Domanda: che cosa è necessario sapere sull'acquisto come è una vendita breve?
Stavamo pazientemente aspettando che la banca approvasse la nostra vendita allo scoperto per quasi due mesi. Siamo gli acquirenti di case per la prima volta e non posso credere al grande affare che stiamo ottenendo in questo posto. Il problema è che non potevamo fare il nostro controllo a casa fino a quando non abbiamo ottenuto l'approvazione, e l'ispettore ha trovato un sacco di cose che non vanno bene - problemi di salute e sicurezza - e vogliamo che questo problema venga risolto. Il nostro agente dice che la banca non lo farà perché la casa è venduta come As is short sale. Cosa diavolo vuol dire As is mean? Che cos'è un As As è una vendita breve?
Risposta: Molti acquirenti di case per la prima volta hanno difficoltà a superare l' ispezione a domicilio, ma è ancora più difficile quando acquistano una vendita As As is short. Questo perché sarebbe insolito per un venditore riparare qualsiasi cosa quando una vendita a breve è venduta come è. Inoltre, in alcuni casi, le riparazioni pagate dal venditore potrebbero violare l'accordo sulla libera concorrenza della banca.
Perché le vendite allo scoperto sono vendute come è condizione
Le banche fanno il bagno quando autorizzano una vendita allo scoperto . A volte, l'importo perdonato dalla banca supera il 50% del saldo ipotecario non pagato. Non è insolito che una banca accetti un payoff fortemente scontato perché la proprietà vale solo quanto vale al momento della vendita. Se i valori diminuiscono del 50%, il creditore otterrà ciò che rimane dopo aver pagato i costi.
I costi di vendita vengono detratti dal prezzo di vendita. Diciamo che una casa vale $ 100.000. Se la commissione , il titolo e le commissioni di deposito, le tasse di proprietà e tutti i costi di vendita ammontano a $ 10.000, ad esempio, la banca riceverà $ 90.000.
Se la banca dovesse autorizzare i costi di riparazione, i soldi per quei costi di riparazione sarebbero stati detratti dai $ 90.000, rendendo la banca ancora meno. Inoltre, molte banche valutano le loro vendite allo scoperto un po 'al di sotto del valore di mercato per consentire riparazioni impreviste. Quindi, il costo per riparare / correggere un difetto potrebbe già essere calcolato nel prezzo che ci si aspetta che paghi.
Di conseguenza, le banche di solito rifiutano di pagare qualcosa a parte i costi di chiusura accettati localmente. Molti contratti di acquisto indicano che l'acquirente sta acquistando la casa anche nella sua condizione As Is. Dovresti leggere la stampa fine della tua offerta di acquisto da 10 a 20 pagine.
Il venditore può fare riparazioni quando vende un prodotto come è una vendita breve?
A volte, per indirizzare il punto verso gli acquirenti, potrei inserire una frase nelle mie contro offerte o addendum che spiegano le condizioni di vendita As Is. Dirò che i compratori non capiscono che né la banca né il venditore faranno riparazioni, per nessuna ragione, mai, mai in un milione di anni.
Questo fa ridere la gente. Può anche far arrabbiare alcuni compratori perché vogliono che qualcuno sia responsabile delle condizioni della proprietà. Ma non è probabile. Quelle sono persone che non capiscono che l'ultima cosa che un agente di vendita a breve vendita e il suo venditore vogliono sentire quando stanno pianificando la proprietà da chiudere è una richiesta da parte dei compratori per le riparazioni. Alcuni agenti preferirebbero negoziare con un nuovo acquirente perché è più facile che ricominciare a rinegoziare un prezzo inferiore o riparare le spese con un acquirente esistente.
A seconda che il venditore possa fare riparazioni, dipende. Alcuni contratti stabiliscono che il venditore deve consegnare la proprietà all'acquirente nelle stesse condizioni in cui l'acquirente lo ha visualizzato per la prima volta.
Se qualcosa è accaduto, per esempio, il tetto ha iniziato a perdere, non è più nella stessa condizione. Per tenere insieme la transazione, il venditore potrebbe essere gradito alla riparazione del tetto. Ma non è richiesto in molti casi.
I requisiti del prestito FHA indicano che non ci può essere alcuna vernice di sfaldamento in una casa costruita prima del 1978. Un acquirente non riceverà un prestito se il perito nota la vernice scrostata. Il venditore deciderà di grattare e dipingere i punti annotati dal perito dell'acquirente? Il venditore potrebbe se il venditore vuole chiudere la transazione. Molto dipende da ciò che chiedi di essere riparato e da quanto è grande.
Problemi di salute e sicurezza per un As As Short Sale
Dal momento che hai espressamente usato il termine problemi di salute e sicurezza, parliamo di questo. Alcuni problemi di salute e sicurezza sono gravi. Alcuni sono miti. Alcuni si occupano di violazioni del codice che potrebbero essere nonne.
Un problema di salute e sicurezza è una crepa nel marciapiede quando un lato è sollevato di mezzo pollice e l'altro lato è un po 'più basso. Una tale crepa, forse causata dalle radici degli alberi, potrebbe far inciampare la gente e cadere piatta sul loro viso. Ma è un problema di salute e sicurezza? Non avere una porta tagliafuoco tra la casa e il garage è un problema di salute e sicurezza. Sfiatare lo scarico del bagno in soffitta è un problema di salute e sicurezza. Dove disegna la linea?
Queste non sono le riparazioni che la maggior parte dei venditori penserebbero di affrontare per una vendita As As is short. Prima di prendere in considerazione l'acquisto di As As Short Sale, potresti chiederti se sei pronto ad accettare una casa nella sua condizione As Is. Tutte le case hanno difetti. Non c'è una casa perfetta.
Al momento della stesura di questo libro, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate al Lyon Real Estate di Sacramento, in California.