Come salvare la tua casa dalla preclusione
Proprietari di casa che sperano di smettere di pignoramento spesso temono di trattare con i fatti che li ha portati al punto di essere in pignoramento. Affrontare questi fatti può essere deprimente. Se ripensano a quando hanno comprato quella casa, perdere la casa era probabilmente la cosa più lontana dalla loro mente. Pochi proprietari di case in realtà piano di andare in preclusione .
Motivi per una preclusione in sospeso
A parte coloro che partecipano consapevolmente a una frode ipotecaria - con l'intenzione di non effettuare mai un pagamento unico - la maggior parte dei proprietari di case si trova di fronte a improvvise circostanze attenuanti che li costringono a smettere di fare pagamenti puntuali sui mutui .
Ecco alcuni di questi motivi:
- Perdita di lavoro / disoccupazione inaspettata
- Malattia improvvisa o emergenza medica
- La morte in famiglia
- Divorzio / perdita di un secondo reddito
- Obblighi di debito eccessivi
- Deduzione di lavoro o smentita di promozione
- Incapacità di pagare un tasso di interesse regolabile che aumenta
- Spese di manutenzione straordinaria per la casa
- Pagamenti in mongolfiera dovuti
Modi per fermare una preclusione
Il modo migliore per bloccare una chiusura forzata in California, ad esempio, è impedire l'archiviazione di un avviso di inadempienza . Cito questo stato perché 35 milioni di persone vivono in California e la California è la terra della religione immobiliare. I finanziatori non vogliono precludere, ma presenteranno un avviso di inadempienza per proteggere i loro interessi, se necessario. Se sai che è improbabile che tu soddisfi i tuoi obblighi ipotecari, la prima cosa che dovresti fare è chiamare il tuo creditore.
Non metterlo fuori, essere imbarazzato o ignorare le lettere dal vostro prestatore perché quelle risposte peggioreranno la situazione, non meglio.
A seconda della tua situazione particolare e delle circostanze difficili, ecco alcune opzioni di modifica del prestito che il tuo istituto di credito potrebbe proporti:
- È ora di recuperare i pagamenti.
I prestatori potrebbero essere d'accordo ad aspettare prima di intraprendere un'azione legale contro di te e lasciarti elaborare un piano di rimborso che è conveniente per te. Questo è chiamato tolleranza.
- Perdonare un pagamento.
Se sei d'accordo su come sarai aggiornato dopo aver perso un pagamento o due (senza i mezzi per ripagarlo), il creditore potrebbe concederti una pausa e rinunciare ai tuoi obblighi. Questo è chiamato debito perdono, e raramente accade. - Distribuisci i pagamenti mancati a lungo termine.
Ad esempio, se il tuo pagamento è, diciamo, $ 1200 al mese, il creditore potrebbe permetterti di aggiungere $ 100 al mese per ogni pagamento per un anno fino a quando non vieni catturato. Questo è chiamato un piano di rimborso. - Modifica dei termini del tuo prestito.
Se il mutuo è un prestito regolabile , il creditore potrebbe congelare il tasso di interesse prima di aumentare o modificare il tasso di interesse per un tasso più gestibile per voi. Un prestatore potrebbe anche estendere il periodo di ammortamento . Questo è chiamato una modifica di nota. - Aggiungi i pagamenti arretrati al saldo del tuo prestito.
Se hai un'equità sufficiente e soddisfi le linee guida del prestito del mutuante, il creditore potrebbe aumentare il saldo del prestito per includere i pagamenti arretrati e riarredare il prestito. Questo è chiamato un rifinanziamento . - Fai un prestito a parte per te.
Alcuni prestiti governativi contengono clausole che consentono ai mutuatari che soddisfano criteri specifici di richiedere un altro prestito, che rimborserà i pagamenti mancati. Questo è chiamato un reclamo parziale.
Modi per fermare una preclusione
Quando il creditore presenta un avviso di default, le tue opzioni sono limitate. Questo è il motivo per cui è meglio per voi chiamare il vostro prestatore prima di rimanere indietro sui vostri pagamenti perché i prestatori sono spesso riluttanti a elaborare piani di rimborso dopo l'avvio di procedimenti di preclusione.
Ti verrà dato un certo periodo di tempo per portare i pagamenti correnti, pagare i costi di deposito della preclusione e fermare la preclusione. Questo è chiamato reintegrazione del tuo prestito. Se non riesci a recuperare i pagamenti mancati e il creditore non funziona con te, ecco alcune altre opzioni per fermare la preclusione:
- Vendi la tua casa. Intervista agli agenti immobiliari per ottenere un'opinione sul valore di mercato e sul DOM medio per vendere la tua casa. Potresti essere tentato di assumere un broker di sconti , ma molti venditori ritengono di aver bisogno dell'esposizione e del marketing offerti dai broker full-service . Confronta entrambi per determinare quale meglio soddisfa le tue esigenze e il tuo periodo di tempo.
Considera una vendita a breve. Se la tua casa vale meno dell'importo dovuto, potresti essere un candidato per una vendita allo scoperto . Una vendita a breve incide sul credito, ma non è così male come una preclusione. Tu o il tuo agente dovrete negoziare con il vostro prestatore per scoprire se il prestatore coopererà a una vendita allo scoperto. Questo è chiamato un pre-pignoramento riscattato.
Firma un atto in sospeso di preclusione Si chiama deeding the home back to the lender. Il padrone di casa dà al creditore un atto adeguatamente preparato e notarile, e il mutuante perdona il mutuo, annullando efficacemente l'azione di preclusione. I finanziatori mi dicono che i fatti-in-luogo di preclusione incidono sul credito allo stesso modo di una preclusione.
Noleggio a breve termine . Il creditore potrebbe anche lavorare su un accordo in cui un proprietario di casa può rimanere in casa fino a trovare un posto in cui spostarsi. I proprietari in default dovrebbero negoziare il diritto di mantenere l'occupazione, sostenendo che se il mutuante ha seguito la preclusione, un proprietario avrebbe comunque il diritto di possesso durante tale procedura
Consideri fallimento. Un'azione legale come un fallimento può fermare tutte le azioni di preclusione. Chiamare un avvocato specializzato nel deposito di fallimento e chiedere una spiegazione approfondita di tutte le opzioni, i costi e il periodo di tempo coinvolti. Non fermerà in modo permanente un'azione di preclusione, ma può rimandare.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, è un broker-associate al Lyon Real Estate di Sacramento.