Alcuni venditori a breve vendita non ricevono una liberatoria
Quando un finanziatore accetta di fare una vendita allo scoperto, generalmente arriva a questa decisione perché è più redditizio per la banca fare la vendita allo scoperto che per precludere.
Può o non può richiedere che il venditore abbia difficoltà finanziarie, ma sicuramente la casa è sott'acqua .
In una vendita a breve, la banca si impegna a rilasciare il prestito in cambio di ricevere meno dell'importo dovuto. Ma non necessariamente rilascia il venditore. Rilasciando il prestito dalla proprietà e rilasciando il venditore sono 2 cose diverse. Se devi alla banca $ 200.000 ma la tua casa vale $ 75.000, la banca potrebbe accettare $ 75.000 e rilasciare il prestito. Tuttavia, senza il rilascio di responsabilità, potresti scoprire alcuni anni dopo che la banca ti sta venendo incontro chiedendoti di pagare la differenza di $ 125.000.
Rilascio di responsabilità e lettera di approvazione vendita breve
La lettera di approvazione della vendita a breve contiene la chiave. Questa lettera di approvazione descrive esattamente ciò che la banca si aspetta. Stabilisce i seguenti termini, tra le altre considerazioni:
- Il prezzo di vendita accettabile
- Commissioni massime consentite
- Costi di chiusura massimi
- Proventi netti minimi
- Data di chiusura
Non tutte le lettere di approvazione della vendita a breve contengono una liberatoria. In effetti, alcune lettere di approvazione non riguardano affatto il rilascio di responsabilità. Gli avvocati dicono che se la questione non viene affrontata, allora il mutuante potrebbe ritenere qualsiasi diritto sono disponibili per il creditore ai sensi della legge federale e / o statale per perseguire un giudizio di carenza .
Non firmare mai una lettera di approvazione di vendita breve senza chiedere a un avvocato di leggerlo e di darti una consulenza legale. Non chiedere al tuo agente perché, a meno che il tuo agente non sia un avvocato, quell'agente non ha la licenza per fornirti una consulenza legale. È contro la legge per un agente immobiliare dispensare consulenza legale.
Dico ai miei clienti che se vedo che la loro lettera di approvazione della vendita a breve contiene un rilascio di responsabilità, non posso consigliarli di farlo. Dico loro di chiamare un avvocato. Se la lettera non è chiara o non lo si specifica esplicitamente, suggerirò al venditore di contattare un avvocato per cercare di ottenere un rilascio di responsabilità. In nessun caso do consulenza legale.
Non sarò sorpreso di sentire dei venditori che intentano cause legali contro i loro agenti immobiliari perché quegli agenti hanno assicurato loro che il creditore non sarebbe andato dopo un giudizio di carenza. Anche in California, dove siamo fortunati ad avere determinati prestiti senza ricorso, questo non-ricorso si applica in genere ai pignoramenti, non alle vendite allo scoperto. In altre parole, un venditore che ha fatto una vendita allo scoperto su un prestito di acquisto non ha alcuna garanzia che un prestatore di vendita a breve li rilascerà a meno che il prestatore non rilasci espressamente il venditore.
Abbiamo la sezione 580e del codice civile della California, aggiunta il 1 ° gennaio 2011, ma non è ancora stata testata in tribunale e non si applica al finanziamento secondario né agli anni precedenti.
Tipi di verbosità nelle lettere di approvazione di vendita corta che affrontano il rilascio di responsabilità
Anche se non posso assolutamente darti ogni tipo possibile di responsabilità o di non rilascio di responsabilità nelle lettere di approvazione della vendita a breve, ecco alcuni esempi. Alcune di queste dichiarazioni rilasciano il venditore, alcune non offrono alcun tipo di rilascio di responsabilità.
- In seguito al ricevimento da parte della banca di $ XXXXXX, la banca rilascerà il privilegio e addebiterà il debito residuo come saldo da incassare.
- La banca ha approvato un payoff scontato. Nulla di quanto contenuto nella presente lettera deve essere interpretato in modo tale da pregiudicare, rinunciare, modificare o alterare i diritti o i rimedi giuridici o patrimoniali della banca nella riscossione di tutti gli importi dovuti.
- La banca emette la sua approvazione per vendere la proprietà oggetto che si tradurrà in un breve pagamento del mutuo. . . e rinuncerà a qualsiasi diritto di mancanza, se applicabile.
- Al ricevimento di questo pagamento, segnaleremo il debito come "interamente pagato per meno del saldo totale" a tutte le agenzie di credito.
- Il mutuatario deve firmare il riconoscimento allegato a tutti i termini specificati in questa approvazione e deve riconoscere che la banca conserva tutti i diritti di deficienza come previsto dalla nota, atto di fiducia e / o accordo di sicurezza e leggi locali e federali.
- La banca accetta di accettare in fondi certificati $ XXXXXX come pagamento integrale del prestito, inoltre, la banca segnalerà l'importo del debito perdonato all'Internal Revenue Service.
- La banca può perseguire un giudizio di irregolarità per il diverso nel pagamento ricevuto e il saldo totale dovuto, a meno che non sia diversamente concordato o vietato dalla legge se le vendite allo scoperto si chiudono sul prestito di cui sopra.
- Al ricevimento dei fondi, la banca rilascerà il privilegio e il saldo delle irregolarità verrà segnalato come addebito sul bilancio da recuperare.
- Al ricevimento dell'importo concordato, la banca rinuncerà al saldo residuo dovuto sul suddetto prestito di riferimento e libererà il mutuatario da ulteriori obblighi ivi contenuti, e rinuncia a tutti i diritti per perseguire ulteriori giudizi o carenze.
Se la banca non ti rilascia alcuna responsabilità, potrebbe essere necessario offrire un contributo al venditore per indurre la banca a fornirla. A volte si ottiene un negoziatore che non capisce la politica bancaria. Se ritieni che la banca non abbia il diritto di perseguire un giudizio di insufficienza e la banca rifiuti di rilasciarti, potrebbe essere necessario inoltrare il file a un supervisore per ottenere il rilascio. Ma se tutto il resto fallisce, la soluzione migliore è chiedere a un avvocato di ottenere il rilascio di responsabilità per voi o almeno di spiegare i vostri diritti legali se non è possibile ottenere una liberatoria.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.