Un lettore chiede: "Dovremmo smettere di fare i pagamenti dei mutui mentre la nostra casa è sul mercato come una vendita breve ? Abbiamo cercato di fare una modifica del prestito con il nostro prestatore, ma la nostra richiesta è stata negata perché eravamo attuali. Se fossimo inadempienti, ci aiuterebbe, ma dobbiamo molto di più di quanto valga la nostra casa, ho perso il lavoro e non posso permettermi di continuare a pagare.
Risposta: per prima cosa, lasciami dire che il mio cuore si rivolge a te. Parlo con molti venditori di vendite allo scoperto nella tua posizione ogni giorno e mi rendo conto della difficoltà dei venditori. A Sacramento, dove lavoro, più della metà delle vendite nel 2008 sono state vendite allo scoperto e pignoramenti , e questa situazione si rispecchia in molte altre parti del paese. Non sei solo.
Nessuno, al di fuori di un avvocato, può dirti se smettere di effettuare i pagamenti ipotecari - soprattutto non agenti immobiliari , perché non siamo autorizzati a fornire consulenza legale. Questa è una decisione personale che i venditori devono fare per se stessi. Ci sono conseguenze se smetti di fare pagamenti. Ecco alcune cose da considerare:
Hai intenzione di passare attraverso la preclusione?
In genere, i creditori non autorizzano una vendita allo scoperto fino a quando il venditore non trova un acquirente, ma tale stato sta cambiando. Renditi conto che non c'è alcuna garanzia che un mutuante accetterà una vendita allo scoperto, e non tutti i creditori sono tenuti a farti vendere in una vendita a breve.
Se inizi la procedura di corta vendita e smetti di effettuare i tuoi pagamenti, se la vendita allo scoperto viene negata e non riesci a recuperare i pagamenti arretrati, potresti trovarti a perdere involontariamente la tua casa attraverso la preclusione . Molti venditori allo scoperto entrano nel processo con il pensiero che se il creditore non approverà la loro vendita allo scoperto, sono pronti a lasciare andare la proprietà.
Vantaggi nel fare i pagamenti ipotecari durante una vendita a breve
Se riesci a continuare a effettuare pagamenti mentre la tua casa è sul mercato, potrebbe essere vantaggioso farlo per questi motivi:
- Qualificati per comprare una nuova casa .
Le linee guida di Fannie Mae, emesse nell'agosto del 2008, affermano che un mutuatario può immediatamente acquistare un'altra casa dopo una vendita allo scoperto se il mutuatario non è mai stato delinquente, aderisce alla sua "eccessiva politica di delinquenza precedente" e non è obbligato a rimborsare il prestatore di vendita allo scoperto , compreso un giudizio di carenza .
È difficile trovare un finanziatore che lo faccia, ma ci sono banche più piccole con i loro portali che non vendono a Fannie Mae e possono prendere in considerazione un simile prestito. D'altra parte, le linee guida FHA dicono che se l'acquirente non è mai in ritardo, FHA effettuerà un prestito immediatamente dopo una vendita allo scoperto. Le linee guida di HAFA 2013 consentono ai finanziatori di effettuare un report a pagamento in Full, in modo tale da fare una grande differenza in un report di credito .
- Proteggi il credito
Mantenere aggiornato il vostro mutuo aiuta anche il vostro rating di credito perché il vostro rapporto di credito non rifletterà eventuali pagamenti in ritardo. Renditi conto che un creditore può, tuttavia, segnalare la tua vendita allo scoperto come un codice di punteggio del fattore di credito n. 22, che lascerà ancora un po 'cadere il tuo FICO .
- Pace della mente
Non restare indietro sui pagamenti rende più facile per alcuni venditori trattare una vendita allo scoperto perché è assente lo stigma di essere delinquenti e dormono meglio di notte.
- Annulla senza penalità
Se la tua casa non vende o un prestatore rifiuta di accettare un'offerta dal tuo acquirente di vendita allo scoperto, in California, ad esempio, sei libero di cancellare la quotazione e di mantenere la tua casa senza responsabilità.
Motivi per smettere di fare i pagamenti ipotecari durante una vendita a breve
Alcuni venditori stanno affrontando enormi difficoltà finanziarie e non hanno la possibilità di decidere se continuare a effettuare pagamenti ipotecari. Altri venditori deliberatamente smettono di pagare.
- Più motivazione per le banche ad accettare vendite allo scoperto
Sebbene non sia necessario essere in default prima che una banca considererà una vendita allo scoperto, i file che hanno la priorità sono quelli in default.
- I prestatori potrebbero non essere obbligati al rimborso
Non puoi spremere sangue da una barbabietola, anche se conosco banche che ci hanno provato. In genere, se un mutuatario si trova di fronte a un vero disagio e non ha risorse né mezzi per effettuare un pagamento ipotecario, è improbabile che il creditore cerchi di costringere il mutuatario a rimborsare una qualsiasi di esse. Ciò non significa che un prestatore non ha diritto a un giudizio di carenza , se le circostanze lo richiedono.
- Acquisire fondi da spostare
È ovvio che se non stai pagando la banca, il denaro che verrebbe normalmente destinato a tale spesa potrebbe invece essere utilizzato per pagare il primo, l'ultimo e un deposito cauzionale su un affitto.
Inconvenienti ad andare in default durante una vendita a breve
Non c'è il pranzo gratis. Mentre alcuni venditori sono felici di andare via da una casa in pignoramento, altri preferirebbero completare una vendita a breve e temono il pensiero di una preclusione.
- Rapporto di credito potrebbe subire
Le vendite allo scoperto e la preclusione incidono sul credito . Oltre a un codice di punteggio di credito n. 22, il mutuante può anche segnalare i pagamenti ipotecari insoluti alle agenzie di credito . Alcuni istituti di credito possono segnalare una vendita allo scoperto pagata per intero se hai completato una vendita short HAFA dopo il 2013, il che non dovrebbe influire sul tuo credito.
- Limitato dall'acquisto di una nuova casa
Anche se mi aspetto che le restrizioni possano attenuarsi un po 'a causa del crescente numero di pignoramenti e vendite allo scoperto, al momento, Fannie Mae ha bisogno di mutuatari con un ritardo di 60 giorni o superiore per aspettare due anni per comprare un'altra casa. Golden Credit Union in California offre un periodo di attesa caso per caso per i mutuatari che soddisfano determinati criteri. Alcune linee guida HAFA consentono un riacquisto immediato. Parla con il tuo agente.
- Perdere casa per preclusione
Se non riesci a recuperare i pagamenti arretrati prima della vendita del trustee o dello sceriffo, potresti perdere la casa in banca.