Dual Agency vs. Single Agency
Questo modulo che usiamo in California, per esempio, non è un accordo; è una rivelazione. Descrive le varie nature delle possibili relazioni di agenzia, ed è importante che tutte le parti lo leggano per essere meglio preparati a selezionare il tipo di relazione di agenzia desiderata.
Agenzia singola
Gli agenti acquisti che rappresentano gli acquirenti lavorano in un'unica agenzia come agente di un acquirente . Gli agenti del venditore che rappresentano i venditori lavorano come agenti di quotazione in una singola agenzia.
Gli agenti che rappresentano i clienti sotto la singola agenzia devono una responsabilità fiduciaria nei confronti del cliente. Non possono condividere informazioni riservate con l'altra parte o l'agente della controparte. Gli agenti di una singola agenzia devono usare la cura e la dovuta diligenza per svolgere le proprie mansioni, divulgare tutti i fatti materiali ed essere onesti.
Gli agenti dell'acquirente e l'acquirente in genere firmano un accordo di intermediazione dell'acquirente , che espone i doveri e gli obblighi dell'agente. In alcuni stati, se gli acquirenti non firmano un contratto di intermediazione dell'acquirente con l'agente, tale agente non rappresenta l'acquirente, ma diventa invece un subagente del venditore. I subagenti devono gli stessi doveri al venditore come agente di quotazione .
Gli agenti del venditore e il venditore firmano un accordo di quotazione , che stabilisce anche i doveri e gli obblighi dell'agente.
Gli agenti di quotazione e gli agenti dell'acquirente devono la lealtà, la riservatezza e la responsabilità del cliente.
Molti agenti lavorano come agenti del compratore con gli acquirenti e come agenti del venditore con i venditori. Tuttavia, alcuni agenti lavorano esclusivamente come agenti esclusivi dell'acquirente e mai e poi mai prendono una quotazione. Altri agenti lavorano esclusivamente con i venditori e non mostrano mai proprietà.
Trattare con agenti specializzati su agenti generali può fornire ai clienti un punto di vista più mirato e coltivato.
Doppia agenzia con due agenti
Poiché tutti gli agenti immobiliari sono autorizzati da un intermediario immobiliare, è possibile lavorare con un agente autorizzato dallo stesso broker dell'agente di quotazione. Questa situazione crea una doppia agenzia. Gli agenti potrebbero lavorare in uffici separati ed essere estranei l'uno all'altro, ma dal momento che sono autorizzati dal broker, stanno ancora operando sotto doppia agenzia quando un agente rappresenta l'acquirente e l'altro rappresenta il venditore.
Iniziando, un agente potrebbe aver creato una relazione di agenzia singola con l'acquirente, ma quando l'acquirente sceglie una casa elencata dal broker dell'agente, la relazione dell'agente con l'acquirente cambia. Non tutti i singoli agenti annotano la distinzione. Nel mondo reale, la maggior parte di questi doppi agenti parla della duplice agenzia, ma continua a camminare sulla rappresentazione della singola agenzia.
La doppia agenzia deve essere accettata per iscritto tra le parti. Le leggi variano da stato a stato. In California, ad esempio, gli accordi di broker di compratori esclusivi contengono verbosità che consente la doppia agenzia, quindi la maggior parte degli acquirenti non si rende conto che il broker del loro acquirente potrebbe essere soggetto a doppia agenzia.
Solo gli agenti e gli agenti di quotazione dell'acquirente esclusivo la cui pratica si concentra esclusivamente sugli elenchi non sono mai agenti duali.
Doppia agenzia con lo stesso agente
Un agente di quotazione per una proprietà che rappresenta anche l'acquirente è un doppio agente. I doppi agenti non possono operare in una relazione fiduciaria con entrambe le parti e devono trattare allo stesso modo sia i venditori che i compratori. Non possono condividere informazioni riservate ma non possono fornire consigli confidenziali.
Un venditore doppio in California è stato citato in giudizio dal venditore perché ha detto al compratore di chiedere un'indennità sul tappeto al venditore. È molto difficile ottenere il prezzo più alto e migliore per il venditore quando l'agente rappresenta anche l'acquirente. Il doppiatore non può consigliare il prezzo della casa, né i termini né negoziare per conto di nessuno.
Alcuni acquirenti dicono di preferire lavorare esclusivamente con agenti di quotazione perché sanno che l'agente sta ricevendo entrambi gli estremi della commissione, cioè la commissione di quotazione e la commissione degli agenti dell'acquirente.
Ritengono che l'agente di quotazione sia "motivato" quando un acquirente effettua un'offerta di acquisto per ottenere l'offerta accettata. Anche se sarei negligente se non dicessi che alcuni agenti operano in quel modo, il fatto è che molti non lo fanno. Se un compratore mi contattasse con questo tipo di pensiero, come se farei qualsiasi cosa per una commissione, troverei l'implicazione offensiva.
Potrebbero anche chiedere al doppio agente di negoziare ulteriormente la commissione immobiliare per aumentare il profitto del venditore su un'offerta low-ball .
Agenti di transazione
Per evitare la doppia agenzia, alcuni agenti funzioneranno come agenti di transazione. Gli agenti di transazione non rappresentano nessuna delle parti e non proteggono l'interesse del venditore né l'acquirente. Semplicemente facilitano la transazione.
Un agente di transazione aiuta a soddisfare gli obblighi del contratto di acquisto e fornisce i documenti necessari per ciascuna parte. Allevia alcune delle responsabilità incontrate quando gli agenti assumono la doppia agenzia e rimuove ulteriormente l'agente dalla lealtà.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.