa sono le circostanze attenuanti documentate?
Fannie Mae consente circostanze attenuanti come:
- Morte (non tua, ovviamente)
- Malattia
- Job Transfer
- Incidente risultante in lesioni gravi
Generalmente, le circostanze attenuanti sono cose che vanno al di là del tuo controllo, che influiscono notevolmente sulla tua capacità di continuare a effettuare pagamenti sul tuo mutuo.
Con circostanze attenuanti documentate, il periodo di attesa è meno che senza. Mi dispiace dire che non essere in grado di permettersi un aumento del pagamento a causa di un aumento del tasso di interesse sul mutuo a tasso variabile non è considerato una circostanza al di fuori del vostro controllo.
Periodo di attesa per l'acquisto dopo il pignoramento
- Comprare dopo una preclusione
Il periodo di attesa è di 5 anni fino a 7 anni.
- Comprare dopo un pignoramento con circostanze attenuanti
Il periodo di attesa è di 3 anni fino a 7 anni.
- Comprare dopo un atto-in-luogo di preclusione
Il periodo di attesa è di 4 anni fino a 7 anni.
- Comprare dopo un atto-in-luogo di preclusione con circostanze attenuanti
Il periodo di attesa è di 2 anni fino a 7 anni.
- Comprare dopo una vendita breve
Il periodo di attesa è fondamentalmente da 2 a 5 anni. Alcuni istituti di credito in portafoglio prestano il 20% di sconto e nessun periodo di attesa. Inoltre, se un venditore non ha una paga in ritardo di 60 giorni, Fannie Mae dice che il venditore può immediatamente acquistare un'altra casa, ma nessuno dei principali istituti di credito finanzierà un simile prestito, quindi è una specie di errore. FHA dice 3 anni, ma i compratori devono saltare attraverso un sacco di cerchi. Ho sentito parlare di casi isolati molti anni fa prima che le regole cambiassero ancora una volta in cui un venditore si era trasferito per un trasferimento di lavoro e si era trasferito più di una certa distanza per qualificarsi per comprare immediatamente una casa dopo una vendita allo scoperto . FHA ha anche una politica che se il mutuatario era attuale e non delinquente, permetterà immediatamente un prestito.
Tuttavia, per rispondere alla tua particolare domanda, se non hai circostanze attenuanti, dovrai attendere quattro anni dalla data di completamento, ovvero la data in cui è stato registrato il tuo atto-in-luogo di preclusione.
Oltre al periodo di attesa, alcuni prestiti richiedono il 10% in meno e un punteggio FICO minimo. La casa che acquisti deve essere il tuo luogo di residenza principale, non un affitto o una casa di vacanza.
Fannie Mae emette costantemente nuove linee guida. Le politiche di cui sopra sono in vigore per le domande di prestito presentate dopo il 1 agosto 2008, rivisto 2017.
Alcuni prestiti completati attraverso il programma HAFA in cui un default non è stato archiviato potrebbero consentire di riportare una vendita allo scoperto come semplicemente interamente pagata, il che renderà relativamente facile qualificarsi per un'altra casa dopo una vendita allo scoperto . Inoltre, alcune banche private effettueranno prestiti in portafoglio il giorno successivo alla conclusione di una vendita allo scoperto, a condizione che i mutuatari si qualifichino.
Chiedi al tuo agente di vendita a breve per ulteriori informazioni. Assicurati di essere prequalificato attraverso un prestatore locale stimabile.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.