Alcune banche a breve vendita fanno pagare i venditori
Cullando un neonato tra le sue braccia, Shari era in lacrime quando ha sentito la richiesta iniziale della sua banca prima di rilasciare un'approvazione di vendita allo scoperto .
La banca ha detto che Shari ha goduto di un eccellente rating creditizio, con FICO negli anni '800, e ha visto che Shari aveva una linea di credito in contanti non trattata . Il suo visto aveva un limite di anticipo in contanti di $ 10.000. La banca ha chiesto a Shari di toccare la sua carta di credito e di restituire $ 10.000 alla banca. Se Shari non poteva permettersi di rimborsare il VISA, alla banca non importava. Non ha rilasciato il suo visto.
In altre parole, il messaggio della banca era duplice: Shari avrebbe dovuto cancellare il suo rating e ingannare un istituto di credito. Storia vera. Ho rappresentato quel venditore.
Perché le banche richiedono un contributo al venditore
Le banche lo stanno già mangiando nei pantaloncini in una vendita breve . Una banca potrebbe aver fatto un prestito per, ad esempio, $ 500.000 e, in alcune parti di Sacramento nel 2008, per esempio, i valori sono scesi di oltre il 50%. Se la banca prendesse quella casa attraverso la preclusione , perderebbe almeno $ 250.000 del suo investimento iniziale.
Idem in una vendita breve.
Il venditore ha un incentivo a fare una vendita a breve perché ci sono benefici a fare una vendita a breve contro una preclusione . Pertanto, il venditore è l'entità che la banca potrebbe provare a spremere. Perché può
Ecco altri motivi per cui le banche potrebbero chiedere un contributo al venditore:
- Il venditore ha reddito disponibile. La maggior parte delle banche esamina la dichiarazione finanziaria del venditore per determinare quanti soldi stanno entrando nella famiglia e quanti soldi stanno uscendo. Le banche consentono determinate allocazioni per le spese. Se il venditore ha denaro rimasto alla fine del mese, la banca potrebbe chiederlo.
- Il venditore ha rifinanziato e tirato fuori i soldi dalla casa. È una cosa se il venditore ha rifinanziato per pagare un tasso di interesse elevato o completato un progetto di miglioramento domestico. È completamente un'altra cosa se il venditore comprasse una barca di grande onore. Se la battuta d'arresto del venditore è temporanea, la banca potrebbe chiedere al venditore di contribuire. La banca ordinerà un BPO . Non ripeteranno la proprietà in modo vertiginoso. Vogliono minimizzare la perdita il più possibile. Se il prezzo di vendita non è abbastanza alto da dare alla banca la sua netta richiesta, la banca può chiedere al venditore di pagare la differenza.
- Le linee guida PSA richiedono un contributo al venditore. Gli investitori vogliono un ritorno sul loro investimento e le linee guida PSA sono generalmente impostate per fornire un profitto. Tali linee guida possono affermare che tutti i mutuatari in quel pool devono fornire un contributo al venditore per facilitare la vendita allo scoperto.
- Il venditore non ha difficoltà finanziarie. Molte banche accetteranno di fare una vendita allo scoperto se il venditore soffre di vari tipi di difficoltà che non sono necessariamente di natura finanziaria. Tuttavia, se il venditore gode di un forte flusso di cassa, la banca potrebbe volerne una parte.
- Le leggi statali possono consentire un giudizio sulle carenze . Quando una banca ha il diritto di perseguire personalmente il venditore per la differenza tra l'importo del mutuo e il guadagno a breve termine, una banca può preferire negoziare con il venditore prima dell'approvazione di vendita allo scoperto. Tale negoziazione può comportare un contributo del venditore.
Il tipo di contributo del venditore potrebbe essere accettato da una banca di vendita corta
Nel migliore dei mondi, la banca vorrebbe che il venditore rimborsasse l'intero debito, ma le banche sanno che i venditori più ragionevoli non accetteranno di fare una vendita allo scoperto in tali circostanze. Perché un venditore può avere altre opzioni come una modifica del prestito , pignoramento o un fallimento. Quindi, le banche in genere chiedono una delle due cose o entrambe:
- Contanti Sebbene la banca abbia il diritto di chiedere l'intera differenza, la maggior parte delle banche si rende conto che i venditori non hanno quel tipo di denaro o non farebbero una vendita allo scoperto. Non è raro vedere richieste che variano dal 2 al 10% del deficit.
- Nota cambiale non garantita . Colloqui in contanti ma anche le cambiali sono una soluzione. Generalmente, le richieste di prom note sono superiori alle richieste di denaro. Ma le banche accetteranno spesso termini non fruttiferi e un rimborso del capitale da 3 a 15 anni.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.