Pro e contro a un atto in luogo di preclusione
A mio parere, un atto in luogo favorisce una banca più di quanto non favorisca un proprietario di una casa.
Quando è stata l'ultima volta che una banca ti ha aiutato? Inoltre, perché vorresti aiutare una banca che non ti vuole aiutare? La maggior parte delle persone è soggetta all'adozione della decisione dopo che la banca ha negato una modifica del prestito o ha rifiutato una vendita allo scoperto . Naturalmente, se hai equity, vendi la casa prima di prendere in considerazione un atto in luogo, ma alcuni venditori che affrontano questa decisione non hanno alcuna equity perché sono sott'acqua.
Definizione di un atto in luogo di preclusione
Un'azione in sostituzione della preclusione è un documento di trasferimento del titolo firmato dal proprietario della casa, autenticato da un notaio e infine registrato nei registri pubblici. Fornisce il titolo dai proprietari di casa alla banca che detiene il mutuo.
Le ragioni per cui una banca potrebbe respingere un atto in luogo di preclusione
Un malinteso comune sulle azioni in luogo è che la proprietà deve essere in preclusione . Il creditore può o non può aver depositato un avviso di inadempimento o avviato un procedimento giudiziario per precludere, ma può ancora essere aperto a discutere un atto in luogo.
Tuttavia, le banche sono spesso riluttanti ad accettare un atto in caso di pignoramento se il proprietario della casa è attuale, ma essere corrente non significa che la banca rifiuterà. Le banche non sono obbligate ad accettare un atto in sostituzione della preclusione. Ecco alcuni motivi per cui una banca potrebbe rifiutare un atto in luogo:
- Tale azione non è redditizia.
Se una banca crede di poter fare più soldi attraverso la preclusione - sia perché la proprietà ha un capitale proprio o il governo federale sta fornendo incentivi finanziari alla banca per precludere, la banca potrebbe respingere l'offerta di un proprietario di casa di consegnare un atto al posto della preclusione.
- Minori gravami, sentenze o gravami fiscali.
Qualsiasi pegno successivo depositato contro la proprietà rimarrà con la proprietà e diventerà la responsabilità del creditore se non rilasciato prima dell'accordo per un'azione in luogo della preclusione. In genere, una proprietà con un solo prestito è il miglior candidato. Oppure, un secondo finanziatore potrebbe accettare un atto in luogo se il primo prestito è attuale e la proprietà vale più della somma dei suoi ingombri .
- Le linee guida per la manutenzione proibiscono le azioni al posto.
Molti prestiti sono serviti da PSA e le linee guida in quei PSA potrebbero proibire un atto al posto della preclusione. I PSA sono tenuti a seguire le linee guida e tali termini non possono essere modificati.
- Termini inaccettabili
È anche possibile che il PSA possa chiedere al mutuatario di fornire un contributo finanziario in cambio dell'accettazione dell'atto in luogo e il mutuatario può rifiutare a causa del principio o della mancanza di capitale.
Inconvenienti a un atto in luogo di preclusione
Cerca sempre un parere legale prima di saltare al morso per dare alla banca un atto al posto della preclusione. Ricorda, è nell'interesse della banca ottenere l'atto da te. Potrebbe non essere nel tuo migliore interesse rispettare. In un certo senso, si può sostenere che dare una banca a un atto in luogo di pignoramento è solo un gradino sopra l' allontanarsi dal mutuo.
- Effetto sul credito.
Un atto in luogo influenzerà il vostro rapporto di credito . Alcune fonti dicono che l' effetto sul credito è identico a quello di un'esclusione totale. La situazione di ogni individuo è diversa. In caso di dubbio, chiama un ufficio del credito e chiedi. Non credere a tutto ciò che leggi online.
- Possibilità di acquistare un'altra casa.
Non c'è nulla come dare un atto in luogo e girarsi per comprare immediatamente un'altra casa. I giganti dei mutui, Fannie Mae e Freddie Mac , che acquistano prestiti nel secondo mercato non compreranno un mutuo fatto da un mutuatario che ha firmato un atto in luogo per 4 anni senza circostanze attenuanti, 2 anni con circostanze attenuanti. Eseguono continuamente modifiche alle linee guida.
Confronta l'attesa per comprare dopo un pignoramento, che è di 7 anni senza circostanze attenuanti, 5 con, e quello che hai raccolto è essenzialmente un guadagno di 3 anni. Guardando in un altro modo, una vendita allo scoperto può qualificarti per comprare una casa entro 2 anni, nel qual caso potresti aver perso due anni se sei costretto ad aspettare 4 anni dopo un atto in luogo.
- Rilascio di responsabilità .
Assicurati che l'azione in particolare ti liberi dalla responsabilità di rimborsare il prestito. Inoltre, non ha molto senso consegnare il titolo se hai un secondo finanziatore che ti perseguiterà per una mancanza .
Suggerimento: assicurati di chiedere al tuo commercialista se il debito cancellato potrebbe comportare un debito d'imposta. Temporaneamente, il 2007 Mortgage Forgiveness Relief Debt Act offre protezione ma i tramonti ogni anno. L'insolvenza può essere un'altra esenzione disponibile.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.