Domanda: qual è la migliore offerta di vendita a breve?
Un lettore chiede: "Il mercato nella mia città è davvero pazzo in questo momento, ed è molto difficile comprare una casa perché non ci sono molte case in vendita. Ogni volta che qualcosa di nuovo viene messo in vendita, un gruppo di acquirenti ci salta sopra Ho sentito dal mio vicino che sta vendendo la sua casa sul mercato come una vendita allo scoperto nella prossima settimana. Vorremmo essere i primi acquirenti a fare un'offerta.Questo vicino dice che il suo agente sceglierà l'acquirente. Come possiamo essere certi che siamo gli acquirenti che vengono scelti? Che cosa dobbiamo fare per scrivere la migliore offerta di vendita allo scoperto? "
Risposta: ci sono molti livelli nella tua domanda, oltre a come scrivere la migliore offerta di vendita allo scoperto . Per cominciare, la percezione della forza dell'offerta può variare da un agente all'altro. Il massimo che puoi sperare è che il tuo vicino assuma un agente di vendita allo scoperto con esperienza. Se l'agente non ha esperienza di vendita allo scoperto, la vendita allo scoperto potrebbe essere approvata.
In secondo luogo sulla vostra lista dovrebbe essere di assumere il proprio agente del compratore di vendita allo scoperto . A volte gli acquirenti commettono l'errore di pensare che dovrebbero lasciare che l'agente di quotazione li rappresenti, ma la doppia agenzia è doppia agenzia, sia che si tratti di una vendita corta o di una vendita regolare. La mia opinione professionale è che dovresti evitare la doppia agenzia, evitare il conflitto di interessi e assumere un agente che rappresenterà solo te. Non solo, ma molte banche non pagano le doppie commissioni per la doppia agenzia.
Infine, l' agente di quotazione non è realmente responsabile della scelta dell'acquirente. La selezione dell'acquirente è una delle poche gioie che un venditore ha in una vendita allo scoperto.
È ciò che spinge alcuni venditori a fare la vendita allo scoperto invece di andare via , sapendo che possono scegliere gli acquirenti per la loro casa. Ovviamente, l'agente di quotazione ha input e può aiutare il venditore a scegliere, ma alla fine è la decisione del venditore perché è la casa del venditore.
Qual è la migliore offerta di vendita a breve?
Immagina che il venditore abbia ricevuto 3 offerte.
Tutte le offerte hanno lo stesso prezzo. Quale offerta è la migliore offerta per il venditore da scegliere? Chi sarà il miglior acquirente? Se l'agente di quotazione e il venditore sono come la maggior parte delle parti a una vendita allo scoperto, sanno già chi è il miglior acquirente. Il miglior acquirente sarà quello con questi 3 tratti:
- Il compratore che aspetterà l'approvazione della vendita a breve
- L'acquirente che alla fine pagherà il prezzo che la banca accetterà
- L'acquirente che è qualificato per l'acquisto
È un'offerta sul prezzo di listino la migliore offerta di vendita a breve?
Nessuna offerta è una buona offerta a meno che l'acquirente non resti in attesa e aspetti l'approvazione della vendita a breve. Nella maggior parte dei casi, non importa se l'offerta supera il prezzo di listino. Dopotutto, nessuno dei proventi della vendita andrà nelle tasche del venditore. Tutti i proventi, con poche eccezioni, andranno alla (e) banca (i) di vendita allo scoperto. Quindi il venditore ha pochi incentivi a selezionare l'offerta più costosa, a meno che non sia a fini fiscali.
Spesso non è saggio scegliere un'offerta di vendita a breve basata esclusivamente sul prezzo. Qui ci sono più ragioni per non accettare l'offerta più alta, specialmente quando quell'offerta superiore supera il valore di mercato:
- A volte gli acquirenti che scrivono l'offerta più alta hanno poche intenzioni di aspettare l'approvazione della vendita a breve, ma semplicemente vogliono "legare" la proprietà. Questi tipi di acquirenti sono raramente impegnati in una transazione, ma preferiscono invece "giocare sul campo". Potrebbero cancellarti quando riceverai l'approvazione per la vendita a breve, perché hanno trovato una casa migliore da comprare.
- Le offerte che superano il valore di mercato probabilmente porteranno a una valutazione bassa . Valutazioni basse possono far annullare le vendite allo scoperto, soprattutto se l'acquirente non ha i fondi per colmare il divario tra il prezzo di offerta e il valore stimato.
- Se l'acquirente fuori mercato non riesce a chiudere, l'offerta successiva probabilmente non sarà così elevata, il che potrebbe comportare il rifiuto da parte della banca . Le aspettative della banca possono essere impostate troppo alte e impossibili da incontrare con un secondo acquirente che offre un prezzo ragionevole.
I contanti offrono la migliore offerta di vendita a breve?
Il problema principale con le offerte in contanti è spesso l'acquirente in contanti. Gli acquirenti di contante potrebbero pensare di camminare sull'acqua e governare l'universo. Potrebbero essere dell'opinione che sia la loro strada o l'autostrada, il che significa che potrebbero non piegarsi né essere flessibili se e quando la situazione lo giustificherà.
D'altra parte, non è richiesta alcuna valutazione con un'offerta di vendita allo scoperto in contanti.
Nessuna valutazione significa nessuna condizione di finanziamento e nessun disaccordo sul prezzo dopo l'approvazione della vendita allo scoperto. Ma non garantisce che l'acquirente in contanti in vendita a breve potrebbe non fare richieste irragionevoli. La maggior parte delle vendite allo scoperto sono vendute nella condizione "così com'è". Se dopo un'ulteriore ispezione l'acquirente scopre che le riparazioni sono necessarie, l'acquirente potrebbe rifiutarsi di chiudere a meno che tali richieste di riparazione non vengano rispettate. Che non accadrà Le banche raramente pagano le riparazioni per una vendita allo scoperto .
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.