Un lettore chiede: "Abbiamo finalmente trovato la casa perfetta in un quartiere che ci piace, ma l'agente di quotazione dice che la casa è già venduta. Quando abbiamo parlato con l'agente del compratore, lei dice che il venditore ha accettato un'offerta ma la banca non l'ha approvata Ci piacerebbe fare un'offerta più alta Il venditore può accettare la nostra offerta se il venditore ha già accettato un'offerta? Quante offerte di vendita allo scoperto possono accettare un venditore? "
Risposta: Sembra che la vendita allo scoperto che si desidera acquistare sia in quello che viene comunemente definito come stato contingente breve attivo . I termini per una vendita breve in cui il venditore ha accettato un'offerta ma la banca deve ancora approvare varia in tutto il paese, ma in pratica, a meno che la verbosità del contratto non indichi diversamente, un venditore può accettare di vendere a un solo gruppo di acquirenti.
Questo non significa che il venditore non può accettare più offerte, ma quelle altre offerte probabilmente non saranno in prima posizione. Un'offerta successiva accettata da un venditore è nota come offerta di back-up. Un venditore può generalmente firmare molte offerte di back-up e metterle in qualsiasi ordine gradito alle parti coinvolte.
Ottenere un venditore per accettare più di una offerta di vendita a breve
Non hai nulla da perdere inviando un'offerta su una quotazione contingente attiva di vendita allo scoperto. Questo perché alcuni acquirenti scrivono molte offerte in altre case, anche se quella pratica è disapprovata dagli avvocati e può portare a conseguenze legali.
Quando un'altra offerta viene accettata per questi tipi di acquirenti, gli acquirenti ritirare le loro offerte contingenti in sospeso.
Se il primo acquirente si allontana , l'agente in genere informerà l'agente dell'acquirente il cui acquirente è in posizione di riserva. Ma ciò non significa che un acquirente in questa posizione sarà necessariamente più vicino all'approvazione di vendita allo scoperto .
Molte banche fanno ricominciare i venditori quando un nuovo acquirente entra nel processo.
Un venditore non è obbligato ad accettare un'offerta di back-up per una vendita allo scoperto. Se il venditore non è disposto ad accettare un'offerta di back-up, non è possibile costringere il venditore a firmare il proprio.
Un venditore può inviare una seconda offerta di vendita allo scoperto?
Alcuni agenti di vendita a breve vendita consigliano ai propri venditori di inviare solo una breve offerta di vendita alla volta alla banca. Ma cosa succede se il venditore riceve un'offerta più alta, come l'offerta che proponi di inviare?
Per rispondere a questo, è necessario leggere il contratto di acquisto , in particolare l'addendum di vendita a breve. In California, ad esempio, i nostri addendum di vendita a breve CAR consentono al venditore di continuare a commercializzare la proprietà e di inviare offerte in concorrenza alla banca. Mentre il venditore probabilmente non può costringere il primo acquirente ad annullare il contratto, ci sono modi per fare pressione sull'acquirente affinché lo annulli.
Dopo che l'agente di quotazione ha spiegato al primo agente dell'acquirente che verrà inviata un'offerta più elevata alla banca, generalmente l'agente di quotazione chiederà all'agente del compratore se l'acquirente desidera sedersi in deposito per altri 30-90 giorni mentre la banca prevede di accettare un offerta più alta. In tale situazione, la maggior parte degli acquirenti di primo livello che hanno presentato un'offerta inferiore si dimetteranno quando realizzeranno che la loro offerta verrà probabilmente passata.
Fai attenzione quando invii un'offerta di acquisto a breve vendita superiore al valore di mercato. Se la tua offerta è troppo alta, anche se la banca accetta la vendita allo scoperto, le probabilità sono che la valutazione della tua banca arriverà con una valutazione inferiore. In tal caso, l'agente di quotazione dovrà rinegoziare con la banca di vendita allo scoperto e la banca di vendita allo scoperto potrebbe non essere disposta ad abbassare il prezzo. È rischioso offrire troppo e potresti aspettare settimane o mesi solo per scoprire che il tuo prestito è stato negato a causa di una bassa valutazione .
Perché un venditore potrebbe voler accettare una seconda offerta di vendita a breve come back-up
Un venditore di una vendita allo scoperto desidera un risultato di base. Il venditore vuole che la banca accetti la vendita allo scoperto. Le banche tendono ad accettare offerte di vendita allo scoperto che hanno un prezzo nel regno del valore di mercato. I motivi per accettare una seconda offerta di vendita a breve in back-up e presentare l'offerta a titolo oneroso sono:
- Forse il secondo acquirente è più qualificato ad acquistare rispetto al primo acquirente.
- Il primo acquirente potrebbe non essere impegnato al 100% all'acquisto della vendita allo scoperto.
- Il prezzo di vendita del primo acquirente potrebbe essere troppo basso.
- Il venditore potrebbe essere sollevato dall'effettuare un contributo al venditore con un prezzo di vendita più elevato.
- Il venditore potrebbe ridurre l'eventuale carenza se il prezzo offerto è più alto.
- La responsabilità fiscale del venditore, se esistente, potrebbe essere ridotta con un'offerta più alta.